Constitución de hipoteca. Activo esencial. Artículo 160-F LSC

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RESUMEN

Resolución de 22 de noviembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 25 a inscribir una escritura de constitución de hipoteca en garantía de un préstamo.

 
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Hechos: Se otorga una escritura de compra de una finca por una sociedad en la que el administrador acredita estar facultado por la Junta General al tratarse de un activo esencial; en la escritura siguiente se concierta un préstamo con garantía hipotecaria para financiar la adquisición.

El registrador inscribe la compraventa, pero suspende la inscripción de la hipoteca argumentando que al ser el bien hipotecado un activo esencial tiene que estar facultado por la Junta General de la sociedad.

El notario autorizante recurre y alega que la compraventa y la hipoteca forman un acto complejo y que el artículo 160-F de la Ley de Sociedades de Capital no exige autorización de la Junta General para la constitución de hipoteca.

La DGRN revoca la calificación. Comienza por recordar que no existe ninguna obligación de aportar un certificado o de hacer una manifestación expresa por parte del administrador de que el activo objeto del negocio documentado no es esencial y que la omisión de esta manifestación expresa en la escritura no es por sí defecto que impida la inscripción.

El registrador, sin embargo, podrá calificar el carácter esencial del activo únicamente cuando sea manifiesto o cuando resulte de los elementos de que dispone al calificar (la escritura o los asientos del Registro, básicamente).

El notario cumple su deber de diligencia con la exigencia de esa certificación del órgano de administración competente o manifestación del representante de la sociedad sobre el carácter no esencial del activo, para una mejor protección del tercer adquirente que lo sea de buena fe y sin culpa grave.

En el presente supuesto considera aplicable la teoría de los negocios...

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