Consideraciones sobre las reformas de la Ley de Propiedad Horizontal
| Autor | Juan Armario Pérez |
| Cargo | Abogado |
| Páginas | 19 - 24 |
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No está de más concretar que al tener la misma por objeto el régimen jurídico de los inmuebles edificados en suelo urbano que estén destinados a uso como vivienda o local, es decir, una de las variadas formas de la propiedad; y tratarse esta de un derecho constitucional no fundamental, esta Ley ha de cohonestarse con las normas que regulan la propiedad del suelo y el ejercicio de la facultad edificatoria (ius aedificandi), así como la propiedad de la vivienda.
Pues bien, estas últimas materias, conforme al artículo 148.1,3ª de la Constitución española, son de la exclusiva competencia de las Comunidades Autónomas. Y como consecuencia de ello, en la Ley 6/1.998 existen preceptos basados en la exclusiva competencia del Estado para la regulación del Derecho civil, al lado de otros mediante los cuales aquel pretende regular las condiciones básicas que garanticen la igualdad de todos los españoles en el ejercicio del derecho de propiedad, dejando a las Comunidades Autónomas el desarrollo legislativo de los mismos.
De esta forma, en relación a estos preceptos que han de ser objeto de desarrollo por las CC.AA., hemos de tener en cuenta la legislación de las mismas en cuanto a urbanismo y vivienda, puesto que constitucionalmente les corresponde su exclusiva competencia. Así, el Estado establece aquellas condiciones básicas que tienden a garantizar la igualdad en el ejercicio del derecho de propiedad, pero sin llegar a ser una normación completa y acabada, limitándose tal regulación a la determinación del contenido esencial del derecho que actúe como mínimo común denominador en todo el territorio del Estado. Y el objeto de ello es que todos los españoles gocen de un mínimo de derechos, es decir, de una igualdad de trato, independientemente de su residencia, en el ejercicio de sus derechos de propiedad.
Establecido lo anterior, se entiende como una de las principales reformas operadas por esta Ley, en relación a la de 21 de julio de 1.960, la regulación del contenido de las actas de las reuniones de la junta de propietarios. Así, mientras que en la norma preconstitucional se establecía que "los acuerdos de la junta de propietarios se reflejarán en el libro de actas, diligenciado por el Registrador de la Propiedad", ahora se regula en el sentido de que habrán de contener, al menos, las siguientes circunstancias:
Consideraciones sobre las reformas de la Ley de Propiedad Horizontal
Al abordar el tratamiento de esta Ley, 8/1999 de 6 de abril, de Propiedad Horizontal, es importante resaltar que se trata de una norma estatal, dada la competencia exclusiva del Estado en lo referente al Derecho Civil que al mismo otorga el artículo 149.1,8ª de la vigente Constitución española.
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" La fecha y lugar de la celebración.
" El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la hubiesen promovido.
" Su carácter ordinario o extraordinario y la indicación sobre su celebración en primera o segunda convocatoria.
" Relación de todos los asistentes y sus respectivos cargos, así como los propietarios representados.
" El orden del día de la reunión.
" Los acuerdos adoptados, con indicación de los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos, así como de las cuotas de participación que respectivamente representen.
Estas circunstancias o requisitos son insubsanables, junto con la necesidad de que el acta se cierre con las firmas del Presidente y del Secretario. Con respecto a otros defectos o errores sí cabe la subsanación, pero siempre que el acta contenga las circunstancias insubsanables. Así, la consecuencia jurídica que su omisión acarrearía será la de la nulidad del acuerdo adoptado en la junta de propietarios.
De todo lo anteriormente expresado se deducen las siguientes consecuencias: que las seis circunstancias ut supra mencionadas son imperativas y que el acta no se cierra a otras circunstancias cuya inclusión pueda acordar la junta. Es más, la doctrina sostiene que entre estas otras circunstancias que puede contener el acta de la reunión se encuentran las que a continuación se relacionan:
" día, mes, año y hora.
" Transcripción del orden del día.
" Relación de los asistentes, expresando sus cuotas.
" Nombre del Presidente y también del Secretario.
" Indicación de haber tenido lugar la convocatoria, consignando la fecha y medio utilizado para la comunicación de la misma.
" Comprobación del quórum, precisando si se trata de la primera o de la segunda convocatoria.
" Exposición somera de la discusión de cada uno de los asuntos tratados.
" Método de votación utilizado y votos obtenidos por cada una de las propuestas.
" Votos particulares de los propietarios cuya inserción se solicite.
" Indicación de la ausencia del algún propitario, así como de las abstenciones, voluntarias u obligatorias.
" Transcripción de la propuesta aprobada.
" Lectura y firma del acta por todos los presentes.
Pero, ante su lectura, se advierte claramente que no todas ellas tienen el carácter de esencial, en el sentido de que su falta produzca la nulidad del acta. Además, alguna de ellas es equivalente a las enumeradas por la Ley como esenciales. Otros autores entienden que las actas de las juntas de propietarios deben contar necesariamente con encabezamiento, fecha, indicación del número de convocatoria, número de asistentes, valor de sus cuotas, delgaciones existentes, indicación de quién es el Presidente y quién el Secretario, el orden del día de la convocatoria, el resultado de la votación, mención de la lectura y aprobación del acta y firma del Presidente y del Secretario.
De todas formas, sea...
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