Artículo 24. De los conjuntos o complejos inmobiliarios despues de la ley de reforma de 6 de Abril de 1999, sobre propiedad horizontal

AutorFuentes Lojo
Cargo del AutorAbogado
I TEXTO LEGAL

Damos por reproducido el texto del artículo 24 de la Ley que recogemos al comienzo.

II DE LOS CONJUNTOS O COMPLEJOS INMOBILIARIOS HASTA LA REFORMA DE 6 DE ABRIL DE 1999

Damos por reproducido lo dicho en las páginas anteriores, en las que hablamos de los complejos residenciales, los de tipo industrial y los de tipo comercial.

III DE LOS CONJUNTOS O COMPLEJOS INMOBILIARIOS AL AMPARO DEL ARTÍCULO 24 DE LA L EY DE PROPIEDAD HORIZONTAL, SEGÚN LA REDACCIÓN DADA

POR LA DE 6 DE ABRIL DE 1999

A) Á MBITO DEL ARTÍCULO 24

La lectura de este precepto nos lleva a las siguientes conclusiones:

  1. Posibilidad de extender el régimen especial de propiedad horizontal previsto en el artículo 396 del Código civil a los complejos inmobiliarios, si bien limitándolo sólo a los que tengan la condición de >.

  2. Exigir para que dicho régimen especial se pueda aplicar cuando se den los siguientes requisitos:

  1. Que estén integrados por más de una edificación o una parcela.

  2. Que las edificaciones o parcelas sean independientes entre sí.

  3. Que el destino principal de la edificación o la parcela sea la vivienda o el local.

  4. Que los titulares de los inmuebles, o de la vivienda o del local, en caso de que dichos inmuebles estén, a su vez, divididos horizontalmente, participen, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad sobre otros elementos inmobiliarios, instalaciones o servicios.

  5. Que esa copropiedad sobre los otros elementos inmobiliarios, viales, instalacio nes o servicios sea una copropiedad indivisible.

DOMÍNGUEZ L UELMO (p. 440 de la obra La Reforma de la LPH) destaca que el legisla dor pretende referirse al problema de lo que podemos denominar edificaciones com plejas, en las que es factible incluir los edificios con varios portales, las urbanizacio nes privadas y especialmente los supuestos de varias edificaciones que comporten una serie de instalaciones, servicios y otros elementos inmobiliarios comunes, e incluso a aquellas edificaciones que incluyen viviendas y locales tipo galerías o centros comerciales con acceso para unas u otros, incluso con parkins privados y públicos, siendo encomiable que el legislador se hubiere ocupado por primera vez de este tipo de edificaciones.

Problemática

1) ¿Será aplicable la normativa a las urbanizaciones privadas también? Entendemos que sí, pero de ello hablaremos al tratar de ellas en particular.

2) ¿Y a los complejos llamados industriales? Nuestra opinión es afirmativa también. Véase, en este particular, lo que decimos en el apartado II.

3) Ídem por >

Ver lo que decimos al tratar de las urbanizaciones en particular. R AGEL S ÁNCHEZ (p. 734 de la obra Comentarios a la LPH) dice que el artículo exige que las edificaciones o parcelas sean > entre si, lo que supone que no exis ta relación de subordinación o accesoriedad entre unas y otras, con lo que quedaría excluido el problemático supuesto del edificio único, que cuenta también con zonas comunes exteriores, que están subordinadas a las fincas registrales que componen el edificio único, aunque tampoco esta claro que sea un supuesto neto del nuevo artículo 396 del CC.

4) ¿Bastará que la parcela exista aunque no esté edificada?

Es indudable que sí, porque en otro caso no tendría aplicación la extensión del ar tículo a las urbanizaciones.

5) ¿Cuándo habrá que entender que se da la copropiedad indivisible sobre los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios?

Cuando estos elementos y servicios tengan la condición de comunes. A ellos nos referimos al comentar el artículo 396 del Código civil.

6) ¿Habrá que comprender entre los > los de vocación pública, y sólo se refiere el precepto a los privados?

Entendemos que a unos y otros, en tanto en cuanto aquéllos de vocación pública no pasen a convertirse en públicos propiamente dichos.

7) Ámbito del concepto de > y de servicios. Ver lo que decimos al comentar el artículo 3 de la Ley que comentamos.

8) ¿Será preciso que el distinto principal de las edificaciones o parcelas sea la vivienda o los locales?

RAGEL S ÁNCHEZ (p. 735 de la obra citada) pone de manifiesto, que en cuanto al des tino tanto debe incluirse el habitual como las segundas residenciales; y que en cuanto a los locales pueden ser entidades en segundo amplio, equiparándose a todo inmueble que tenga un uso distinto al de vivienda, pudiendo servir para describir ese uso la enu meración realizada en el artículo 3.2 de la Ley de arrendamientos urbanos de 1994, aun que también puede ser concebido en un sentido más estricto, identificándose con los locales comerciales o profesionales pero con los de carácter industrial o docente, para poner dos ejemplos, inclinándose por el sentido amplio apoyándose en el Informe de la Ponencia que hacia referencia a >.

9) ¿Será aplicable a los >

LOSCERTALES (p. 347 de la obra citada) entiende que sólo se consideran conjuntos o urbanizaciones las construcciones de parcelas unifamiliares o de bloques independien tes, así como los Centros Comerciales o explotaciones mixtas. En el mismo sentido, como hemos dicho, DOMÍNGUEZ LUELMO .

10) ¿Y tratándose de una construcción para viviendas y locales de negocio en cuanto a las plantas baja y superiores y un aparcamientos de vehículos en el subsuelo, o bien ante dos edificaciones la destinadas a pisos y locales y la destinada a garaje, en la que la segunda esta subordinada a la primera?

RAGEL S ÁNCHEZ (p. 736 de la obra citada) entiende que tratándose de un garaje subterráneo que no se limita al mismo perímetro de las plantas baja y superior sino que se extiende, conformando una edificación distinta independiente, que podrían cumplirse los tres requisitos objetivos, siquiera el supuesto no se producirá en la práctica pues las edificaciones de garajes raras veces cumplirá el cuarto de los requisitos, es decir, que los titulares de los inmuebles o de las viviendas locales participen con carácter inherente a dicho derecho en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, via les, instalaciones o servicios, porque el precepto esta haciendo alusión a la > del complejo inmobiliario.

11) ¿Será preciso que la zona común este separada físicamente de la zona donde se asientan las edificaciones y parcelas?

RAGEL S ÁNCHEZ (p. 737 de la obra citada) entiende que, no por lo que es posible que parte de ella se incluya dentro de alguna edificación. Fórmula que admite la Resolución de la Dirección General de los Registros de 7 de enero de 1994.

B) CONSTITUCIÓN DEL COMPLEJO A EFECTOS DE LA APLICABILIDAD DE LA L EY DE PROPIEDAD HORIZONTAL

El apartado 2 del artículo que comentamos distingue dos supuestos: a) consti tuirse en una sola comunidad de propietarios a través de los procedimientos previs tos en el párrafo 2 del artículo 5 de la propia Ley de reforma; b) constituirse en una agrupación de comunidades de propietarios. Pero el apartado 4 de la misma, además, viene a prever un tercer supuesto: que no se adopte ninguna de las dos formas ante dichas.

a) Constitución de una sola comunidad de propietarios

a’) Forma de constitución

Este supuesto exige que se lleve a cabo >.

Problemática

1) La remisión al artículo 5 de la Ley, ¿ha de referirse a la Ley de 1960 o al artículo 5 de la Ley de reforma?

La respuesta está clara en el sentido de que no puede referirse al artículo 5 de la Ley de reforma porque éste lo que hace es readaptar de nuevo el artículo 11 de la Ley 49/1960, y no se ocupa en ninguno de sus apartados de la constitución de la comuni dad de propietarios.

Lo lógico es que la referencia lo sea al párrafo 2.º del artículo 5 de la Ley de 1960, que habla del título constitutivo de la propiedad horizontal, y la forma de fijar las cuotas de participación correspondientes a cada piso o local; procedimientos establecidos en el párrafo 2 del artículo 5, siendo así que en este párrafo ni en los que contiene el artí culo 5 se habla de >.

b’) Normativa aplicable

El párrafo último del apartado a) puntualiza que en caso de constituirse el comple jo en una sola comunidad en la forma dicha, >.

Problemática

1) ¿A qué ley se refiere? No...

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