Consideraciones sobre los límites del dominio
| Autor | Sergio Vázquez Barros |
| Cargo | Abogado |
La propiedad, como todo derecho subjetivo, tiene unos límites que pudiéramos denominar genéricos; es decir, los que prohíben el abuso del derecho y el ejercicio de mala fe. Estos límites genéricos o instituciones obligan a la concreción en cada caso de lo procedente o improcedente de las actuaciones del propietario, tarea en que el juzgador no podrá olvidar las concepciones ideológicas que predominan en la sociedad.
Más específicamente, puede afirmarse que las limitaciones del dominio recaen bien sobre las facultades de uso y goce del propietario, bien sobre sus facultades de disposición. Las limitaciones sobre el uso o goce no generan siempre derechos reales de servidumbre en favor de otro sujeto beneficiado por la limitación, aunque en ello pueden desembocar; es decir, que limitaciones legales del dominio y servidumbre no son términos idénticos en todo caso y circunstancia. En la servidumbre real hay un gravamen de un predio en beneficio de otro predio; es decir, un fundo sirviente y un fundo dominante (art. 530 CC); el titular del predio dominante está facultado para utilizar de una cierta manera el sirviente. En cambio, las limitaciones del dominio afectan por igual a todas las propiedades, que están colocadas en un plano de igualdad. Si yo no puedo abrir una ventana que tenga vistas rectas a la finca de mi vecino a menos que no haya dos metros de distancia entre la pared en que se halla y su propiedad, es evidente que mi vecino no tiene ningún derecho real sobre mi finca, porque tanto mi propiedad como la de él están sujetas a la misma limitación; falta toda idea de predio dominante y de predio sirviente. Las limitaciones legales coordinan los intereses de todos en beneficio mutuo, mientras que en las servidumbres reales se sacrifica a un propietario en beneficio de otro. Por eso las servidumbres constituyen, con relación al fundo dominante y sirviente, un régimen de excepción, en el sentido de que la limitación de éste y el poder de aquél no existirían sin la misma, en tanto que los límites dominicales constituyen el régimen general de la propiedad inmueble.
Ahora bien, una limitación legal puede ser la base para que una persona obtenga una determinada utilidad de la propiedad ajena sin estar ella recíprocamente afectada; es decir, puede autorizar la constitución de una servidumbre que ha de ser consentida forzosamente por el dueño de la finca gravada. Esto lo vemos con un poco más de detenimiento en las relaciones de vecindad. Aquí sí que se sacrifica unilateralmente una propiedad en beneficio ajeno. También la limitación legal puede consistir en el otorgamiento de una facultad adquisitiva de preferencia, llamadas también derechos reales de adquisición, a cierta persona. Ello sucede en los tanteos o retractos legales. El titular de un derecho de tanteo goza de la facultad de poder adquirir por el precio que otro dé, y con preferencia a él, un objeto en caso de enajenación por parte de su propietario. El titular de un derecho de retracto goza de la facultad de poder subrogarse en el lugar del adquirente cuando aquella enajenación se ha efectuado. Los tanteos y retractos legales son conceptuados como limitaciones a la facultad dispositiva del propietario, pues no es libre de enajenar a quien quiere.
Por otro lado, y en cuanto a cuáles son las limitaciones del dominio en el Código Civil, el art. 348 CC alude exclusivamente a las Leyes, y la doctrina va más...
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