Constitución de hipoteca sobre vivienda de protección oficial
| Autor | D. Javier Loriente Sainz |
| Cargo | Abogado del Estado Jefe del Servicio Jurídico Regional de la AEAT en Extremadura |
| Páginas | 770-781 |
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Vista la solicitud de informe de la Jefa de la Dependencia Regional de Recaudación por sustitución, sobre la suficiencia jurídica de la garantía hipotecaria otorgada por AA, el Abogado del Estado, de conformidad con el artículo 48.4 del Real Decreto 939/2005, tiene el honor de informar lo siguiente:
De los datos obrantes en la documentación acompañada a la solicitud del informe hay que destacar los siguientes:
Primero. En fecha 1 de junio de 2009 se dictó acuerdo concediendo aplazamiento/fraccionamiento de deudas tributarias al obligado AA, condicionado a la formalización de garantía hipotecaria por importe total de 23.886,21 €.
Segundo. La finca objeto de la hipoteca unilateral ofrecida en garantía está calificada como vivienda de protección oficial, desprendiéndose de la escritura pública de constitución de la hipoteca y de la nota simple expedida por el Registro de la Propiedad los siguientes hechos con relevancia jurídica:
- La finca fue adquirida por el obligado tributario en virtud de escritura de compraventa otorgada el 27 de diciembre de 2001 en BB.Page 771
- Según manifiesta el hipotecante la finca fue calificada como Vivienda de Protección Oficial de Promoción Privada y Régimen Especial en virtud de resolución dictada en el expediente ... el 11 de enero de 2001.
- La finca está gravada con una hipoteca a favor del CC, constituida en escritura pública de 30 de diciembre de 1999.
- Existen derechos de tanteo y retracto a favor de la Administración Pública correspondiente y, en su caso, a favor de la Comunidad Autónoma de Extremadura en virtud de lo dispuesto en los artículos 49 y siguientes de la Ley 3/2001, de 26 de abril, de Vivienda de Extremadura.
- Según la nota simple del Registro de la Propiedad la finca está sujeta a la prohibición de disponer de 5 años prevista en el artículo 12 del Real Decreto 1186/1998, de 12 de junio, en redacción dada por Real Decreto 115/2001.
Primera. Delimitación del objeto del informe solicitado.
Aun cuando la solicitud del presente informe se fundamenta en la Instrucción 2/2006, de 28 de marzo de 2006, de la Dirección General de la Agencia Estatal de Administración Tributaria, sobre interposición, tramitación, resolución y ejecución de resoluciones de recursos de reposición, reclamaciones económico-administrativas y recursos contencioso-administrativos, de la documentación acompañada a dicha solicitud (escritura de constitución de hipoteca unilateral a favor del Estado español en garantía de las deudas tributarias objeto del acuerdo de aplazamiento/fraccionamiento con n.º de expediente XXXXX) se desprende que el objeto del informe es el previsto en el artículo 48.4 RGR, es decir, la suficiencia jurídica de la garantía ofrecida por el obligado tributario en el mencionado expediente de aplazamiento/fraccionamiento, no resultando competente este Servicio Jurídico para pronunciarse sobre la suficiencia económica de dicha garantía hipotecaria.
Segunda. Necesidad de que por la dependencia de recaudación se compruebe la extinción de la prohibición de disponer existente sobre la finca.
Según consta en la nota simple expedida por el Registro de la Propiedad, la finca está sujeta a la prohibición de disponer de 5 años prevista en el artículo 12 del Real Decreto 1186/1998, de 12 de junio, en redacción dada por Real Decreto 115/2001, a contar desde la fecha de otorgamiento de la escritura de compraventa (27 de diciembre de 2001).
A juicio de este Servicio Jurídico la circunstancia anterior debiera ser objeto de comprobación por la dependencia de recaudación ya que si bien la redacción originaria del artículo 12 del Real Decreto 1186/1998 fijó unPage 772plazo de 5 años para la prohibición de disponer, posteriormente, el Real Decreto 115/2001 (al que se refiere la nota simple del Registro de la Propiedad) aumentó dicho plazo a 10 años.
La trascendencia de tal comprobación deviene de las consecuencias jurídicas que pueden derivarse de la existencia de una prohibición de disponer vigente sobre la finca y que serán analizadas en la consideración jurídica siguiente del presente informe.
La redacción originaria del precepto mencionado del Real Decreto 1186/1998 establecía que:
- «Los adquirentes, adjudicatarios y promotores individuales para uso propio no podrán transmitir intervivos ni ceder el uso por ningún título de las viviendas para las que hubieran obtenido préstamo cualificado, durante el plazo de cinco años desde la formalización de dicho préstamo. Podrá dejarse sin efecto esta prohibición de disponer mediante autorización de la Administración competente, previa cancelación del préstamo y reintegro de las ayudas económicas directas recibidas a la Administración o Administraciones concedentes en cada caso, incrementadas con los intereses legales desde el momento de la percepción.
- Una vez transcurridos cinco años desde la formalización del préstamo cualificado al adquirente, adjudicatario o promotor individual para su uso propio, la transmisión intervivos o la cesión del uso por cualquier título de las viviendas a que se refiere el apartado anterior, supondrá la interrupción de la subsidiación y la entidad concedente podrá determinar la resolución del préstamo cualificado.»
La redacción posterior del precepto, vigente desde el 11 de febrero de 2001, disponía que:
- «Los adquirentes, adjudicatarios y promotores individuales para uso propio no podrán transmitir «intervivos» ni ceder el uso por ningún título de las viviendas para las que hubieran obtenido préstamo cualificado, durante el plazo de diez años desde la formalización de dicho préstamo. Podrá dejarse sin efecto esta prohibición de disponer, por subasta y adjudicación de la vivienda por ejecución judicial del préstamo, por cambio de localidad de residencia del titular de la vivienda o por otros motivos justificados, mediante autorización de la Comunidad Autónoma o Ciudades de Ceuta y Melilla, previa cancelación del préstamo y reintegro de las ayudas económicas directas recibidas a la Administración o Administraciones concedentes en cada caso, incrementadas con los intereses legales desde el momento de la percepción.
- Una vez transcurridos diez años desde la formalización del préstamo cualificado al adquirente, adjudicatario o promotor individual para uso propio, la transmisión «intervivos» o la cesión del uso por cualquier título de las viviendas a que se refiere el número anterior, supondrá la interrupción de la subsidiación y la pérdida de la condición de cualificado del préstamo, pudiendo la entidad concedente determinar su resolución.»Page 773
Tal y como puede observarse con la simple lectura de los preceptos transcritos, su contenido difiere de lo expuesto por la nota simple del Registro de la Propiedad: en primer lugar en cuanto al cómputo del plazo de la prohibición de disponer, que según las normas citadas comienza a contar desde la fecha de formalización del préstamo cualificado obtenido para la adquisición de la vivienda de protección oficial (fecha que en el presente caso no consta en la documentación acompañada a este Servicio Jurídico), mientras que según la nota simple del Registro de la Propiedad comienza a contar desde la fecha de otorgamiento de la escritura de compraventa (27 de diciembre de 2001 en el caso objeto del presente informe); en segundo lugar, en cuanto al propio plazo de la prohibición de disponer, ya que si éste es el fijado a partir del Real Decreto 115/2001, tal y como indica la nota simple del Registro de la Propiedad, su duración es de 10 años y no de 5 como indica la meritada nota simple.
Las discrepancias anteriores...
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