Constitución de servidumbre entre locales de dos propiedades horizontales

AutorJosé Félix Merino Escartin
CargoRegistrador de la propiedad

Hechos: Se constituye una servidumbre recíproca de paso entre tres locales, dos de las cuales son elementos privativos de dos edificios en propiedad horizontal, colindantes entre sí que forman una unidad arquitectónica y que están conectados físicamente desde hace tiempo.

La registradora suspende la inscripción porque considera que se necesita acuerdo unánime de la Comunidad de Propietarios ya que la comunicación entre los locales afecta a la estructura o fachada del edificio y porque supone un cambio de uso del local al destinarse ahora a paso para otro local. Rechaza igualmente el acuerdo de la Comunidad presentado por cuestiones formales y porque es de 2001 y actualmente han cambiado los propietarios en el Registro de la Propiedad respecto de los que adoptaron el acuerdo, que son terceros registrales. Iguales argumentos aplica a la constitución de una Comunidad de Uso entre dichos locales, pero dicho defecto no es recurrido.

El interesado recurre y alega que nunca se ha afectado ningún elemento común, pues nunca hubo muro de separación entre ambas propiedades, que la servidumbre sólo afecta al local, no al solar común del edificio, que no hay cambio de uso porque una zona del local sea de paso y que el tercero hipotecario no es tal porque no está adquiriendo la finca gravada con la servidumbre no inscrita y que los supuesto elementos comunes de la fachada afectada no son publicados por el Registro.

La DGRN confirma la nota de la registradora en base a reiterada doctrina del TS pues considera que la servidumbre afecta a un elemento común, la fachada y que es necesario acuerdo unánime de la Comunidad de Propietarios; no admite, sin embargo, el argumento de que la servidumbre suponga un cambio de uso del local gravado, salvo que los Estatutos lo prohíban expresamente; respecto del acuerdo de la Comunidad aportado considera que no cumple los requisitos formales de unanimidad, pero además, por aplicación del principio de tracto sucesivo, los copropietarios que tomaron el acuerdo no son, años después, los que aparecen en el Registro cuando se pretende su inscripción.

COMENTARIO: A mi juicio hay que diferenciar entre el aspecto puramente civil en la constitución de la servidumbre (básicamente consentimiento de los propietarios de los predios afectados) y otros aspectos colaterales para el debido desenvolvimiento del derecho de paso (pensemos en Licencias Municipales de Obras u otro tipo de permisos administrativos o incluso particulares o de la...

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