La constancia en el registro de la propiedad del contrato de arrendamiento de bienes inmuebles en los derechos suizo y austríaco. Análisis comparado con referencia al ordenamiento jurídico español
| Autor | Margarita Isabel Poveda Bernal |
| Cargo | Doctora en Derecho - Profesora Titular E. U. de Derecho Civil Universidad de Burgos |
| Páginas | 999-1055 |
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El arrendamiento de cosas presenta, en su evolución histórica, una serie de peculiaridades relacionadas con la naturaleza, forma y duración del contrato, que constituyen el punto de arranque para la comprensión de toda la problemática planteada por la dogmática jurídica moderna en torno a la categorización de este contrato y su acceso a los Registros públicos inmobiliarios.
Entre estas peculiaridades, ocupa un lugar destacado la inscribibilidad del contrato cuando recae sobre bienes inmuebles. Causa extrañeza el acceso al Registro de la Propiedad, destinado primordialmente a dar publicidad a las relaciones generadoras de mutaciones jurídico reales, de un derecho meramente obligacional, máxime cuando este ingreso se produce mediante el asiento de inscripción como ocurre en nuestro ordenamiento jurídico.
Hasta tal punto que los primeros hipotecaristas y los civilistas próximos a la Codificación que, fieles a la tradición romana entendieron que el arrendamiento regulado en el Código Civil atribuye al arrendatario un derecho personal, consideraron, sin embargo, quePage 1000 en aquellos casos en que el contrato accedía al Registro mutaba su naturaleza, convirtiéndose en real. Concepción consagrada en la Exposición de Motivos de la Ley Hipotecaria española de 1861, y que aún mantiene algún ordenamiento jurídico como tendremos ocasión de analizar.
Se ha considerado que la duda sobre la naturaleza jurídica del derecho del arrendatario comienza cuando el Código de Napoleón, vuelto de espaldas a la tradición romana representada en este punto por la Lex Emptorem que consagra el principio emptio tollit locatum, vincula al tercer adquirente a la relación arrendaticia creada por el transmitente, y se acentúa al desarrollarse las posibilidades de inscripción en el Registro de la Propiedad.
Sin embargo, tal planteamiento no es correcto; la controversia sobre la naturaleza del arrendamiento no se plantea a posteriori y como consecuencia de la inscribibilidad, la raíz es muy anterior.
El problema de la naturaleza jurídica del arrendamiento no es un problema dogmático, sino histórico, que se ha resuelto de manera diferente en base a exigencias de orden social y, sobre todo, económico. Es un problema que se inserta en el problema mayor de la estructura de la locatio rei como el sedimento de un cierto clima histórico1.Page 1001
El arrendamiento se configura, a finales de la República, como contrato consensual, al lado de la emptio-venditio, la societas, o el mandatum, consistente en el intercambio de una prestación (ya sea el uso o uso y disfrute de una cosa) por tiempo determinado, a cambio de una renta.
El conductor no adquiere sino una acción personal contra el locator, como contrato traslativo de la mera detentatio, constituye un acto de simple administración y no genera derecho real alguno en la cosa locada cuya propiedad y posesión quedan en el arrendador.
Por ello nos dice Ulpiano en un famoso texto del Digesto (D. 19.2.39): «Non solet locatio dominium mutare».
Si el arrendador enajena la propiedad, nada tiene que ver el nuevo propietario con las acciones personales de un contrato en que no intervino. Esta regla, conocida (incorrectamente a juicio de los romanistas) como emptio tollit locatum, aparece fundamentalmente consagrada en la Lex Emptorem, (C. 4.65.9): «Emptorem quidem fundí necesse non est stare colono, cui prior dominus loca-verit, nisi esa lege emit».
Él contrato, que se desarrolla en Derecho clásico con una abierta indiferencia hacia el problema agrario, sufre una profunda transformación en Derecho postclásico y vulgar, fruto de una nueva atmósfera en el ámbito de las concesiones fundiarias y en estrecha conexión con la crisis bajo-imperial romana 2.
La generalización de los latifundios y de las concesiones del ager vectigalis, y, en general, el cambio de las estructuras agrarias imponen la necesidad de reorganizar los sistemas de explotación en una imparable consolidación de los derechos del poseedor y el cultivador.
La situación del arrendatario ya no es contemplada desde la óptica clásica del dominio, sino desde la perspectiva de una nueva realidad económico-social.
La praxis fundiaria altomedieval viene a confirmar esta situación. La ausencia del Estado y la estructura corporativa de la sociedad desembocan en un fenómeno de desindividualización acentuado por el cambio de atención del ordenamiento del sujeto a la cosa y la general «realización» de las situaciones jurídicas.Page 1002
La tipología clásica se viene abajo y la distinción romana entre dominium, possessio y detentatio, deviene absolutamente inutilizable.
El problema de la relación del hombre con la cosa, especialmente con la tierra, tiende a resolverse en un esquema nuevo: el de las relaciones reales, que no se conciben como un numerus clausus sino como un grupo elástico de figuras amorfas sumaria y libremente configuradas por la costumbre.
En este contexto adquiere una importancia excepcional, en los contratos agrarios, el elemento duración.
La permanencia en la explotación va a provocar que la situación del arrendatario ad longum tempus se caracterice por su derecho de duración ilimitada sobre las tierras arrendadas, incluso transmisible a los herederos; en apariencia el contrato sigue siendo un simple arrendamiento, pero en realidad nace aquí un nuevo derecho real.
El régimen jurídico del arrendamiento inscrito no ha sido nunca objeto de un verdadero tratamiento doctrinal. Recién publicada la Ley Hipotecaria, los civilistas que atribuían al arrendamiento inscrito naturaleza real lo asimilaban, en su régimen hipotecario, a los demás derechos reales que accedían al Registro y apenas se preocupaban de analizar los antiguos condicionantes del artículo 2.5.° LH.
No hubo tiempo para una consolidación teórica del estudio de esta figura jurídica: las leyes especiales de arrendamientos rústicos y urbanos, casi desde principios de siglo, hicieron prácticamente inservible la inscripción del arrendamiento.
Tan sólo en el mínimo ámbito de los arrendamientos excluidos de las leyes especiales tenía interés; entre ellos merece destacarse, por su trascendencia económica y su habitualidad, el arrendamiento de industria, tradicionalmente excluido del ámbito de actuación de las leyes arrendaticias urbanas 3.Page 1003
En la actualidad, pese a estar incluido en la nueva LAU, y no tener ya trascendencia la polémica diferenciación entre arrendamiento de industria y de local de negocios, sigue siendo uno de los arrendamientos donde más utilidad presenta la constancia registral, al ser un arrendamiento de uso distinto al de la vivienda no sometido a período mínimo legal; siendo además habitual que se concierte por un importante período temporal, debido al gran desenvolvimiento patrimonial que implica para el arrendatario y a las finalidades propias de este tipo de contrato, derivadas de la explotación de una unidad patrimonial con vida propia.
La ausencia de regulación legal hace más evidente aún la necesidad de una constancia registral que fije el contenido contractual y le otorgue oponibilidad; siendo además la inscripción requisito necesario para la hipoteca del arrendamiento de empresa.
La implantación de un sistema de subrogación legal y prórrogas forzosas ha sido la causa principal de que al arrendamiento sujeto a las leyes especiales le fuera indiferente la inscripción.
El artículo 9 RDL, de 30 de abril de 1985, suprimió la prórroga forzosa en los arrendamientos urbanos, pero una desacertada interpretación jurisprudencial determinó, en muchos casos, que salvo expresa exclusión siguiera siendo aplicable.
La nueva LAU, en su artículo 9, suprime -salvo en los cinco primeros años- la prórroga forzosa, debiendo entenderse sólo subsistente para los contratos celebrados antes del 9 de mayo de 1985, sometidos al TR de 1964, y contemplados en las DDTT 2.a, 3.a y 4.a LAU, en los que la prórroga forzosa desaparece para los arrendamientos de locales de negocio, con arreglo a los criterios de duración de la DT 3.a, pero inevitablemente debe mantenerse para los de viviendas, si bien con las limitaciones que para las subrogaciones establece la DT 2.a
Los contratos celebrados entre el 9 de mayo de 1985 y la entrada en vigor de la nueva LAU no están nunca sujetos al régimen de prórroga forzosa del TR de 1964, pese a las dudas suscitadas por la DT 1.a LAU.Page 1004
Tampoco es posible, ni para estos últimos contratos, ni para los celebrados bajo el imperio de la nueva LAU, pactar el sometimiento al sistema de prórrogas forzosas de la legislación derogada.
La resurrección convencional de un régimen legal derogado es posible al amparo del artículo 1255 CC, pero tiene los límites que del mismo precepto se desprenden y así no es posible aplicar una norma derogada imperativa y excepcional que atenta contra otra de orden público vigente, cual es la de la temporalidad del contrato de arrendamiento consagrada en el artículo 1543 CC que configura el arrendamiento como un contrato temporal de duración más o menos extensa, pero determinada o determinable -por los tribunales, con arreglo a las reglas generales de las obligaciones, si se deja al arbitrio de una de las partes esa determinación (art. 1128 CC), o supletoriamente, aplicando los plazos legales establecidos en los artículos 1577 y 1581 CC, respectivamente, para los arrendamientos urbanos y rústicos, si no se pactó tiempo determinado-.
Por su parte, el artículo 28 de la Ley de 4 de julio de...
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