Consideraciones sobre la Adquisición de Inmuebles mediante la Cesión de Remate

Autor:José Luis García Manso
Cargo:Socio Área de Corporate
Páginas:5-7
 
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5Artículos doctrinales Corporate
Introducción
El ejecutante en una ejecución hipotecaria puede ceder a un tercero el derecho a adquirir el inmueble
objeto de ejecución siempre que resulte adjudicatario del bien. A la cesión del derecho a adquirir el
bien ejecutado se la denomina cesión del remate.
La finalidad de esta nota es explicar algunas de las dificultades que se plantean en la adquisición de
bienes inmuebles mediante la cesión del remate en las ejecuciones hipotecarias. Específicamente, la
exigencia de algunos juzgados de que el precio de cesión del remate sea igual al valor por el que el
inmueble hubiese sido adjudicado al ejecutante.
Normativa
La regulación específica de la cesión del remate se encuentra en la Ley de Enjuiciamiento Civil,
concretamente en el artículo 647.3.
Aun siendo poco proclive a reproducir artículos en este tipo de notas, en este caso procedo a
reproducir el artículo 647.3 al considerar que ayudará a la comprensión del desarrollo de la nota:
“Sólo el ejecutante podrá hacer postura reservándose la facultad de ceder el remate a un tercero. La
cesión se verificará mediante comparecencia ante el Secretario judicial responsable de la ejecución,
con asistencia del cesionario, quien deberá aceptarla, y todo ello previa o simultáneamente al pago
del precio del remate, que deberá hacerse constar documentalmente. La misma facultad tendrá el
ejecutante en los casos en que se solicite la adjudicación de los bienes embargados con arreglo a lo
previsto en esta ley.”
Problemática
Hay un interés creciente por parte de los inversores en llegar a adquirir inmuebles hipotecados
mediante la adquisición de todos o parte de los derechos que un ejecutante puede tener en el proceso
de ejecución hipotecaria.
Hay tres vías fundamentales para estructurar la posible adquisición de inmuebles hipotecados: (i)
el titular del préstamo hipotecario cede el préstamo hipotecario y el adquirente inicia o se subroga
en el proceso de ejecución hipotecaria; (ii) el titular del préstamo hipotecario acuerda con el tercero
un precio para la cesión del remate o (iii) el titular del préstamo hipotecario acuerda con el tercero la
transmisión del inmueble una vez que el titular del préstamo hipotecario lo ha adquirido.
De estas tres opciones la cesión del remate puede resultar fiscalmente la más atractiva, desde el
punto de vista de la tributación indirecta, en adquisiciones que estén sujetas y no exentas al Impuesto
sobre el Valor Añadido. El motivo es que al adquirir el inmueble mediante un documento judicial (el
auto de adjudicación) y no mediante una escritura pública de compraventa no se devenga el Impuesto
sobre Actos Jurídicos Documentados.
Como en cualquier otro negocio, el precio de adquisición del préstamo, del derecho de remate, o del
inmueble, lo fijan las partes con base en las reglas del libre mercado, expectativas de negocio, etc.
José Luis García-Manso
Socio
Área de Corporate
jlgarciamanso@perezllorca.com
T. (+34) 91 423 20 70
CONSIDERACIONES SOBRE LA ADQUISICIÓN DE IN MUEBLES MEDIANTE LA CESIÓN DE
REMATE
I.
II.
III.

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