Segregación y extinción de condominio por sociedad civil. Tracto sucesivo
| Autor | José Félix Merino Escartin |
| Cargo | Registrador de la propiedad |
| Páginas | 159-160 |
Hechos: La sociedad civil "Hnos González García y Cía" es dueña de varias fincas, que fueron adquiridas por dicha entidad y que como tales figuran inscritas a su nombre en el Registro de la Propiedad. La Sociedad fue constituida en documento privado en 4 de julio de 1982, que luego se eleva a documento público en 1987, y cuyo objeto es la actividad de comercio al por mayor de materiales de construcción. Dicha sociedad formaliza diversas operaciones, compra varias fincas que se inscriben a nombre de la sociedad civil en el Registro de la Propiedad, actuando a través de sus dos apoderados y únicos socios. Más tarde vende una tercera parte de una finca, luego vuelve a comprar dicha participación a quienes vendió. Y finalmente actúa en el tráfico como tal sociedad.
La cuestión es que finalmente en escritura de 21 noviembre de 2012, los dos únicos socios de la sociedad civil formalizan por sí y en nombre de sus cónyuges (con quienes están casados en régimen de gananciales) como personas físicas y prescindiendo de la cobertura social, una segregación y extinción de comunidad, adjudicando dichas fincas a favor de cada uno de los socios como personas físicas. Es decir se pretende que, puesto que las fincas pertenecen a una sociedad sin personalidad jca, se prescinde de ella y los socios actuando como personas físicas, proceden a realizar operaciones de inmuebles inscritos a nombre de la sociedad (segregación y extinción de comunidad) prescindiendo de la cobertura social de los mismos.
Para salvar el problema (inmuebles a nombre de la sociedad, que ahora se pretende que sean de los socios como personas físicas) se formaliza en 21 de febrero de 2013 una subsanación de los distintos títulos adquisitivos y de transmisión realizados por ésta y ello, tras de haber llevado a cabo dicha Entidad actuaciones múltiples en ejercicio de su objeto social y con olvido de que la titular de los inmuebles es registralmente la sociedad.
Registrador: El registrador se opone a inscribir la referida escritura de subsanación en base principalmente al principio de tracto sucesivo; a que no se acredita fehacientemente la representación de la sociedad, y no existe claridad en la rectificación que se pretende, gravitando además sobre la cuestión el tema de si la sociedad civil tiene o no personalidad jca.
Dirección General: La DG rechaza el recurso y da la razón al registrador.
- estima que efectivamente se incumple el principio del tracto sucesivo, ya que el momento de...
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