Consideraciones sobre la anotación registral y la subrogación...
| Autor | Alberto Vera Fernández - Sanz |
Consideraciones sobre la anotación registral y la subrogación de terceros en las cargas urbanísticas
En el número 128 de la Revista de Derecho Urbanístico se publicó un trabajo mío con el título: «La subrogación de terceros en la obligación de demolición de obras contrarias al ordenamiento urbanístico». Este artículo, como hábilmente puede colegirse de su lectura, fue redactado con anterioridad a la publicación de la Ley 8/ 1990, de 25 de julio, sobre Reforma del Régimen Urbanístico, norma ésta: que al igual que el Texto Refundido sobre la Ley del Suelo de 26 de junio de 1992, introducen ciertas modulaciones en el tema tal y como se regulaba en la Ley del Suelo 1976 (en la que se encuadraba mi trabajo), concretamente en su aspecto registra.
Ello, así como la publicación posterior de algunos estudios que aborden directamente esta problemática, me mueven a una consideración de actualidad de aquel tema. Los estudios a los que me refiero son principalmente el interesantísimo y exhaustivo trabajo de JOSE LUIS LASO MARTINEZ para «las anotaciones preventivas del origen administrativo creadas por la Ley de 25 de julio de 1992» (Revista de Derecho Urbanístico, n. 122) y el reciente libro de MERCEDES FUERTES, Urbanismo y publicidad registral (Ediciones Jurídicas Marcial Pons, Madrid 1995) (Ref.), que circunscribo ahora a la cuestión concreta de si la subrogación de terceros en las cargas y obligaciones urbanísticas derivadas de infracciones de esta orden necesita preceptivamente de su inscripción registral para desplegar los efectos queridos por la Ley.
El punto de partida es hoy el artículo 22 del Texto Refundido de la L.S. de 1992, precepto que con algunas variantes reproduce el 88 de la L.S. de 1976. Estas variantes consisten en la introducción de la frase «en los derechos y deberes vinculados al proceso de urbanización y edificación» enlazando seguidamente mediante la copulativa «así como» con el concepto «compromisos» mencionados en el citado artículo 88 de la anterior Ley del Suelo.
Mantenía yo en mi trabajo de la R.D. U., n. 128, que la no constancia en el Registro de la Propiedad de la orden de demolición de lo indebidamente construido en una finca no impedía la subrogación del tercero adquirente en la obligación de derribar y cabe preguntarse si esta opinión puede mantenerse hoy en día a la vista de la normativa vigente, porque sí son relativas novedades legislativas las determinaciones de la Disposición Adicional Décima , apartado primero de la Ley 8/1990 y el artículo 307.3 del Texto Refundido de la L.S., según el cual:
Serán inscribibles en el Registro de la Propiedad:
3. La incoación de expediente sobre disciplina urbanística o de aquellos que tengan por objeto el apremio administrativo para garantizar el cumplimiento de sanciones impuestas
.
Esta previsión legal parece ser que ha de recogerse en la legislación hipotecaria, concretamente en el artículo 18 del Reglamento, que según un borrador del Colegio Nacional de Registradores de la Propiedad diría así:
De conformidad con lo establecido en la legislación urbanística, podrán hacerse constar en el Registro de la Propiedad los siguiente
6.º La incoación de expedientes disciplinarios o de apremio administrativo para garantizar el cumplimiento de las determinaciones urbanísticas procedentes, así como de los expedientes de revisión en vía administrativa, la interposición de recursos contencioso - administrativos para revisar la validez de las decisiones administrativas en cuanto afecten a fincas determinadas, la presentación de la demanda por la propia Administración contra los mismos actos, previa su declaración de lesividad, las resoluciones judiciales firmes que se dicten en ellos y las resoluciones administrativas de los Ayuntamientos y órganos urbanísticos competentes por los que se acuerde el embargo de bienes inmuebles para asegurar el cumplimiento de las obligaciones contraídas ante ellos o ante las entidades Urbanísticas Colaboradoras
.
He dicho antes que el artículo 307.3 T.R.L.S. es una relativa novedad porque no hay que olvidar que el artículo 221.1 de la Ley del Suelo de 1976 ya admitía, potestativamente, la anotación o inscripción registral de «los actos administrativos que se produjeron en el ejercicio de las funciones reguladas en la presente Ley, conforme a lo establecido en la: legislación hipotecaria».
El artículo 307 T.R.L.S. es más expresivo pero esta intensidad de expresión, a mi modo de ver, no alcanza a la imperatividad de la anotación o inscripción NI ello, en primer lugar, por los propios términos de la Ley. El «serán inscribibles» de acuerdo con el Diccionario de la Real Academia Española no denota otra cosa «que puede inscribirse» lejos del «deberán» inscribirse que de ser la voluntad del legislador lo hubiera expresado así.
Las opiniones a favor de la preceptividad de la constancia registral a efectos de la subrogación legal no se residencian solamente en los tratadistas. La Dirección General de los Registros y del Notariado en Resolución de 4 de febrero de 1992, resuelve sobre la inscripción en el Registro de una declaración de obra nueva (véase Aranzadi 1524/92), y, el interés para el presente estudio estriba en que al final de su fundamento de Derecho Tercero referente a la improcedencia de medidas para el restablecimiento de la legalidad urbanística exprese, sin más argumentos, lo siguiente:
Siempre que conste en el Registro de la Propiedad - como es obligado - (cfr. disposición adicional 10.3 de la Ley 8/1990), la incoacción del expediente de disciplina urbanística
.
Lo estricto de esta declaración, de la D.G.R. y N. contrasta con las argumentaciones extensas y sólidas - de los autores, que se han ocupado del tema, argumentaciones que considero de imprescindibles aunque de resumida exposición.
Para LASO MARTINEZ la anotación registral no es un registro adicional - que se pueda añadir a los efectos dé la subrogación legal sino que por el contrario es el Medio de hacer efectivo éste, y que el resultado final de una...
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