Consulta sobre la posible implantación de un hotel en suelo no urbanizable en la comunidad de Andalucía

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I Objeto de la consulta

En un Ayuntamiento de la Comunidad Autónoma de Andalucía se pretende implantar un hotel rural sobre un suelo clasificado como no urbanizable común, colindante con el perímetro urbano, no existiendo en un radio de al menos 200 m., otras edificaciones. Las cuestiones sometidas a consulta se circunscriben a determinar si resulta viable ó no articular la ejecución de dicho alojamiento turístico rural a través de un Proyecto de Actuación, ó si por el contrario, es necesario modificar el planeamiento en vigor, para reclasificar el suelo. En concreto, se pretende implantar un hotel rural, con acceso a través de un camino rural. La construcción se conectaría a los servicios urbanísticos del municipio si bien de forma individual, no colectiva, y sólo para los servicios de abastecimiento de agua, baja tensión y saneamiento, al no necesitarse para la edificación ni alumbrado público, ni pavimentación urbana).

II Respuesta a la consulta planteada
A Determinación del régimen legal aplicable

El suelo objeto de la consulta está clasificado por las vigentes Normas Subsidiarias como Suelo No Urbanizable Común. Tal instrumento de planeamiento fue aprobado con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía. Consecuentemente, debe determinarse la

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incidencia del régimen transitorio dispuesto por la norma autonómica sobre el suelo objeto de la consulta. La Disposición Transitoria Primera de la Ley 7/2002, apartado 1, regla 1ª, letra c)1, determina que el suelo clasificado como no urbanizable por el planeamiento urbanístico vigente al tiempo de entrada en vigor de la misma continua-

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rá teniendo dicha condición, salvo que concurra la circunstancia prevista en la letra d), adquiriendo entonces por imperativo legal la consideración de suelo no urbanizable de especial protección, lo que no concurre en el supuesto objeto de consulta. En consecuencia, debe afirmarse el carácter de suelo no urbanizable del terreno objeto de la consulta, debiendo considerarse que el mismo merece dicha clasificación por las Normas Subsidiarias al resultar improcedente su transformación teniendo en cuenta razones de sostenibilidad, racionalidad y las condiciones estructurales del municipio, en los términos del artículo 46.1.k) de la Ley 7/2002.

En la determinación del régimen jurídico de tal clase de suelo no urbanizable las determinaciones del Título II de la Ley 7/2002 son de aplicación íntegra, inmediata y directa, sin perjuicio de que las Normas Subsidiarias sigan vigentes, si bien por determinación de la Disposición Transitoria Segunda de la Ley 7/2002, la ordenación contenida en dichas Normas Subsidiarias que resulten contradictorias con los preceptos legales de inmediata y directa aplicación serán inaplicables, mientras que todas las restantes determinaciones de las Normas Subsidiarias se interpretarán de conformidad con la Ley 7/20022.

B Articulación de un uso alojativo turístico en suelo no urbanizable común

De conformidad con el artículo 52.1.C) de la Ley 7/2002, en los suelos no urbanizables no categorizados como especiales, y por tanto, como suelos no urbanizables comunes, podrán realizarse Actua-

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ciones de Interés Público, previa la correspondiente aprobación de un Plan Especial o de un Proyecto de Actuación. A su vez, el artículo 42 de la Ley 7/2002 precisa lo que debe entenderse por actuaciones de interés público, al señalar que «...1. Son actuaciones de interés público en terrenos que tengan el régimen del suelo no urbanizable las actividades de intervención singular, de promoción pública o privada, con incidencia en la ordenación urbanística, en las que concurran los requisitos de utilidad pública o interés social, así como la procedencia o necesidad de implantación en suelos que tengan este régimen jurídico. Dicha actuación habrá de ser compatible con el régimen de la correspondiente categoría de este suelo y no inducir a la formación de nuevos asentamientos. Dichas actividades pueden tener por objeto la realización de edificaciones, construcciones, obras e instalaciones, para la implantación en este suelo de infraestructuras, servicios, dotaciones o equipamientos, así como para usos industriales, terciarios, turísticos u otros análogos, pero en ningún caso usos residenciales...». Por tanto, y a los efectos de la presente consulta, para autorizar los establecimientos alojativos previstos en esta clase de suelo no urbanizable común deben concurrir estos dos requisitos: utilidad pública o interés social; y necesidad de ubicación en suelo rural.

En cuanto a la declaración de interés social, la misma puede comprender, sin lugar a dudas, una actividad turística en cuanto elemento de dinamización de la economía local, vehículo de promoción cultural... etc. El problema se plantea respecto a la necesidad de ubicación en el medio rural. Aquí debe tenerse presente la clasificación de establecimiento alojativos turísticos contenida en la Ley 12/ 1999, de Turismo de Andalucía. Resulta evidente que los establecimientos hoteleros previstos en el artículo 37 de la Ley 12/19993, no

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demandan su ubicación en suelo no urbanizable, sino que por el contrario sus características exigen necesariamente su ubicación en suelo urbano o urbanizable. El mismo argumento debe predicarse de los apartamentos turísticos regulados en el artículo 38 de la Ley 12/ 19994. Sólo demandará su ubicación en suelo no urbanizable las denominadas «Casas Rurales» por el artículo 41 de la Ley 12/1999: «...1. Son casas rurales aquellas edificaciones situadas en el medio rural que, por sus especiales características de construcción, ubicación y tipicidad, prestan servicios de alojamiento, con otros servicios complementarios, y que hayan sido declaradas como tales por la Administración turística...». O las denominadas viviendas turísticas de alojamiento rural, reguladas en el artículo 44 de la Ley 12/1999: «...Son viviendas turísticas de alojamiento rural aquellas que cumplan con las especiales características definidas para las casas...

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