Constancia registral de reserva de aprovechamiento urbanístico y de su transferencia.
| Autor | José Félix Merino Escartin |
| Cargo | Registrador de la propiedad |
Hechos: Se presenta una escrita de elevación a público de un documento privado firmado en 1990, de cesión de la reserva de un aprovechamiento urbanístico, junto con la escritura otorgada en 1990 en la que se constituía la reserva del aprovechamiento cedido en los siguientes términos: se cedía al ayuntamiento un terreno con la cláusula siguiente «El Ayuntamiento se compromete a computar la superficie ahora cedida para verificar en el futuro el cumplimiento de la normativa urbanística reguladora de la cantidad mínima de terreno de cesión a incluir en actuaciones urbanísticas que don J. O.T o doña A. R. R. G designen ante el Ayuntamiento, en el momento que consideren oportuno en beneficio propio o de terceras personas y hasta que dichas cesiones parciales totalicen la superficie cedida»; en esta escritura no comparecía el ayuntamiento ni consta documento alguno aceptando la cesión. Se solicita la constancia registral de la reserva de aprovechamiento.
La Dirección hace un instructivo resumen de la evolución doctrina jurisprudencial y legal del concepto de aprovechamiento urbanístico y su transferencia, así como la reserva del mismo y los requisitos para su inscripción
La Registradora invoca varios defectos:
- Es precisa la certificación administrativa de aceptación de la cesión por el ayuntamiento. Se confirma este defecto. Aunque la escritura hace referencia el acuerdo de aceptación de 15 de mayo de 1992, esta documentación no se acompaña.
- Entiende la registradora que no puede inscribirse la escritura de cesión de 1990, por cuanto en ella no se contempla de forma expresa una reserva de aprovechamiento, sino una serie de obligaciones o compromisos por parte del Ayuntamiento. La Dirección señala que en tal fecha no se había aprobado la Ley 8/1990 que regulaba el aprovechamiento tipo y sus transferencias, aunque el término reserva de aprovechamiento fue objeto de una incorporación más tardía. Pero, aunque no se utilice el término reserva o aprovechamiento, si del contenido de la escritura resulta claramente que lo que se pacta es tal podría practicarse la inscripción. Lo que ocurre es que pretendiendo ahora el reconocimiento vía de reserva del aprovechamiento que resta por compensar, no resulta con la claridad necesaria para la inscripción de la reserva, siendo necesaria una certificación administrativa que reconozca la reserva en concretas unidades de aprovechamiento, en correspondencia al suelo que resta por compensar, debidamente calculado...
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