Algunas consideraciones sobre la multipropiedad en Derecho comparado

Autor:José A. Benito Arenas
Páginas:463-550
RESUMEN

Presentación -a modo de introducción.-Capitulo I. La multipropiedad en el ámbito del derecho romano-germánico a) Francia. El modelo societario; b) Portugal. El derecho real de habitación periódica; c) Italia; d) Bélgica; e) Alemania; f) Suiza; g) Grecia.-Capitulo ii. La multipropiedad en el marco del derecho comunitario.-Capitulo iii. La multipropiedad en el ámbito del derecho angloamericano: a)... (ver resumen completo)

 
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Presentación

Casi siempre los cambios en el Derecho van a caballo de los que se producen en la sociedad. Buena muestra de ello es el fenómeno que se ha dado en llamar -multipropiedad-.

Derecho de naturaleza dispar y sin desarrollo legislativo en gran parte de los países en donde se ejercita.

Su naturaleza jurídica varía según el ordenamiento en el que tiene cabida, por lo que resulta difícil, si no imposible, presentar una definición unitaria del mismo.

Mi intención con este estudio es presentar el abanico de posibilidades con que se ofrece el fenómeno en el Derecho comparado.

Llamaremos por igual -multipropiedad- a la establecida en Francia y a la configurada en España, aunque sus naturalezas jurídicas disten mucho, siquiera de la similitud.Page 463

Vamos a estudiar más el fenómeno multipropietario que el derecho de multipropiedad en sí, o mejor dicho, vamos a analizar las distintas configuraciones que se han propuesto y se practican en torno a la multipropiedad.

El lector debe tener presente que con -multipropiedad- se designa tanto un fenómeno (etimológicamente, -lo que aparece-) como un derecho. Intentaremos a lo largo del texto especificar en qué sentido se utiliza dicho término.

Deseo que se disipen dudas y malinterpretaciones y confío en que el ávido lector descubrirá en estas páginas no sólo la realidad de un derecho en otras latitudes, sino también el sentir y pensar de otros pueblos.

A modo de introducción

La multipropiedad (conocida en el mundo anglosajón como -time sha-ring-) es un fenómeno de amplio desarrollo en las últimas décadas en la mayor parte de los países del mundo occidental.

Sus causas suelen ser el crecimiento de la población turística (con la consiguiente demanda de apartamentos y plazas hoteleras) y la insuficiente oferta existente en zonas costeras y de montaña.

Hasta ahora el disfrute de períodos vacacionales se ha servido de la -segunda propiedad- en el mar o la montaña y del arrendamiento. Desde hace poco es posible -veranear en multipropiedad-.

Como hemos dicho, no se puede hablar de una sola construcción del fenómeno. No obstante, las distintas configuraciones utilizadas suelen llegar a un similar resultado práctico: la utilización de un bien inmueble por un período de tiempo al año, de manera periódica todos los años, de forma perpetua o por el plazo de tiempo que se haya pactado. El título que faculta para esa posesión periódica varía según la configuración realizada, así como el carácter real o personal del derecho.

El derecho de multipropiedad es un -derecho nuevo-, y como tal aún no definido con claridad, o al menos con uniformidad.

El estudio del fenómeno en distintos países nos ayuda a adquirir una visión amplia y flexible del mismo, así como a observar la esencia del concepto.

Dar ahora una definición más específica sería temerario por cuanto que supondría tomar partido ab initio por una constricción determinada del fenómeno.

Valga, por ahora, esta definición -de resultado-, ya que, como hemos dicho, la naturaleza jurídica, contenido, peculiaridades del derecho van a variar según el modelo adoptado.Page 464

Capítulo I

La multiprop1edad en el ámbito del derecho romano-germánico

A)Francia. El modelo societario

Comenzamos la exposición de este trabajo con el estudio de la multi-propiedad en el país vecino, su configuración, su desarrollo y las opiniones al respecto de la doctrina francesa.

En 1980, Guido Alpa cifra en 60.000 el número de multipropietarios franceses.

Parece ser que el disfrute de inmuebles a tiempo compartido apareció en Francia en 1965 y, curiosamente, no en zonas costeras, sino en una estación de esquí de los Alpes franceses (Operación -multipropriété- en Super-Dévoluy); aunque hay autores que afirman la práctica de este fenómeno ya a principios de siglo.

Posteriormente se comenzó a aplicar en inmuebles situados en la Costa Azul.

No obstante, encontramos antecedentes en los años veinte con el desarrollo del llamado método -grenobloise de construction en copropriété-, es decir, a semejanza de una comunidad, dando paso después al -methode Paris- o societario.

El método de Grenoble surge debido a la dificultad que encontró el desarrollo de la construcción en sentido horizontal en esa ciudad, dado que se trata de una población fortificada. Consiste, básicamente, en el desarrollo de las siguientes fases 1:

  1. Compra de un terreno por una persona.

  2. Cesión por dicho adquirente de una cuota a otras personas, constituyéndose así en copropietarios proindiviso de la finca.

  3. Concesión a uno de los comuneros de un mandato para edificar el inmueble.

  4. Adquisición por accesión de un derecho de propiedad a medida que se construye sobre lo construido.

  5. Una vez concluida la construcción se procede a la división in natura del inmueble, resultando así un régimen de propiedad horizontal.

    Los inconvenientes de este método (principalmente la regla de la unanimidad de la copropiedad) pronto hicieron surgir el otro método citado,Page 465 el método Paris, por el cual se constituye una sociedad entre los futuros copropietarios por el tiempo necesario para edificar el inmueble y extinguir la deudas existentes tras la finalización de la obra. A continuación se disuelve la sociedad, y el bien social se adjudica a los socios en copropiedad.

    Los inconvenientes de esta segunda fórmula motivaron al legislador a regular la materia y así se promulgó la Ley de 28 de junio de 1938, a la que consideramos el más claro antecedente de la multipropiedad y a la que luego aludiremos.

    Es la -Société des Grands Travaux- de Marsella quien registra en 1967 el término más extendido en Europa: -Multipropriété-, refiriéndose con él a cualquier sistema de -temps partagé- (tiempo compartido). Al poco tiempo se registraron nuevos términos con que referirse al mismo fenómeno, así como multicopropiedad, propiedad en el tiempo, interpropiedad, pluri-propiedad, propiedad estacional, propiedad espacio-temporal, polipropie-dad, etc. 2.

    Es curioso observar cómo todos los términos se refieren a una modalidad de propiedad, mientras que en Francia, casi desde un primer momento, se ha constituido este fenómeno bajo las pautas del modelo societario.

    Al respecto, Bernard Stemmer 3 propone el uso del término -multi-jouissance- -multidisfrute- por considerarlo más acorde con la realidad en su país. Por su parte, Gerard Cornu se refiere al fenómeno con el término -pseudo-multipropriété- 4.

    Esta construcción de la multipropiedad en el país vecino es así pese a las recomendaciones doctrinales, que en su mayor parte siempre vieron la configuración como derecho real la más acertada.

    Si se optó por el modelo societario fue debido a que en Francia la eficacia de los pactos de indivisión (en la copropiedad) está limitada a cinco años (en virtud del art. 1.873 del Código Civil francés).

    La configuración societaria encontraba también un obstáculo, y éste es la ausencia (aunque muchas veces aparente) de ánimo de lucro en este tipo de sociedades. El artículo 1.832 del Código Civil francés establece que -la sociedad es un contrato por el cual dos o más personas convienen en poner en común cualquier cosa con la intención de partir los beneficios que puedan resultar-.Page 466

    Este obstáculo se salva legislativamente en 1971 con la Ley 71/576, de 16 de julio (modificada por la Ley de 11 de julio de 1972), cuyo título II regula las -sociétés constituées en vue de l'attribution d'immeubles aux associés par fractions divises- (sociedades constituidas con vistas a la atribución de inmebles a los socios por fracciones divididas).

    El artículo 5 de dicha Ley permite la constitución de sociedades que tengan por objeto la construcción o la adquisición de inmuebles con vista a su división en fracciones destinadas a ser atribuidas a los socios en propiedad o disfrute, incluso si no tienen por finalidad la distribución de un beneficio.

    Anteriormente a la promulgación de la Ley de 1971 encontramos ya un claro antecedente en la Ley de 28 de junio de 1938, ya citada, que regulaba las -sociétés de construction-, y que establecía en su artículo 1 que -... están válidamente constituidas, bajo las diferentes formas reconocidas por la ley, aunque no tengan por objeto el reparto de beneficios, las sociedades que tengan por objeto la construcción o adquisición de inmuebles con vistas a su división en fracciones destinadas a ser atribuidas a los socios en propiedad o en uso, o la gestión y conservación de los inmuebles así divididos-, lo cual, a primera vista, parece obviar la necesidad de una regulación específica de la multipropiedad.

    No obstante, la Ley de 1938 resultó insuficiente en cuanto a la regulación de la multipropiedad y fue derogada por dos leyes posteriores: la Ley de 10 de julio de 1965, reguladora de la copropiedad por apartamentos (Copropriété par appartements) y la citada Ley de 16 de julio de 1971.

    La regulación vigente se halla en la Ley 86/18, de 6 de enero de 1986, -relative aux sociétés d'attribution d'immeubles en jouissance á temps partagé- (relativa a sociedades de atribución de inmuebles en uso por tiempo compartido).

    El artículo 1 de dicha Ley (a la que tomamos como punto de partida), siguiendo a la del 71, dice expresamente que los socios no tienen derecho de propiedad ni derecho real alguno sobre las viviendas.

    De esta manera se descarta en el Derecho francés la configuración de la multipropiedad como derecho real, desplazando la naturaleza de la misma hacia los derechos personales, dado que el Derecho civil francés, como ya hemos dicho, excluye la constitución de la multipropiedad como una copropiedad con pacto de indivisión indefinido, regulación estatutaria de períodos de uso y exclusión de los derechos de tanteo y retracto (método seguido en algunos países, en su práctica notarial) o como una propiedad sui generis sobre el tiempo de uso...

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