Configuración, doctrinal de las adquisiciones -a non domino-
| Autor | María Cárcaba Fernández |
| Cargo | Doctora en Derecho.Profesora de la Facultad de Derecho.Universidad de Oviedo |
| Páginas | 343-352 |
Una primera excepción al principio nemo dat quod non habet se encuentra en el artículo 1.473 del Código Civil 1, que contempla el supuesto de doble venta de un mismo bien por idéntico vendedor a diferentes compradores, hipótesis embebida en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, que, además, regula la situación del adquirente cuando el derecho del otorgante se anule o resuelva por causas que no consten en el Registro, ordenando que sea mantenido en su adquisición una vez que haya inscrito su derecho, y siempre que haya adquirido de buena fe y a título oneroso de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitir.
Se permite así que quien ha dejado de ser dueño de un inmueble por haber transferido ya su derecho, o carece de tal cualidad por ser su título adquisitivo inexistente, nulo, anulable, simulado, resoluble, rescin-dible o revocable, pueda transmitir la propiedad de un bien de forma inatacable a determinados terceros especialmente protegidos por la ley (terceros hipotecarios).
La doctrina científica, a la hora de explicar este fenómeno, se ha dividido en dos grandes direcciones:
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Sostener que el tercero hipotecario es un verdadero adquirente del derecho inscrito.
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Negarle tal cualidad afirmando que únicamente se encuentra en una situación jurídica privilegiada que le excluye de la reivindicación del verdadero propietario.Page 345
Ambas soluciones conducen en la generalidad de los casos a resultados semejantes, aunque no absolutamente idénticos, ya que la adquisición del derecho es definitiva, en tanto que la irreivindicabilidad es un obstáculo opuesto al ejercicio de una acción por una determinada situación que subsiste sólo mientras la misma existe y desaparece cuando ésta cesa 2.
La redacción actual de la Ley Hipotecaria no deja lugar a dudas; al decir en el artículo 34 -será mantenido en su adquisición- se está aceptando expresamente la primera de las soluciones apuntadas. A pesar de ello, Núñez Lagos, en contra de la opinión dominante, defiende la tesis de la irreivindicabilidad. Argumenta este autor que la ley no dispone que el tercero adquiera la propiedad, sino simplemente que sea mantenido en su adquisición una vez que haya inscrito su derecho, lo que se consigue hacierído la adquisición irrevocable. En su opinión sólo se puede hablar de adquisición a non domino como consecuencia de la irreivindicabilidad, por efecto de la exclusión de la acción reivindicatoría 3.
No es admisible esta posición, porque el derecho de propiedad es erga omnes, de forma que o se es propietario frente a todos o no se es frente a nadie 4, pudiendo ejercitarse la acción reivindicatoria de la misma manera, y si frente al tercero hipotecario no se puede ejercitar, el indicio de que uno ha perdido su cualidad de dominus, que ahora está en manos del otro, es claro.
Por otra parte, si este tercero es despojado del bien cuya titularidad ostenta, indudablemente podrá ejercitar las acciones pertinentes para volver a ocupar la situación que poseían, entre ellas la reivindicatoria, entonces, ¿qué será más que un propietario?
La verdad es que si alguna duda deja la expresión literal del artículo 34 acerca de si hay o no una adquisición, ésta queda resuelta si se la pone en conexión con el artículo 1.473 del Código Civil, que en su párrafo 2. dice que la -propiedad- pertenecerá al adquirente que antes haya inscrito en el Registro.
Con afirmar que el tercero hipotecario es un adquirente no cesan las discrepancias doctrinales, pues, aunque la mayor parte de la doctrina afirma que realiza una adquisición a non domino, no faltan autores, esencialmente italianos, que a través de diversas ficciones jurídicas defiendenPage 346 la cualidad de dominus en el enajenante, estudiando el caso típico de la doble venta.
Para ver lo artificioso de esta construcción será suficiente con exponer las tres teorías más destacadas en este sentido: las de Gentile, Mengoni y Mes si neo. Afirma el primero de los citados autores que en tanto ninguno de los' compradores haya inscrito su derecho el vendedor conserva la propiedad del inmueble enajenado, ya que, a su entender, la inscripción opera como circunstancia final que señala la extinción del derecho dominical. Desde este punto de vista, después de la inscripción llevada a cabo por cualquiera de los compradores, el enajenante no puede ser considerado propietario, y quien adquiere de él adquiere a non domino 5, pero antes sí, lo que implica que el tercero hipotecario es un adquirente a domino.
A su vez, Mengoni asegura que la adquisición del segundo comprador que primero inscribe no pertenece propiamente a la categoría de los adquirentes a non domino. Sostiene este autor que si el primer ac-cipiens no ha procedido a la inscripción que ocasiona el conocimiento legal de su derecho de propiedad, los sucesivos adquirentes son considerados todos en igual situación, originándose un conflicto de intereses que la ley resuelve aplicando como criterio de preferencia el principio prior in tempore potior in iure en relación con la inscripción 6.
Quizá la tesis más consistente sea la de Messineo, formulada como respuesta a aquella según la cual la transcripción del ulterior causaha-biente haría de hecho retroactivamente resolutorio de la precedente adquisición no transcrita 7. Para él la falta de inscripción del primer adquirente no resuelve la adquisición, ya que no afecta a la validez del título que, conforme al principio del -consentimiento válidamente manifestado- (contrato) que se sigue en este sistema latino, es suficiente para transmitir la propiedad, siendo indudable que la segunda o ulterior enajenación Ja realiza quien no tiene ya la disponibilidad del derecho. No obstante, considera que la falta de inscripción, aunque no resuelve la adquisición, a tenor del artículo 2.644 del Código Civil, limita su eficacia no sólo entre las partes, sino también frente a todos los terceros.
Partiendo de esta base llega a la conclusión de que la adquisición-del segundo comprador, cuando el primero no inscriba, es a domino y, en consecuencia, a título derivativo, porque por efecto de la inscripciónPage 347 la segunda adquisición, que por sí misma sería ineficaz, adquiriría eficacia en detrimento de la primera, restituyendo, aunque sea a posteriori, al enajenante la figura de dominus y, por lo tanto, de legitimado para disponer en orden a la segunda o ulterior enajenación 8.
Desde luego que estas teorías no son admisibles en nuestro Derecho, y sólo a duras penas, tras considerables esfuerzos dialécticos, pueden serlo en el Derecho italiano, donde se sigue un sistema hipotecario de los llamados de -prioridad registral- o -transcripción-, que aplica rigurosamente el principio -primero en el tiempo mejor en el Derecho-, sin tener en cuenta la buena o mala fe de los adquirentes. En él la inscripción no tiene carácter constitutivo y la propiedad se transmite a través del contrato simplemente, planteándose problemas para resolver los supuestos de doble venta, que Messineo solventa sometiendo los efectos de determinados negocios a' la existencia de publicidad registral, incurriendo en contradicciones notables, pues primero...
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