Construcción en comunidad. Conferencia pronunciada en la Academia Sevillana del notariado el día 27 de febrero de 1991

Autor:Javier Manrique Plaza
Cargo del Autor:Notario
RESUMEN

I. PREÁMBULO. II. INTRODUCCIÓN. III. LA PREHORIZONTALIDAD. IV. CONFIGURACIÓN JURÍDICA. A) Fórmulas societarias. 1. Sociedad. 2. Cooperativa. B) Fórmulas comunitarias. V. DINÁMICA DE ESTA COMUNIDAD. RÉGIMEN JURÍDICO. A) Antes de la construcción. B) Durante la construcción. C) Concluida la construcción. VI. TRATAMIENTO... (ver resumen completo)

 
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CONSTRUCCION EN COMUNIDAD

CONFERENCIA PRONUNCIADA EN LA ACADEMIA SEVILLANA DEL NOTARIADO EL DÍA 27 DE FEBRERO DE 1991

POR JAVIER MANRIQUE PLAZA Notario

  1. PREÁMBULO

    Para mí es no solamente un honor, sino una enorme satisfacción, poner mi limitada capacidad al servicio de este curso de conferencias que la Academia Sevillana del Notariado dedica a Angel Olavarría Téllez, figura señera entre los profesionales del Derecho de esta ciudad y aún más entre los Notarios de este Colegio, a los que su dilatada y fecunda trayectoria no sólo como Notario, sino también como jurista, debe servirnos de ejemplo y admiración, como representante de una generación que ha sabido dar al Notariado todo lo que lleva dentro de sí, contribuyendo a que cumpla, en nuestra sociedad actual, un papel muy semejante -en palabras de Legaz Lacambra (1)- al que en Roma desempeñaba el jurisconsulto que con sus buenos oficios prevenían el daño, mientras que los del abogado actual tienden a repararlo.

    Con esta pequeña aportación podré saldar, quizás, en una pequeña parte, tu entrañable y desmedida colaboración en el homenaje que esta misma Academia tributó a la memoria de mi padre, Francisco Manrique (Q.E.P.D.), que fue tu compañero y, sobre todo, amigo; y al que me decías -permíteme que saque esto a la luz- no podías negarte, del mismo modo que tampoco puedo yo negarme a prestar esta colaboración, sin duda muy inferior a tus merecimientos y al esfuerzo e interés que entonces pusiste para salir de la situación de fuera de juego o de simple oyente en que injustamente te habías colocado.

  2. INTRODUCCIÓN

    Antes de entrar en materia creo necesario adelantarles un esquema de lo que va a ser mi exposición, centrando el mismo mediante algunas podas y recortes.

    La primera precisión que quiero hacer es que pretendo tratar el tema desde una perspectiva fundamentalmente notarial, lo que parece obvio, dada mi condición, en lugar donde nos encontramos y el motivo de este curso, al que ya me he referido, y en cuanto debemos ser encauzadores de los negocios jurídicos, haciendo posible la aproximación real del sistema normativo y de la realidad jurídica, lo que suele llamarse el acercamiento del Derecho a la vida y que constituye el elemento directa y concretamente configurante de la realidad misma, al modo de los jurisconsultos romanos, como decía Ihering (2), de los que los Notarios somos, como ya he dicho, quizás en algún aspecto, herederos.

    La necesidad social de conseguir una vivienda adecuada a las condiciones de cada individuo y el encarecimiento que este bien ha sufrido en los últimos años en nuestro país han hecho proliferar esta figura de la construcción en comunidad, pues al eliminarse la figura del intermediario, representada en este caso por el empresario promotor de las viviendas, se consigue abaratar en parte el precio final, al mismo tiempo que se consigue la máxima adecuación posible entre las necesidades y las posibilidades del adquirente, con arreglo a sus condiciones económicas.

    En definitiva, y a los efectos que nos interesan, hay construcción en comunidad cuando se dan la confluencia de las notas señaladas, o sea, que un grupo de personas particulares aúnan sus esfuerzos personales para conseguir la adquisición de una vivienda adecuada, como hemos dicho, a sus necesidades y al alcance de su capacidad económica, con un costo normalmente inferior al de mercado, mediante la compra en común del solar y a su posterior edificación, adquiriendo cada uno una de las viviendas resultantes y en régimen de propiedad horizontal.

    Realmente, la dinámica de este tipo de comunidades puede ser tan extensa que un tratamiento casuístico de todas las situaciones posibles nos llevaría a consumir un espacio de tiempo tan dilatado que excedería no solamente de los límites de una conferencia, sino incluso de los de un trabajo monográfico. Ello me obliga a realizar las podas y recortes que os anunciaba, antipando, para vuestra tranquilidad, que mi estudio, somero, por el condicionante de la extensión de la materia, va a versar sobre aspectos muy determinados y concretos, y en especial sobre la prehorizontalidad, presupuesto previo, algunas de las posibles formas de articular la construcción en comunidad, su naturaleza jurídica, algunos aspectos concretos de su dinámica, con especial atención a los más controvertidos, y, finalmente, una referencia al tratamiento fiscal de la figura.

    Esta fórmula de construir, la consideraban Sapena, Cerdá y Garrido (3), figura completamente nueva, denominándola «comunidad valenciana», al ser esta ciudad, al parecer, donde se dieron los primeros casos (con lo que no está muy de acuerdo Cámara) (4) y donde cobró más auge, teniendo su base legal en la propiedad horizontal, que permite, aun cuando se carezca de regulación específica en su fase previa o de prehorizontalidad, la culminación del proceso con el resultado prevenido, sin acudir a figuras intermedias como la proindivisión ordinaria, pasando de la proindivisión del solar a la propiedad horizontal del edificio ya en su fase de construcción.

    El soporte sustantivo está en nuestro ordenamiento jurídico, en la alusión que a ella hace la Exposición de Motivos de la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960, cuando justifica la modificación que introduce en el artículo octavo de la Ley Hipotecaria, refiriéndose, en primer lugar, al supuesto que se considera normal, esto es, que el edificio en régimen de propiedad horizontal, en el momento de la constitución del mismo, sea de un solo propietario, «que lo destine precisamente a la enajenación de pisos, y el caso, menos frecuente, de que varios propietarios de un edificio traten de salir de la indivisión de mutuo acuerdo, o construyan un edificio con ánimo de distribuirlo, ab initio, entre ellos mismos, transformándose en propietarios singulares de apartamentos o fracciones independientes»; y el adjetivo en la legislación registral, que permite la inscripción, como titularidades separadas e independientes, de los pisos tanto en construcción como en proyecto (art. 8.°, núms. 4 y 5, de la Ley Hipotecaria). También se alude de pasada a esta figura en varias normas de la Legislación de Viviendas de Protección Oficial, si bien es cierto que con cierta timidez, pues en alguna concreta parece que este sistema sólo es posible a través de la coooperativa de viviendas, y en la Ley de 27 de julio de 1968 y algunas de sus disposiciones complementarias, en concreto el Decreto de 12 de diciembre y las Ordenes Ministeriales de 25 de octubre y 21 de diciembre de 1968, que imponen a los promotores de viviendas que no sean de Protección Oficial, a los que ya se lo imponía el Reglamento de esta cíese de viviendas, y aún se sigue imponiendo en el actual, y que reciban cantidades a cuenta antes de empezar la construcción la prestación de una serie de garantías, que, por cierto, en gran parte han sido papel mojado.

    Según la conocida definición de don Federico de Castro (5), el derecho subjetivo es la situación de poder concreto más caracterizada dentro de una relación jurídica; dentro del derecho subjetivo, el derecho real, atiende, al contrario que el de crédito, a situaciones de plenitud, estáticas. En el supuesto tipo de construcción en comunidad, pasamos de una situación estática de contextura real -proindiviso sobre un solar- a otra similar, pero cuyo objeto y contenido es diferente de la anterior-propiedad horizontal-.

    Cuál sea la naturaleza de la propiedad horizontal es cuestión discutida en la doctrina, si bien ninguna de ellas duda de su carácter real, y podemos agruparlas en dos grandes grupos:

    1. Concepción unitaria, que considera que la esencia de la propiedad horizontal está en la comunidad, que es voluntaria en cuanto a su origen y forzosa en su mantenimiento, constituida por los propietarios de los pisos y locales, quienes ostentan un derecho indiviso o indeterminado sobre los elementos comunes de la finca, y privativo y determinado sobre los departamentos susceptibles de aprovechamiento independiente, que está limitado por las normas legales y estatutarias. Es la tesis tradicional defendida, entre otros, por Navarro Azpeitia y por nuestro

      Tribunal Supremo en la sentencia de 2 de abril de 1971, entre otras.

    2. Concepción dualista, patrocinada por Cámara (6), que considera que la propiedad horizontal confiere a los titulares de los elementos privativos un derecho de rango dominical yuxtapuesto a un derecho accesorio de comunidad sobre los elementos comunes del inmueble. La difícil explicación de esta yuxtaposición lleva a la consideración de que, en el fondo, la propiedad horizontal se halla irrevocablemente unida a la idea de copropiedad, y, así, la propiedad horizontal es una forma de copropiedad, siendo el objeto del derecho en la comunidad no la cuota, sino la cosa. Ahora bien, el ejercicio del derecho viene limitado por el de los demás condueños, que conlleva a unas limitaciones que operan de un modo absoluto en cuanto a los pisos de los otros y de un modo relativo en cuanto a los elementos comunes, comprendiéndose en el piso todas las facultades dominicales del comunero, de modo que es tratado como si fuera objeto de una propiedad independiente, lo que da lugar a una fragmentación del objeto del condominio, que en cualquier caso es relativa, porque el departamento forma parte de un todo unitario que es el edificio.

      Por tanto, con esta breve disgresión queremos dejar sentado que partiendo de una situación estática de contextura real pasamos, como hemos dicho, a otra similar, a través de una situación dinámica.

  3. LA PREHORIZONTALIDAD

    Podemos definir el estado de prehorizontalidad, con Díez-Picazo (7), como aquella situación jurídica que aparece previamente a la plena y perfecta constitución de la propiedad horizontal. Sus condicionamientos son dos: uno, negativo, que no se haya llegado todavía a formar una propiedad horizontal plena y perfecta; y otro, positivo, que consiste en una declarada voluntad...

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