La conservación de la vivienda en la ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos: análisis doctrinal y jurisprudencial
| Autor | Rosana Pérez Gurrea |
| Cargo | Licenciada en Derecho |
| Páginas | 2750-2754 |
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La conservación de la vivienda se encuentra regulada en el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, incluida en el capítulo IV bajo la rúbrica «De los derechos y obligaciones de las partes».
Dicho artículo continúa la tradición de las normas precedentes, como son el artículo 1.554 del Código Civil y el 107 de la LAU de 1964, en los tres cuerpos legales se impone al arrendador la obligación de realizar las reparaciones necesarias para conservar la cosa en buen estado, de manera que puedan mantenerse las condiciones de habitabilidad convenidas, aunque aquí sin regular de manera explícita la obligación principal del arrendador de entregar la vivienda al arrendatario, así como el estado en que se entrega la misma, presupuesto del cual surge la obligación del arrendador de reparar y conservar y del arrendatario de restituir en el momento convenido. Destaca la forma imperativa en que se manifiesta la obligación de hacer las reparaciones necesarias que recae sobre el arrendador. Dicha obligación se prolonga durante el tiempo que dura la relación contractual, ya que el arrendamiento es un contrato de tracto sucesivo.
Del artículo 21 se infiere una especial protección a la vivienda y una finalidad tuitiva de la propiedad, ya que ante la necesidad de cualquier reparación que pudiera surgir, el arrendatario está obligado a comunicar la circunstancia al arrendador y si la reparación es urgente puede realizarla él mismo y exigir de inmediato su importe al arrendador.
Se trata de un tema muy práctico, ya que en la vida diaria son constantes los conflictos entre arrendadores y arrendatarios acerca de las reparaciones que es necesario realizar en la vivienda. Como ha puesto de manifiesto MAR-Page 2751TÍNEZ RODRÍGUEZ 1, son continuas las demandas para exigir el cumplimiento de la obligación de reparar. La mayoría de las veces es el arrendatario quien reclama del arrendador la realización de las obras necesarias o la indemnización por los daños causados como consecuencia de no haberlas realizado.
El artículo 21.1 de la LAU dice: «El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar la renta por ello, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil».
La obligación impuesta al arrendador en este artículo tiene un carácter fundamentalmente teleológico, ya que tiende a la conservación de la vivienda en condiciones de habitabilidad, permitiendo así el uso y goce de la misma por el arrendatario.
En mi opinión, la vivienda a la que se refiere este artículo hay que entenderla en sentido amplio, incluyendo los elementos accesorios tipificados en el artículo 2.2 de la LAU (mobiliario, trasteros, plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias).
La determinación del concepto de «reparaciones necesarias», ante la ausencia de un concepto legal, su elaboración ha sido jurisprudencial, podemos entender a priori que se trata de gastos que no generan mejora, sino que son inversiones imprescindibles para evitar el deterioro, pérdida o destrucción de la vivienda y servir así al uso convenido.
La jurisprudencia en STS de 20 de junio de 1980 considera como reparaciones necesarias «las que por su naturaleza son indispensables para mantener la vivienda en uso y las impuestas por la autoridad competente»...
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