Consideraciones sobre la venta de finca hipotecada en Cataluña

Autor:Joaquín María Larrondo Lizarraga
Cargo:Registrador de la Propiedad. Director del Centro de Estudios Regístrales de Cataluña. Doctor en Derecho
Páginas:171-210
 
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Puede causar cierta extrañeza el tratamiento de este tema en el ámbito del Derecho catalán, por su regulación actual en la Ley Hipotecaria de ámbito estatal y registral, a la luz del art. 149.1.8 de la CE. Sin embargo, siendo efecto de la hipoteca, su relación con el ámbito del Derecho de obligaciones y de los derechos reales es incuestionable, por lo que su ubicación actual, tal vez no es la adecuada. También es incuestionable la fuerza expansiva del Derecho catalán, que conforme al precepto mentado debe aspirar a su desarrollo, que no le queda vedado, salvo las lógicas limitaciones que impone su adecuación a las bases de las obligaciones contractuales. También existen diversos preceptos de Derecho catalán, de los que pueden extraerse ciertas consideraciones sobre los efectos de esta compraventa.

De otra parte, la regulación de la compraventa de finca hipotecada es una necesidad económica y social sentida, dado el ingente número de negocios jurídicos que emplean este mecanismo. A ello debe añadirse la parquedad de la regulación actual y las cuestiones problemáticas que suscita, como se verá.

  1. PLANTEAMIENTO: LA REIPERSECUTORIEDAD DE LA HIPOTECA COMO CONTRAPARTIDA DEL IUS DISPONENDI DEL PROPIETARIO

    1. Inherencia y ius disponendi sobre la finca hipotecada

    Los gravámenes y cargas reales inmobiliarias son inherentes e inseparables de los bienes sobre que se imponen. Su misma naturaleza jurídica demanda que, transmitido el dominio del bien sobre el que recaen, afecten al nuevo propietario, en tanto que titular del mismo.

    Cuando los inmuebles están hipotecados, la naturaleza real de este derecho se complementa con su carácter accesorio, por lo que la transmisión no desliga al vendedor-deudor de la obligación principal. El crédito garantizado se habrá bifurcado, por lo que existirá un deudor principal personal de la obligación y un propietario de la finca gravada con la hipoteca(1). Las vicisitudes del crédito se regulan por el derecho de obligaciones, mientras que la hipoteca se sujeta al régimen de los derechos reales(2) .

    Se advierte cómo quedan compatibilizados dos principios que subyacen en la misma esencia del problema planteado: de una parte, la libertad en el tráfico jurídico y, de otra, el principio de reipersecutoriedad de la hipoteca. Este derecho real no empaña el ius disponendi, como facultad aneja e inherente al dominio. Pero la responsabilidad del débito garantizado con la hipoteca sigue su curso, de manera que la transmisión del bien no libera al deudor de su responsabilidad personal, que le es inherente conforme al art. 1.911 del CC. Tampoco incrementa esta garantía con la añadida del patrimonio del comprador, que es persona ajena a aquella relación, aunque no del todo, en la medida en que queda interesado en su cumplimiento.

    Por estas razones, la responsabilidad hipotecaria del comprador se produce, no tanto por el mismo efecto de la venta, cuanto por el carácter reipersecutorio de la hipoteca. De ello se deriva que el comprador no es deudor por el solo hecho de la adquisición, con todas sus incidencias procesales y sustantivas. Es tercer poseedor, pero no deudor, salvo su derecho de subrogación. Los arts. 112 y ss. LH establecen un régimen de limitación de su responsabilidad. Pero tiene la condición de interesado, en tanto que la acción se dirige contra la finca de su pertenencia, por lo que debe concedérsele la oportunidad de evitar las consecuencias de un despojo, mediante el pago de la deuda(3).

    Es gráfico el art. 681.1 de la nueva LEC al establecer que «la acción para exigir el pago de deudas garantizadas con hipoteca podrá ejercitarse directamente contra los bienes pignorados o hipotecados». El art. 538.2 de la misma admite la posibilidad de que la ejecución se despache frente al propietario de los bienes especialmente afectos al pago de la deuda, si tal afección deriva de la ley o se acredita por documento fehaciente, concretándose respecto de ellos a los bienes especialmente afectos.

    No es ajeno este principio de inherencia a ciertas disposiciones del Derecho catalán. Así, el art. 151 del Codi de Familia se refiere a la necesidad de autorización judicial para gravar los bienes de los menores, salvo que se produzca con adquisición simultánea de inmuebles gravados por un precio en cuya fijación se tenga en cuenta la existencia del gravamen(4). En definitiva, se considera que la hipoteca está inviscerada en el dominio adquirido, por lo que no cabe entender que existen dos contratos, uno relativo a la compra y otro a la asunción de deuda, sino un acto mixto, que es la compraventa de finca hipotecada, que no precisa autorización judicial ni merma el valor económico del patrimonio del menor.

    2. Conservación del valor económico de la finca hipotecada frente a los actos dispositivos del deudor-propietario

    La constitución de la hipoteca compromete el valor en cambio de la cosa, desde el mismo momento en que se constituye, precisamente, por la amenaza que supone la fase de ejecución de esta garantía.

    Si la pertenencia se configura como carácter inherente al dominio y la hipoteca es un derecho real de realización limitativo de la propiedad, sin transmisión posesoria inmediata, el valor de la garantía pertenece al acreedor, aunque sea virtualmente, desde su constitución(5). Siendo las notas de reipersecutoriedad y exclusividad inherentes a la titularidad del dominio y de cualquier derecho real, parece lógico que la importancia de la hipoteca radique en la obtención del valor frente a todos y en la manera en que se ostente su prioridad.

    La hipoteca implica un poder de sujeción de la cosa al crédito garantido, evitando la realización de actos que perjudiquen o imposibiliten su ejercicio(6). Así, «ningún acto dispositivo, sea de carácter jurídico, sea de carácter material, positivo o negativo, puede perjudicar al acreedor hipotecario, ya que su derecho es inmutable ante las disposiciones jurídicas y materiales en perjuicio de la garantía»(7). El art. 104 LH lo explica con claridad, al establecer que «la hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida».

    Los actos de disposición realizados por el propietario de la finca hipotecada no pueden ser ni son actos dotados de una eficacia plena y absoluta, sino relativa, porque están destinados a convertirse, o en actos plenamente eficaces, como realizados por el propietario normal, o bien actos que proporcionan al adquirente un derecho que pierde, en el caso y momento de adjudicación o venta de la finca(8) . El propietario no puede querer con eficacia, en perjuicio de la finalidad de la garantía, porque no tiene virtualidad suficiente para realizar estos actos, lo que demuestra que la hipoteca afecta al poder de disposición del propietario hipotecante(9) .

    La eficacia del derecho de garantía consiste en que, sin desdén de la libertad del ius disponendi del propietario, los actos dispositivos que realice son ineficaces en contra de la carga de la hipoteca. Esto implica que el bien transmitido lo es en la medida en que era habido por el propietario, y con las mismas limitaciones. En esto consiste precisamente la restrición del ius disponendi en la hipoteca: «el respeto a la integridad de la garantía, es, en efecto, un límite a la disponibilidad»(10). Admitir el impacto que la hipoteca supone en la disposición, no significa afirmar que resulte afectada la capacidad de querer, ya que los actos dispositivos así realizados no tienen por qué ser nulos o anulables, de suerte que son plenamente eficaces frente a los no singularmente protegidos, pero las relaciones constituidas con posterioridad a aquélla no son firmes, porque incardinadas en la fase de seguridad de la hipoteca, adolecen de su misma falta de firmeza en la relación básica en que se incrustan(11).

    El reflejo de la protección económica de los contratantes ante la hipoteca se advierte en el art. 23, letra f de la Ley de la Vivienda de Cataluña 24/1991, de 29 de noviembre. Establece que es requisito previo de la venta de una vivienda terminada en el marco de la actividad empresarial o profesional la división del crédito hipotecario entre las diferentes entidades registrales del inmueble. Se pretende que el valor económico de la vivienda hipotecada sea suficiente para hacer frente a la obligación garantizada, en beneficio del comprador que adquiera el inmueble gravado.

  2. LA ASUNCIÓN DE DEUDA DEL ART. 118 LH: FUNDAMENTO JURÍDICO-ECONÓMICO

    El art. 118 de la LH admite en nuestro sistema la figura de la asunción de deuda, sin los efectos destructores de la novación extintiva, de suerte que muda el deudor, que queda sustituido por otro, el comprador, pero subsiste la obligación. Así se deduce del empleo de la palabra subrogación y del pacto de transmisión de la obligación garantizada(12). Es aplicable no sólo a la compraventa, sino también a todos los supuestos de asunción de deuda(13).

    Desde la perspectiva económica, el paso del tiempo entre el intercambio de promesas y su cumplimiento crea incertidumbre y riesgo. Si el vendedor tiene un instrumento importante contra el comprador se promueve la cooperación. La eficiencia cooperativa para todos se consigue cuando el cumplimiento es más eficiente que el incumplimiento, lo que debe ser incentivado por la ley. Esto sucece con el art. 118 LH.

    El precepto presenta gran utilidad al tráfico jurídico, pues permite la transmisión de bienes y derechos, con independencia de que se encuentren gravados con hipoteca. Al vendedor le reporta la ventaja de quedar desligado de su obligación primitiva. El comprador se beneficia del crédito respecto de la cantidad aplazada total o parcialmente. El acreedor queda garantizado en su crédito, porque la finca se transmite con la carga que le es inherente y la liberación del primitivo deudor no se produce en contra de su voluntad. El vínculo constituido por el acreedor con su deudor primitivo no queda...

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