Consideraciones sobre el impago del precio en la compra-venta

AutorJosé Antonio Miquel Clatayud
CargoRegistrador de la Propiedad de Barcelona
Páginas1499-1540

Vamos a efectuar en este trabajo algunas consideraciones relacionadas con el apasionante tema del incumplimiento contractual, especialmente cuando éste concierna al derecho de crédito dilatado, cuya titularidad pertenece al vendedor en las compraventas de inmuebles a plazos. De todos modos, y a fin de obtener una visión sistemática y omnicom-prensiva de la cuestión, realizaremos breves incursiones exegéticas en aquellos puntos que tengan clara relación con la cuestión central planteada.

El incumplimiento es aquella situación patológica que se produce cuando la obligación no consigue el destino inicialmente convenido o impuesto por el ordenamiento jurídico, frustrándose, en definitiva, la finalidad pretendida, de una manera total o parcial, provisional o definitivamente, con o sin compensación prevista.

Toda obligación, sea cual fuere su origen, contenido y finalidad, se halla vocada, desde el mismo momento de su nacimiento, a ser cumplida, vocación que puede ser de inmediata efectividad -obligaciones puras, artículo 1.113 del Código Civil- o tener la misma condicional-mente suspendida o temporalmente aplazada -artículos 1.113-1.125, ambos del Código Civil.

Pese a tal indudable constatación, el hecho ilícito e incierto del incumplimiento es factible, y ello es así no obstante todas las garantías legales o convencionales que puedan ser establecidas para evitarlo; la adveración de tal circunstancia nos obliga a intentar formular una teoría general del mismo que permita un enfoque unitario de la cuestión, tema este de indudable interés teórico-práctico y de notoria dificultad - analítica, dada la carencia legal de una normativa sistemática y orgánica sobre el mismo que si existe, y ello es útil para el supuesto que nos ocupa, tratándose de su antónimo, es decir, del cumplimiento al que el Page 1549 Código Civil dedica un conjunto armónico de preceptos en los artículos 1.156 y siguientes. Tal teoría debe, indudablemente, emplazarse sobre los pivotes básicos de la responsabilidad subjetiva e imputable, y, por supuesto, culpable, y sobre el dato de la importancia, transcendencia o envergadura del incumplimiento, aspectos a los que nos referiremos con cierta profusión, dada su enorme resonancia en toda está problemática del incumplimiento.

Aquí, y ahora, debemos solamente esquematizar algunas ideas generales sobre la materia anunciada que nos sirvan de preámbulo y aproximación a razonamientos más precisos que serán efectuados con posterioridad.

Ante todo, el incumplimiento, para que sea jurídicamente relevante, debe ser culpable (doloso o culposo strictu sensu) y las consecuencias del mismo son muy distintas, según el parámetro de tiempo o modo de la obligación afectado y los distintos efectos que el mismo produzca en tales parámetros (incumplimiento muy grave, grave o nimio).

Esta es la fuerza motriz de todas las consecuencias ulteriores, que, dentro de la tónica de generalidad impresa a estas consideraciones, podemos compendiar en consecuencias de ejecución forzosa, de resolución y de indemnización strictu sensu.

El cumplimiento forzoso o impuesto no debe ser entendido en su sentido literal de coerción directa e inmediata sobre el deudor que incumple, porque ello resultaría incompatible con las modernas concepciones sobre los derechos humanos; la forzosidad, pues, en el cumplimiento debe ser entendida matizadamente, aunque, en principio, no debe quedar excluida una cierta dosis de compulsividad procedente de la legítima autoridad judicial o administrativa, si bien, queda proscrita la acción directa reparadora procedente del acreedor perjudicado que, en el caso de pretender la satisfacción de su interés lesionado por el incumplimiento por la fuerza, puede incidir en hipótesis delictivas, o en el supuesto fáctico previsto en el artículo 441 del Código Civil, que excluye, en todo caso, la acción directa al sentar que en ningún caso puede adquirirse violentamente la posesión mientras .exista un poseedor que se oponga a ello-. El que se crea con acción o derecho para privar a otro de la tenencia de una cosa, siempre que el tenedor resista la entrega, deberá solicitar el auxilio de la autoridad competente.

En suma, la ejecución forzosa de la obligación incumplida debe ser entendida en el sentido de ser un sustitutivo de la actividad del deudor, que se efectiviza con la colaboración de las autoridades jurisdiccionales competentes, a través del pertinente procedimiento, presenta variantes según la naturaleza jurídica de la obligación insatisfecha, algunas veces es de imposible ejercicio -casos de pérdida total de cosa específica, Page 1500 imposibilidad absoluta de prestaciones personalísimas- y presupone, en definitiva, el distanciamiento del concepto de la obligación de los antecedentes romanos y su configuración, alejada de moldes personalistas, como derecho al resultado-, siéndole indiferente al acreedor, salvo supuestos excepcionales, quien le proporcione el mismo, ya sea el deudor, ya la Administración, o bien, simplemente un tercero, subsidiariamente legitimado (fiadores, avalistas, hipotecantes por deuda ajena, prendistas en la misma hipótesis, etc.) o no (caso del pago efectuado al amparo del artículo 1.158 del Código Civil).

Ahora bien, por mucho juego que se quiera dar al cumplimiento impuesto, existen supuestos que quedan, forzosamente, al margen del mismo, unas veces por imposibilidad absoluta de imponerlo, otras, porque dadas las circunstancias, el perjudicado se halle investido de la posibilidad de la que nos ocuparemos con más detalle a continuación.

A veces, acompañando a ambas alternativas -ejecución forzosa-resolución-, el acreedor puede, en los mismos supuestos en que éstas son viables, interponer una pretensión autónoma, estrictamente indem-nizatoria de los daños y perjuicios efectivamente ocasionados por el incumplimiento enjuiciado, lo cual exige la prueba de los mismos, y su cuantificación, que dependerá de la actitud dolosa o culposa del deudor que incumplió. A veces, tal liquidación se efectúa anticipadamente, a base del establecimiento de la oportuna cláusula penal con finalidad reparadora, naciendo, a través de ella, el pertinente derecho de crédito, con funciones de garantía de tipo preventivo y disuasor del posible incumplimiento.

En ocasiones, el interés del acreedor, que ha quedado definitivamente frustrado en su pretensión, queda compensado por el camino indirecto y subsidiario de la reclamación que proceda de daños y perjuicios, anteriormente aludida, con el quantum y gradualidad dichos, constituyendo tal reclamación triunfante la única alternativa que por vía de subrogación real le queda al acreedor perjudicado. Tiene especial trascendencia tal posibilidad en los supuestos de obligaciones respecto de las cuales no cabe sino exigir su ejecución forzosa o su ineficacia no resolutoria, por lo que no siendo factible la primera alternativa, por el carácter irrepetible de la cosa debida y definitivamente perdida, o por el absoluto personalismo de la prestación devenida irremisiblemente imposible, no es dable, sino ejercitar la oportuna acción indemnizatoria, pero no con el carácter subordinado que tiene cuando tal pretensión se deduce conjuntamente con las acciones de cumplimiento o resolución, sino con carácter principal y único remedio disponible por el acreedor defraudado en sus intereses contractuales, toda vez que la acción de ejecución forzosa es imposible y la resolutoria no admisible por la Page 1501 propia naturaleza institucional de la obligación incumplida, lo cual sucede en las hipótesis de obligaciones de dar, hacer o no hacer rigurosamente específicas las primeras y personalísimas las otras cuando resultan imposibles y tengan carácter esencialmente unilateral. Ante un incumplimiento de las mismas, no corregible mediante una ejecución forzosa, sólo cabe predicar la ineficacia (que no resolución de tales obligaciones, previa la correspondiente indemnización de daños y perjuicios al acreedor lesionado.

La teoría general del incumplimiento, en los términos generales expuestos, presenta para las hipótesis de relaciones sinalagmáticas conmutativas (de las aleatorias no nos vamos a ocupar en absoluto) importantes singularidades, dada la posibilidad de la opción -libre o condicionada- de que goza el vendedor perjudicado, legitimado por su previo cumplimiento, para utilizar, caso de la compraventa, la actio venditi, o la resolutoria, en virtud de la aplicación al contrato incumplido del artículo 1.124 del Código Civil, que dice: La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe.

El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.

El Tribunal decretará la resolución que se le reclame, a no haber causas justificadas que le autoricen para señalar plazo.

Esto se entiende sin perjuicio de los derechos de terceros adquirentes, con arreglo a los artículos 1.295 y 1.298 y a las disposiciones de la Ley Hipotecaria-.

De todos modos, y como ya anunciamos al principio, antes de penetrar a fondo en la temática apuntada conviene dejar bien pergeñado que todo hecho fáctico de incumplimiento requiere su correlativa traducción jurídica, ya que la utilización de los medios sancionadores, reparadores y compensadores expuestos presuponen la previa precisión, en la instancia procesal pertinente, de cuál es el parámetro de la obligación afectado, cuál la etiología del incumplimiento -legítimo (exceptio non adimpleti contractus, derecho de retención legalmente previstos), ilegítimo (doloso o culposo) o accidental (provocado por la incidencia del caso fortuito o de la fuerza mayor), debiendo, igualmente, ser objeto de la correspondiente puntualización la trascendencia del...

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