Constitucion de SL. Aportacion de finca hipotecada
| Autor | José Félix Merino Escartin |
| Cargo | Registrador de la propiedad |
| Páginas | 308-312 |
Page 308
Hechos: Se trata de la constitución de una sociedad limitada a la que se aportan bienes inmuebles hipotecados por su valor total, sin deducción del saldo vivo de una deuda garantizada con las hipotecas existentes sobre los mismos. Además, en la misma escritura, se documenta un acuerdo entre la sociedad en formación y el socio aportante de las fincas hipotecadas (otra sociedad de responsabilidad limitada), por el cual la primera asume frente a la entidad acreedora, el saldo vivo de los préstamos o créditos garantizados por las hipotecas que afectan a los inmuebles, de suerte que quedará liberada de dicha deuda la sociedad aportante cuando consienta la entidad acreedora. Asimismo se expresa que dicha asunción de deuda se realiza «en concepto de préstamo», de manera que el socio aportante reconoce adeudar a la sociedad en formación el importe de dicha deuda, para satisfacerla en las condiciones que se determinan. Es de hacer notar que la constitución de la sociedad se hace con prima de asunción de participaciones.
El registrador resuelve no practicar la inscripción al considerar que en la valoración de las fincas hipotecadas debe deducirse el importe de las deudas garantizadas con hipoteca pendiente de amortizar, por lo que el importe de la prima de asunción debe ser menor que el que se establece en la escritura dado que las valoración de la fincas es menor.
El notario autorizante interpone recurso insistiendo en que la aportación es por el total valor de las fincas y que así se hace para evitar una adjudicación en pago de deudas con las implicaciones fiscales que ello lleva consigo.
Doctrina: La DG, tras hacer un repaso bastante exhaustivo de las distintas modalidades que puede tener la aportación de una finca hipotecada a una sociedad de capital, confirma, de forma escueta, la nota de calificación "por la falta de claridad en lo que hace al hecho de si la sociedad asume o no la obligación garantizada con hipoteca".
Page 309
Comentario: Simple pero a la vez compleja resolución sobre una realidad que se da con mucha frecuencia en las constituciones de sociedad con aportación de inmuebles hipotecados. En estos casos siempre se plantea la cuestión de qué valor se da a la finca aportada: Si el valor total de la misma, sin tener en cuenta la hipoteca que la grava, pues sin consentimiento del acreedor el deudor seguirá siendo el socio aportante y por tanto él seguirá teniendo que pagar las amortizaciones de la hipoteca, o bien por su valor neto en cuyo caso la sociedad será la que deba pagar las amortizaciones, sin perjuicio de la responsabilidad personal del aportante que permanece en tanto el acreedor no de su consentimiento. Pues bien la DG, de forma muy didáctica, repasa las distintas posibilidades estableciendo las siguientes reglas básicas:
-
En su caso "debe resultar claramente establecido en el título que la sociedad receptora de la finca hipotecada se subroga «no solamente en las responsabilidades derivadas de la hipoteca sino también en la obligación personal con ella garantizada», como elegantemente nos dice el artículo 118 de la Ley Hipotecaria ".
-
Es perfectamente posible que la finca hipotecada se aporte a la sociedad sin asunción por ésta del préstamo o crédito hipotecario para cuya garantía se constituyó la hipoteca.
-
Los interesados pueden pactar que se descuente del valor «intrínseco» del inmueble el total importe de la parte viva del crédito o préstamo hipotecarios que, no obstante, no son asumidos por la sociedad, y en aplicación de lo previsto en el artículo 118.2 de la Ley Hipotecaria si el socio aportante paga, la sociedad deberá reintegrar al socio lo pagado a la entidad de crédito acreedora.
-
Faltando la asunción de la obligación por la sociedad, la mera existencia del gravamen hipotecario constituido ahora en garantía de una deuda ajena debe ser circunstancia que las partes han de tener en consideración para la determinación del valor de aportación.
-
Desde la perspectiva societaria, en la fijación del valor de aportación de la finca hipotecada que se contenga en la escritura, puede decidirse fijar un «descuento» respecto del valor intrínseco de la finca para cubrir la «eventual responsabilidad por deuda ajena» y por un importe estimado o, incluso, no realizar ningún tipo de descuento o ajuste (lo que ocurrirá si el impago, por ejemplo, se estimase como improbable: el socio deudor es manifiestamente solvente y la satisfacción puntual del crédito o préstamo hipotecario altamente probable).
-
También es perfectamente posible que la finca se aporte a la sociedad como un «negocio mixto» de transmisión de un activo y de un pasivo: se transmite la finca y, a su vez, la sociedad asume un compromiso de hacer frente al pago del crédito o préstamo hipotecario.
-
No es necesario que conste el consentimiento del acreedor hipotecario...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba