Comentario al Artículo 12, sobre construccción de nuevas plantas y alteración de la estructura o fábrica del edificio, de la Ley de Propiedad Horizontal (modificado por Ley 8/1999, de 6 abril)

AutorSergio Vázquez Barros
Cargo del AutorAbogado

Resulta excesivo, por parte del legislador dejar expresa constancia de que, “La construcción de nuevas plantas ...” debe de estar sometido al régimen para las modificaciones del Titulo Constitutivo; toda vez que, tal circunstancia implica una modificación de los coeficientes de participación de los condueños, lo que evidentemente supone una modificación de los Estatutos, circunstancia ésta que ya viene recogida en el art. 5.in fine, a cuyo comentario nos remitimos.

Por consiguiente, si la edificación va ha sufrir una importante alteración en razón a la construcción de nuevas plantas, lo cual se traduce en la integración de nuevos propietarios, más superficie útil en la comunidad, redistribución de los porcentajes de las cuotas de participación, etc.; esta claro que situación debe de estar apoyada en el acuerdo unánime de todos los copropietarios adoptado en la correspondiente Junta, por tratarse de una modificación del título.

Así as cosas, debemos partir de la consideración de que, todas las obras que afecten a elementos comunes exigen el consentimiento unánime de todos los copropietarios, según se dispone en el art. 17.1, no siendo lícito vulnerar los preceptos de la LPH y los estatutos de la comunidad por los que se rige la misma.

Como consecuencia del régimen de propiedad horizontal, cada propietario no puede efectuar las alteraciones o mutaciones que estime más convenientes a sus particulares intereses, sino que dicho sistema legal, en garantía de todos los interesados ha consagrado un ius prohibendi en lo que concierne a dichas innovaciones como principio general, el cual es más o menos absoluto según se trate de elementos comunes o bienes privativos:

  1. si se trata de elementos comunes, ningún partícipe puede hacer en ellos alteraciones, cualquiera que sea su entidad, si no es previo acuerdo de la junta de propietarios adoptado por unanimidad (arts. 12 y 17 LPH).

  2. si se trata de un piso o local y sus respectivos anejos, el propietario del mismo tiene atribuciones propias y exclusivas sólo para modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones y servicios comprendidas dentro del espacio circunscrito y delimitado que ocupa el mismo, pero no puede hacer ninguna alteración que afecte a la seguridad de la finca, que menoscabe su estructura general, que cambie su configuración ni estado exterior, ni que perjudique los derechos de otro propietario, si no cuenta con el acuerdo aprobatorio de la mayoría de propietarios y de cuotas de participación (arts. 7, 8 y 17 LPH).

    Pero este artículo guarda estrecha relación con otros preceptos de distintas normas legales; así el art. 396 CC establece que los diferentes pisos o locales de un edificio podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los demás elementos del edificio necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones fosos, cubiertas.

    El art. 16 RH, por su parte, proclama la inscribibilidad del derecho de elevar una o más plantas sobre un edificio o el de realizar construcciones bajo su suelo, haciendo suyas las edificaciones resultantes que se reserve el propietario en caso de enajenación de todo o parte de la finca o transmita a un tercero.

    De la lectura combinada de los dos preceptos resulta evidente que la norma reglamentaria deviene inviable. El elevar plantas tiene que hacerse sobre el vuelo, sobre las cubiertas del edificio, que son elementos comunes y como tales pertenecientes proporcionalmente a todos los propietarios del inmueble una vez que el constructor haya enajenado las diferentes partes determinadas. Y por tanto, para apoyar en un elemento común es preciso contar con el consentimiento de la junta de propietarios; si no, lo construido, por accesión, será otro elemento común, también perteneciente a todos los condueños. Y el que tal derecho de elevación se mencione en las escrituras de venta de los diferentes pisos no implica consentimiento tácito de los adquirentes de los apartamentos, dada la indisponibilidad institucional y aislada de los elementos comunes.

    Por lo que se refiere al consentimiento, la postura jurisprudencial en torno a la exigencia por la LPH del acuerdo unánime de todos los copropietarios para modificar o alterar elementos comunes del inmueble, ha declarado que es preciso que tal consentimiento aparezca suficientemente acreditado y concluyente, pero admitiendo la voluntad tácita de los copropietarios, cuando mediante actos inequívocos se llegue a esa conclusión, doctrina que tiene su explicación en que el transcurso pacífico de un largo período de tiempo, sin formular reclamación alguna debe producir el efecto de tener por renunciado el derecho impugnatorio, pues no otra cosa exige la seguridad de las relaciones contractuales y del tráfico jurídico, la prohibición de ir contra los actos propios y las normas de la buena fe.

    Por otro lado, téngase en cuenta que, sometido un inmueble al régimen de propiedad horizontal, no puede entenderse extinguido dicho régimen por virtud de la realización de unas obras de construcción de nuevas plantas aunque para ello fuese necesario derruir la planta construida, ya que esta forma de comunidad sólo se extingue por alguna de las causas previstas en el art. 23 LPH, o sea, por la destrucción del edificio, salvo pacto en contrario, o por la conversión en propiedad o copropiedad ordinarias; en consecuencia, el inmueble siguió sometido al régimen de propiedad horizontal durante la realización de tales obras.

    Cuestión distinta se presenta cuando se prueba que, las obras controvertidas sobre los elementos comunes se realizaron con anterioridad a la venta de los pisos y locales del inmueble, para que sea aplicable el régimen establecido en la LPH no es suficiente que se haya otorgado el título constitutivo de la comunidad de propietarios, dado que entre los presupuestos que doctrinalmente se establecen para la aplicación del citado régimen no se incluye el otorgamiento de título, y sí se hace mención a la concurrencia de varios propietarios sobre los respectivos pisos y locales.

    Por tanto, si el edificio, aun otorgado el título e inscrito, pertenece todavía a un único propietario, el promotor, no es de aplicación el referido régimen legal y ni siquiera puede hablarse de elementos comunes.

    La prohibición de modificar los elementos comunes viene recogida igualmente en otros preceptos, como por ejemplo el art. 7.1 de esta Ley, 396 del Código Civil, 16 del Reglamento Hipotecario, etc.; sin embargo, cuando una comunidad quiere ejercer legalmente esta prohibición de alterar o modificar los elementos comunes, basa su acción en este art. 12, encontrando, además, un refuerzo en la postura jurisprudencial, la cual mantenimiento un posicionamiento claro y preciso en cuanto a la interpretación del contenido de este precepto, haciendo inviable toda alteración o modificación que no cuenta con la unanimidad de todos los copropietarios.

    Es te artículo, viene a recalcar la importancia de concepto tales como: el derecho de vuelo y la estructura o fábrica del edificio, para cuya alteración requiere la unanimidad de todos los propietarios acordada en Junta, en razón a que con esta acción se modifica el Título Constitutivo; siendo ésta la diferencia fundamental de este precepto con aquellos otros de similar contenido; ya que en las demás obras, aunque pueda afectar a elementos comunes, no implican necesariamente una alteración y por tanto no requieren la unanimidad recogida en el art. 17.1.

    Después de todo lo expuesto, resulta conveniente analizar aspectos parciales sobre aquellas obras o alteraciones que afecten a elementos comunes, produzcan una alteración en el Título Constitutivo y por tanto, requieren en acuerdo previo y unánime de todos los condueños; así tenemos.

  3. Unanimidad. Resulta evidente que, la prohibición de obras o alteraciones en elementos comunes que requieren la unanimidad se desvanece ante el consentimiento unánime de todos los copropietarios dado en Junta o que ausente a la misma, no se han opuesto o desistido formalmente en el plazo legal de 30 días.

    Pero este acuerdo no sólo obliga a los condueños que hayan dado el consentimiento oportunamente, sino incluso a los futuros que, conocedores de la situación pasan a formar parte de la comunidad por haber adquirido el dominio de un elemento privativo por cualquier clase de título, tales como: compraventa, herencia, donación, permuta, etc.

    Aunque si bien nadie puede ir en contra de sus propios actos, lo que debemos tener en...

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