Constitución de hipoteca de contra-aval. Constancia de si es vivienda habitual en toda hipoteca. Calificación sucesiva por aportación de documentos subsanatorios

AutorJosé Félix Merino Escartin
CargoRegistrador de la propiedad

Hechos: Se otorga un préstamo a una entidad mercantil por una entidad bancaria, formalizado en póliza notarial y garantizado con un afianzamiento por una sociedad de garantía recíproca; inmediatamente se otorga un contrato de afianzamiento en una segunda póliza notarial entre la sociedad de garantía recíproca, la entidad prestataria y varias personas más que contra garantizan el reembolso a la parte fiadora de las cantidades que abone por causa del afianzamiento anterior; finalmente se otorga una escritura de hipoteca de contragarantía en virtud de la cual varias personas físicas garantizan con hipoteca sobre una vivienda a la citada entidad fiadora el derecho de reembolso por el afianzamiento.

La registradora observa tres defectos. Primero, que no se especifica con claridad la fecha de duración de la hipoteca. Segundo, que no se especifica si la vivienda es habitual o no. Tercero, que deniega la posibilidad de ejercitar el procedimiento especial de ejecución judicial de bienes hipotecados del artículo 681 y siguientes de la LEC por cuanto no se respeta el límite de tres impagos que establece el artículo 693 de la LEC para ejercitar la acción judicial ejecutiva hipotecaria.

En una calificación previa del mismo documento alegó la registradora como defecto que no se incorporaba el certificado de tasación, defecto que fue subsanado, por lo que se emitió una segunda nota de calificación, que ahora se recurre.

El notario autorizante recurre y argumenta que el plazo de duración de la hipoteca está determinado ya que una cosa es el plazo ordinario de pago (72 meses) y otra es el de duración del préstamo (que no se extinguirá hasta que no se realice el pago), que es el que se señala en la escritura. Que la especificación de la vivienda habitual es necesaria en los casos de préstamos hipotecarios, pero no en el de hipotecas en garantía de aval o afianzamiento. Finalmente, en cuanto al tercer defecto, que no es aplicable al presente caso pues la exigencia del artículo 693 de la LEC lo es sólo para los casos especiales de hipotecas en garantía de obligaciones en los que se devuelva un capital por plazos y en la presente la obligación de reembolso al fiador no está sujeta a plazos.

La DGRN desestima el recurso por los siguientes motivos:

En cuanto al primer defecto porque la escritura no cumple con el principio de especialidad pues por un lado se establece un plazo de duración de la hipoteca igual al señalado para la devolución del préstamo (72 meses)...

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