La constancia registral del cambio de uso de una edificación o de parte de ella

Autor:Eugenio-Pacelli Lanzas Martín
Cargo:Abogado
Páginas:1081-1094
RESUMEN

Análisis de los requisitos para la inscripción en el Registro de la Propiedad del cambio de uso de un edificio o de un piso o local del mismo tanto desde el punto de vista del Derecho civil como del urbanístico.

 
ÍNDICE
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I Resumen de los hechos

Por escritura autorizada por el Notario recurrente el día 31 de mayo de 2013, los propietarios de determinada finca integrada en un régimen de propiedad

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horizontal que consta inscrita como local comercial, declaran el cambio de uso a vivienda por no incumplir ninguna prohibición estatutaria. A los efectos de cumplir con la legislación urbanística, entregan al Notario, para su incorporación al documento público, certificación expedida por Arquitecto técnico cuya firma legitima el autorizante, de la que resulta que el departamento descrito lleva cuarenta años utilizándose como vivienda.

Presentada copia autorizada de dicha escritura en el Registro de la Propiedad, fue calificada negativamente con suspensión de la inscripción por dos motivos fundamentalmente. En primer lugar, por entender que ningún artículo de los estatutos del régimen de propiedad horizontal del edificio en que se integra el departamento a que se refiere la escritura antedicha se refiere a la facultad uni-lateral de los titulares de los distintos departamentos del edificio para cambiar el uso de los mismos y, en consecuencia, deberá aportarse el acuerdo de la Junta de Propietarios del edificio en que dicho departamento se integra que autorice el cambio de uso referido.

El segundo motivo de suspensión consiste en que, a juicio del Registrador, no es de aplicación para el cambio de uso a que se refiere la escritura calificada un certificado técnico como el incorporado a la misma, pues tal certificado está previsto para la inscripción de obras antiguas, según los artículos 20.4 del Texto Refundido de la Ley de Suelo de 2008 (hoy, 28.4 del vigente Texto Refundido de 2015) y 52 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio), pero nada dicen tales preceptos respecto a su aplicación para el cambio de uso de un departamento, como es el caso que ahora nos ocupa; no siendo además competencia del técnico certificar sobre el uso de un inmueble, sino certificar respecto de su antigüedad y su adecuación a un proyecto.

II Resumen de los fundamentos de derecho
  1. Las cuestiones que se discuten en este expediente son dos: por un lado si es posible inscribir en el Registro de la Propiedad el cambio de uso de local a vivienda acordado exclusivamente por los titulares registrales de una finca integrada en un edificio sujeto a la Ley de Propiedad Horizontal. Por otro, si es aplicable a este supuesto el mecanismo de inscripción previsto en la legislación sobre ordenación urbana y territorio para la inscripción de obras nuevas respecto a las que no proceda el ejercicio de acciones de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición.

  2. Respecto de la primera cuestión, (...) la doctrina del Centro Directivo se acomoda perfectamente a la jurisprudencia del Tribunal Supremo que tiene declarado tanto el principio de libertad de uso de los elementos privativos como la posibilidad de su restricción en aquellos supuestos en que así resulte de una norma estatutaria. Igualmente es doctrina jurisprudencial que en el ámbito de la propiedad horizontal la mera descripción del uso atribuido a un elemento privativo no constituye por sí restricción de uso alguna. Para que así ocurra es preciso que la limitación se haya hecho constar de modo expreso en los estatutos y que conste en la correspondiente inscripción en el Registro de la Propiedad con el fin de ser eficaz frente a terceros.

  3. El primer defecto del acuerdo de calificación no puede ser mantenido pues (...) no es posible afirmar que la inscripción del cambio de uso solo es posible si los estatutos del régimen expresamente lo autorizan porque la previsión legal es la contraria como ha quedado debidamente expuesto: solo si los estatutos

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    prevén una limitación en los usos permitidos y dicha limitación, debidamente expresada, consta inscrita en el régimen de propiedad horizontal es posible rechazar la inscripción de un cambio de uso que sea incompatible con su contenido y sin la oportuna modificación llevada a cabo por la junta de propietarios (art. 14.d de la Ley de Propiedad Horizontal). Por otro lado, y de conformidad con lo establecido en el artículo 326 de la Ley Hipotecaria, esta Dirección General no puede entrar a valorar el contenido de unos estatutos cuyos particulares no fueron objeto de expresión en el acuerdo de calificación y que por consiguiente no sirvieron de fundamento al rechazo a la inscripción.

  4. El segundo defecto rechaza la inscripción del cambio de uso de local a vivienda por no aportar licencia municipal que lo autorice y sin que sea posible la aplicación del mecanismo previsto para las obras nuevas antiguas en el artículo 52 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, y por no ser competencia del técnico certificar al respecto (...).

    De la regulación legal resulta indubitado que el uso autorizado no es una característica accidental de la edificación sino que forma parte de su estructura integrando el contorno que delimita su contenido. De aquí se sigue que la alteración del uso permitido implica una alteración del contenido del derecho de propiedad, de la propiedad misma (...).

    La inscripción de la declaración de obra nueva se verifica acreditando la concurrencia de los requisitos establecidos por la normativa urbanística o bien acreditando por medio de certificado o documento hábil que han transcurrido los plazos para el ejercicio de medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición de conformidad con lo previsto en el artículo 20 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo en su redacción vigente al tiempo de la autorización y presentación (hoy, art. 28.4 del Texto Refundido de 2015) (...).

  5. Como veíamos al principio ni Registrador ni recurrente discuten el hecho de que la inscripción del cambio de uso de vivienda a local es uno de los supuestos sujetos a licencia en la legislación territorialmente aplicable. La discrepancia se centra en que el Registrador exige que se aporte licencia de la Administración competente negando la posibilidad de que la inscripción se lleve a cabo mediante certificado de técnico competente.

    Dicha conclusión no puede mantenerse porque si la inscripción de una obra nueva puede hacerse sin necesidad de aportar licencia en los supuestos previstos por la Ley (actual art. 28.4 de la Ley de Suelo), del mismo modo puede llevarse su modificación de concurrir las circunstancias legalmente exigibles. Si hemos concluido que el cambio de uso de la edificación es un acto de modificación de la obra nueva inscrita y que dicha situación reconduce a los requisitos para la inscripción de obras nuevas, es forzoso admitir que es posible practicar la inscripción sin licencia en los supuestos en que la Ley así lo permite y que vienen contemplados en el artículo 20.4 de la Ley de Suelo (hoy, 28.4) y en el artículo 52 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio (...).

  6. Llegados a este punto solo resta amparar el motivo de recurso. Resultando de la documentación aportada que el local inscrito está destinado a un uso de vivienda desde que se llevó a cabo la edificación hace cuarenta años y que dicha información está respaldada por certificado de técnico competente en los términos del artículo 20.4 de la Ley de Suelo (28.4 de la vigente), ningún reproche cabe realizar a la inscripción de la modificación solicitada sin perjuicio de que el Registrador, precisamente en aplicación de la norma, notifique al Ayuntamiento

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    en los términos de la letra c) del artículo y deje constancia en la inscripción de la práctica de la notificación.

    Ciertamente el Registro reflejará un uso posiblemente contrario a las previsiones urbanísticas pero como ha recordado este Centro Directivo (Resoluciones de 6 de febrero y 11 de mayo de 2013), esta circunstancia constituye precisamente el supuesto de hecho de la norma. Y es por esta circunstancia por la que ha insistido esta Dirección General (vid., «Vistos»), en que en las inscripciones llevadas a cabo de conformidad con lo previsto en el artículo 20.4 de la Ley de Suelo no puede exigirse la acreditación de una licencia de ocupación que el precepto no contempla y sin perjuicio de que el uso continuado contrario al ordenamiento sea sancionable, en su caso, por vía de disciplina urbanística.

    Siendo la inscripción de la obra nueva y de su modificación el reflejo registral de un hecho (Resolución de 21 de febrero de 1995) se cumple así la vocación de que el Registro refleje la realidad extrarregistral (art. 198 de la Ley Hipotecaria), en este caso el destino a un uso determinado, lícito o no, y sin perjuicio de las consecuencias urbanísticas que de ello pudieran derivarse en los términos previstos en el inciso final del artículo 20 (hoy, 28 del Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana).

    En consecuencia, se estima el recurso y se revoca la nota de calificación del Registrador.

III Comentarios
1. Planteamiento

La Resolución objeto de este comentario contempla dos clases de requisitos para la inscripción del cambio de uso de elementos privativos de un edificio en régimen de propiedad horizontal. La primera categoría es la de los requisitos civiles, respecto de los cuales la nota de calificación considera que en el caso analizado el contenido de los estatutos de la comunidad impide el cambio de uso de local a vivienda, por lo que exige que se aporte el acuerdo de la junta de propietarios que autorice dicho cambio. Por el contrario, la Resolución considera que en el caso concreto no existe tal restricción...

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