Consideraciones de orden general en relación al acoso inmobiliario o blockbusting

Autor:Ignacio Lledo Benito
Cargo del Autor:Abogado penalista
Páginas:501-517
 
ÍNDICE
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I El estado de la cuestión

Es una práctica (desgraciadamente cada vez más habitual en nuestra sociedad-la del mobbing inmobiliario– que pretende provocar en el inquilino y/o propietario de una vivienda, un asedio o acoso (en terminología, ya vulgarizada, “mobbing) por parte del propietario del inmueble para que aquel (inquilino y/o arrendatario) abandone la vivienda, forzándole a extinguir el contrato de arrendamiento, con el menor coste posible para el arrendador.

En este sentido, como expone CAMPA1, resulta de alguna manera clasificador el razonamiento esgrimido en el Auto de 27 de abril de 2.004 dictado por la Audiencia

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Provincial de Barcelona, donde se recoge el fenómeno del “mobbing inmobiliario” el cual fue dictado a propósito de la interposición de un recurso de apelación por la inadmisión a trámite de una querella interpuesta por presuntos delitos de coacciones. La citada resolución, exponía que no se pretendía una extensión analógica del concepto jurídico penal de coacción, sino que: “trata de inscribirse decididamente en una inter-pretación acorde con el elemento social –la realidad social a que se refiere el art. 3 del Código Civil– que ha de impregnar la tarea hermenéutica del operador jurídico, tanto más necesaria en el momento presente cuanto que, por las desorbitadas proporciones que está alcanzando la especulación urbanística (lógicamente esta argumentación sería válida antes de la explosión de la burbuja inmobiliaria), son fácilmente concebibles los supuestos en que los propietarios de fincas urbanas, conscientes del valor creciente de sus inmuebles, no dudan en forzar por cualquier medio – tanto legítimo, como ilegítimo– la resolución de aquellos contratos de renta antigua, que les resultan tan antieconómicos y poco lucrativos.

Pero no es ésta la única resolución de la Jurisprudencia menor, sino que en otra del mismo órgano jurisdiccional, ha venido a definir el ya referido “mobbing inmobiliario” entendiendo como tal, un asedio o acoso al inquilino para forzarle a tomar una decisión por él no querida ni deseada como es la de abandonar la vivienda y/o local que viene ocupando en régimen de alquiler. Por ello se considera un asedio toda conducta efectuada por el arrendador, sea cual sea el medio utilizado – persona asediada, obligándole a la adopción de una decisión contraria a su voluntad, que no es otra que la de permanecer en su condición de locatario. Precisamente, una de estas prácticas consiste en olvidarse del necesario mantenimiento y conservación del edificio en detrimento del mismo, para que los inquilinos, hartos de insistir ante la propiedad y debido al agotamiento que les representa la lucha constante con su administrador, vean como su paciencia, que tiene unos límites altamente elevados. Se acaba, con un resultado realmente gravoso para su economía y que no es otro que resolver su contrato vigente de arrendamiento.

Esta práctica no es la que nuestra jurisprudencia menor ha venido considerando como un elemento perseguible por la vía penal, si bien ha sido la Audiencia, el organismo jurisdiccional que ha consagrado que todo hecho que lleve a un inquilino a renunciar de forma no querida a su contrato de arrendamiento puede convertirse en un acto contrario y, por tanto, perseguido por la norma penal. En este sentido, se ha consagrado que como requisito ineludible ha de existir una clara y manifiesta voluntad del arrendador de librarse del contrato que le une al inquilino, es por ello que “ para que, contemplados globalmente esos deliberados incumplimientos, puedan responder a un unitario y deliberado propósito de forzar paulatinamente la voluntad

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del arrendatario hasta conducirle –por puro cansancio, por agotamiento y de forma claudicante y resignada– a resolver el contrato de arrendamiento que les liga, ahorrán-dose el arrendador, por esa sutil y paciente vía de hecho, la indemnización que en otro caso estaría llamado a satisfacer por la resolución locataria o para eludir la ejecución provisional o definitiva de una sentencia civil”.

En fin, como vemos el acoso inmobiliario es una práctica antisocial basada como dice Villademoros Gamoneda en el acoso y abuso para forzar que alguien se vaya de casa independientemente de que ésta sea propia o arrendada.

Hoy en día cuando se habla de mobbing (un anglicismo más, que se ha implementado en el uso y costumbre social, y cuya denominación castellana encontramos ad hoc una palabra que lo define meritoriamente, “acoso”) ha expandido su ámbito de ejercicio. Así, en un primer momento, lo fue en el mundo laboral, luego lo fue en el ámbito escolar, y desde hace unos años se ha extrapolado al ámbito inmobiliario entendiendo en este contexto que nos referimos a la conducta del arrendador dirigida a desgastar de forma indigna y/o degradatória al arrendatario, para poner fin con el menor coste posible a la resolución del contrato de arrendamiento.

En relación al comentario precedente nos explica VILLEGAS FERNÁNDEZ2, que hoy en día se habla de acoso laboral (mobbing), acoso inmobiliario (blockbusting), acoso escolar (bulling), acoso informático (cyberstalking). Pero todas estas especies son manifestaciones de una misma realidad, cuyo conocimiento es esencial para luchar contra los abusos que proliferan en determinadas formas de organización social.

Volviendo al tema del acoso inmobiliario, explica este autor que bajo la denominación de “mobbing inmobiliario”, conocida en los países anglosajones como blockbusting (revientacasas) se engloban todas aquellas conductas de hostigamiento y acoso (v.gr. falta de mantenimiento del inmueble, negativa a cobrar la renta, acoso personal, deficiencia en los suministros básicos (agua, luz ..), problemas higiénicos que ejercidas frente a los legítimos ocupantes de una vivienda pretenden conseguir el desalojo expeditivo de la misma. Partiendo de lo material, este autor nos explica que son dos los principales modelos: el americano y el español.

El primero, corresponde al clásico blockbusting (valerse de minorías étnicas u “okupas”) para invadir el vecindario y desalojar manu militari a los moradores. El segundo se ubica en el conflicto arrendador-arrendatario y lo es, cuando el propietario busca, cueste lo que cueste “echar al inquilino”. El modelo americano viene representado por el caso Tangora (la ya clásica sentencia del juzgado de lo penal nº 2 de Bilbao, 4-XI-2.008). El modelo español puede venir representado por la también clásica sentencia del juzgado de lo penal nº 13 de Barcelona (6-XI-2.008). Ambos supuestos, serán estudiados a lo largo de estas páginas.

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De todas formas, desde mi modesta reflexión, no debemos limitar exclusivamente estas conductas vejatorias al contrato de arrendamiento, sino que también es perfectamente posible hablar de “acoso inmobiliario” de un titular de un inmueble a otro titular de otra vivienda, como a la sazón aconteció en el caso Tangora3. En este caso un empresario de Getxo había adquirido en propiedad el primer piso de una casa solariega ubicada en dicho municipio. Anhelaba hacerse con las dos viviendas que se ubicaban en los otros pisos del inmueble. Pero sus respectivos dueños se resistían a vender. El citado propietario, entró en contacto con una familia de indigentes y firmó con ellos un arriendo por la cantidad de 1€ al mes por el alojo en su porción de la edificación. Lo hizo con la finalidad de que llevaran a cabo actos de hostigamiento sobre los habitantes de las restantes viviendas, para lograr el objetivo de abandonar sus casas. Los nuevos inquilinos causaron intencionadamente filtraciones de agua. Así, uno de los testigos, un fontanero que subió a la vivienda de los acosadores, se topó con un puñado de niños que se bañaban, no en la pila, sino en el suelo de la habitación del cuarto de baño. Así las cosas, los perjudicados no huyeron, sino acudieron a los Tribunales hasta que el Juzgado de instrucción nº 6 de Getxo, que instruyó el expediente criminal, dictó escrito el 19 de Agosto de 2.004, por el que se expulsaba a los cabecillas, no solo de la vivienda, sino del municipio, con una orden de alejamiento a favor de los moradores originarios.

II Las conductas activas y tambien omisivas en el acoso inmobiliario

En una recopilación de conductas extraídas de la jurisprudencia y doctrina entorno a las prácticas del “acoso inmobiliario” podemos citar todas aquellas actuaciones del propietario responsable del acoso y que van dirigidas a que el sujeto pasivo (la mayoría de las veces inquilino y/o propietario) abandone la vivienda. Así, se ha indicado en la doctrina actuaciones tales como, cortes de suministros, manipulación de instalaciones eléctricas, roturas o bloqueos de cerraduras, desperfectos en el inmueble, fugas de agua, rotura de las cajas de contadores de la luz, etc. En fin, todas aquellas conductas en que incurre el propietario que no cumple con los deberes de conservación de su inmueble. Y que pretende llegar a lo que PEREZ VAQUERO4ha denominado “panic peddling” (que se podría traducir libremente como creadores de pánico). Es decir, introducir en una comunidad de vecinos a unos inquilinos problemáticos. Un ejemplo sería el conocido y referido supra caso Tangora, en la que se introdujo en el inmueble a una

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familia gitana numerosa que pagaban 1€ al mes para hostigar y desgastar a los restantes vecinos para que se fueran de sus pisos (como hemos analizado más arriba).

En este mismo sentido puede traerse a colación la sentencia de 6 de julio de 2.012 del juzgado de lo penal nº 9 de Barcelona (curiosamente una de las sentencias más sancionatorias frente al “mobbing inmobiliario”) condenó a un propietario...

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