Constitución voluntaria de servidumbres por quien no es propietario de la finca dominante o sirviente
| Autor | Alonso Pérez, María Teresa |
| Páginas | 1551-1603 |
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La constitución voluntaria de servidumbres requiere que concurra el consentimiento de dos sujetos: uno, desde el lado pasivo de la relación, es decir, por parte de la finca que resultará gravada con la servidumbre y será sirviente y, otro, desde el lado activo, por parte del predio que será dominante. En una situación normal consentirán los propietarios de ambas fincas. Lo que aquí nos proponemos estudiar es si pueden proceder a la constitución de las servidumbres otros sujetos que no sean los propietarios de las fincas dominante o sirviente, centrando nuestra atención, fundamentalmente, en si disponen de tal legitimación los titulares de derechos reales limitados sobre dichos predios, pero sin dejar de analizar si también pueden constituirlas los que tienen atribuido el uso de alguna de estas fincas en virtud de un derecho de crédito, o incluso terceros que no tienen relación con los predios entre los que se establece la servidumbre.
Nos encontramos, más que ante un tema clásico, ante un asunto básico, y, como tal, ha sido tratado por la doctrina relativa al Código civil común español al hilo del estudio de las servidumbres, aunque son más bien escasas las referencias a esta cuestión.
Conviene precisar que cuando se tratan los problemas que, desde el punto de vista subjetivo plantea la constitución voluntaria de las servidumbres, se suele focalizar la atención en el aspecto pasivo, es decir, se suele contemplar la cuestión desde la perspectiva de la finca sirviente. Así, por ejemplo, en nuestro Código civil se puede percibir cómo en los artículos 595 y siguientes se regula qué ocurre cuando la finca sirviente se encuentra en comunidad (cfr. art. 597), o cuando la misma está gravada con un usufructo (art. 595) o si está dividido el dominio directo y el útil (art. 596)1. Que ésta sea la perspectiva que principalmente se adopta en el tratamiento de esta materia trasluce que los problemas que se pueden suscitar son de mayor entidad o gravedad en relación al consentimiento que debe prestarse por parte de la finca sirviente que de la dominante. Lo cual es normal hasta cierto punto, pues –como ya dijera Biondi– no es lo mismo hacer recaer sobre una finca un gravamen que obtener un beneficio para la misma2: hay que ser más cauteloso en el primer caso que en el
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segundo. No obstante, intentaremos desprendernos de la inercia que puede provocar el tratamiento que suele hacerse de estas cuestiones, para procurar un análisis lo más equilibrado posible entre el lado activo y pasivo de la servidumbre.
Dicho esto, debemos tener en cuenta que la regulación de esta materia en el Código civil español es prácticamente inexistente, siendo el estado de la cuestión bastante pacífico en lo atinente al lado pasivo de la relación, con respecto al cual, puede decirse que, en líneas generales, se viene aceptando que los titulares de derechos reales sobre un fundo pueden gravarlo con servidumbres dentro de los límites de contenido y de duración temporal de su propio derecho3.
Mientras que no es el panorama, ni tan pacífico, ni tan claro, con respecto al lado activo, es decir, cuando se analiza el supuesto de constitución de una servidumbre en beneficio del fundo por el titular de un derecho real limitado sobre el mismo. En este caso no parece estar claro ningún aspecto. Así, existen –en la doctrina referida al Código civil– serias vacilaciones doctrinales acerca de si cabe reconocer legitimación a sujetos distintos del propietario, las cuales sorprenden, habida cuenta de que, como hemos dicho, parece que, en tal caso, se trata de beneficiar al fundo, lo que, debería llevarnos –entiendo– a ser menos restrictivos que cuando nos referimos a la legitimación desde el lado pasivo. Los que entienden que es dable ampliar la legitimación a otros sujetos como los titulares de derechos reales limitados, dudan acerca de la naturaleza jurídica de la relación que se constituye y, mientras unos requieren el consentimiento del dueño del predio dominante para que la misma tenga trascendencia jurídico-real, otros consideran que, en tanto en cuanto no consienta el propietario, nos encontramos ante una servidumbre personal, que será predial cuando concurra dicho consentimiento.
Todas estas vacilaciones doctrinales se deben –creo yo– a los recelos que, precisamente, provoca el hecho de que, en caso de constitución por el titular de derecho real limitado sobre el fundo dominante, no parece que la servidumbre deba verse sometida a los límites de contenido y duración del derecho real limitado cuya titularidad ostenta el constituyente. Como dice Guilarte: no habrá problema con que la servidumbre activamente establecida por un sujeto continúe una vez que pierda tal titularidad, es decir, cuando cese el derecho del constituyente, porque la misma beneficia al fundo4. Como no parece que, en este caso, las servidumbres deban
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extinguirse cuando lo hace el derecho del constituyente, se produce una situación un tanto compleja por la posición en la que queda el propietario de la finca en relación con la servidumbre, siendo el punto cronológico más problemático el del momento en que se consolida el dominio al extinguirse el derecho real limitado del que es titular el constituyente.
Con respecto a esta última cuestión, hay que tomar en consideración los artículos 566-2.2 Código civil de la CA catalana5 (en adelante CCCA catalana) y 562.1 del Código de Derecho foral de Aragón6 (en adelante CDFA) que sí regulan este problema. y, además, lo hacen de manera muy clara y terminante: estableciendo paralelamente la misma norma con independencia de que el titular del derecho real limitado que constituye la servidumbre lo sea sobre el fundo sirviente o sobre el dominante, disponiendo que, en sendos casos, la servidumbre tendrá como límites el contenido y la duración del derecho real limitado del constituyente.
En cuanto al Derecho comparado, la regulación de esta cues-tión es dispar. Así, hay Códigos, como el francés, el suizo o el alemán, cuya situación normativa es equiparable a la del Código civil español puesto que no se abordan directamente los problemas que puede suscitar la constitución de servidumbres por quien no es propietario de la finca dominante. Por otro lado, un segundo grupo estaría formado por el Código civil italiano y el portugués que, si bien coinciden con el primer grupo en que la regulación sobre esta cuestión es fragmentaria, sin embargo, regulan expresamente la cuestión que juzgamos más problemática cuál es la de la duración de la servidumbre constituida por quien no es propietario de la finca dominante. Es dable reseñar cómo coinciden en la misma solución que el Código civil holandés, el cual merece un capítulo aparte debido a que el artículo 84 del Título 6 del Libro 5 del Código civil holandés contiene una regulación pormenorizada de los problemas que puede suscitar la constitución de servidumbres por quien no es propietario de la finca dominante o sirviente. Como digo, estos tres Códigos, coinciden en disponer que las servidumbres constituidas por los titulares de derechos reales limitados
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sobre la finca dominante no se extinguen cuando lo hacen los derechos reales en cosa ajena de los que son titulares estos sujetos (cfr. art. 1078 del Código italiano7, el art. 1575 del Código civil portugués8 y el art. 84.2 del Libro 5, Título 6.º del Código holandés9).
Así las cosas, creo que el estudio está suficientemente justificado. Deberemos partir de las razones que fundamentan la legitimación del propietario para gravar y beneficiar sus fincas con servidumbres para después analizar si deben entenderse legitimados otros sujetos, como los titulares de derechos reales limitados. Admitida esta posibilidad, ha de profundizarse en el estudio de la naturaleza jurídica de las relaciones que se establecen, lo que viene a ser lo mismo que clarificar cómo esos negocios jurídicos inciden en la estructura jurídico-real de la finca. Esta indagación nos permitirá clarificar el papel que estos sujetos –el propietario y los titulares de derechos reales limitados sobre las fincas dominante y sirviente– desempeñan en relación a la servidumbre y a poder concluir acerca de si es adecuado limitar el alcance material y temporal de la servidumbre en función del contenido y duración del derecho real limitado del que es titular el constituyente tanto cuando lo es desde el lado pasivo –en cuyo caso las limitaciones son inevitables– como desde el lado activo. Con respecto a esta última cuestión, frente al Código civil español que nada dice específicamente al respecto, nos encontramos con que, en Derecho comparado, hay normas que consideran que, en tal caso, la servidumbre no debe entenderse constreñida por el contenido y duración del derecho real limitado cuya titularidad ostenta el constituyente, mientras otras normas españolas consideran que sí. Nos proponemos estudiar qué solución es la más adecuada para proponerla como solución a este mismo problema cuando resulte aplicable el Código civil español.
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