La condición resolutoria y el Registro de la Propiedad
| Autor | Francisco Javier Rovira Jaén |
| Cargo | Notario |
| Páginas | 1673-1692 |
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La condición resolutoria es un tema de actualidad, especialmente en las ventas de bienes inmuebles con precio aplazado. El impago del precio aplazado se garantiza con una condición resolutoria explícita y provoca la resolución del contrato de compraventa, sin mas requisito que la notificación al comprador y el título del vendedor, para que se verifique la nueva inscripción a favor del vendedor. Procedimiento más rápido y drástico que el de acudir a la garantía hipotecaria, que da lugar a un procedimiento de ejecución hipotecaria, con las dilaciones y gastos que siempre lleva consigo. Por esto, cada vez es más frecuente la garantía de la condición resolutoria por impago del precio aplazado en la compraventa de bienes inmuebles, y a esta materia vamos a ceñir el estudio de nuestro trabajo.Page 1674
El contrato de compraventa en nuestro Derecho es un negocio obligacional, que no produce la transmisión de la propiedad automáticamente por el mero consentimiento, sino que produce la obligación del vendedor de entregar la cosa y la del comprador de entregar el precio. Estas obligaciones son bilaterales y recíprocas, caracterizadas porque el incumplimiento de una de las partes de su obligación faculta a la otra a pedir el cumplimiento o la resolución. La facultad resolutoria «se entiende implícita en las recíprocas para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe» (art. 1.124 C. c). Como dice Castán: «En la doctrina corriente, y en el mismo Código patrio, se consideran estos efectos como el resultado de una condición resolutoria tácita», pero no es verdadera condición, por no derivar de la voluntad de los sujetos, sino de la misma Ley, aunque éstos no la incorporen al negocio. Anotemos que ésta es la impropiamente llamada condición resolutoria implícita.
Pero las partes, con el fin de reforzar las garantías derivadas de la resolución, pueden expresar en el contrato: o bien el simple hecho de que el comprador no ha cumplido íntegramente con su obligación («mera expresión del aplazamiento de pago»), o bien dar a la falta de pago el carácter de condición resolutoria explícita.
Limitaremos el estudio de estas materias en relación con el Registro de la Propiedad y el alcance que tiene la constatación registral respecto de los terceros, en sus tres aspectos de la inscripción, posposición y cancelación, para concluir con el problema de la división de la finca afectada por la condición resolutoria.
El artículo 11 de la Ley Hipotecaria se puede dividir en dos. El párrafo primero dice que «la expresión del aplazamiento de pago .. no surtirá efectos en perjuicio de terceros». El párrafo segundo dice que la expresión del aplazamiento de pago surtirá efectos en perjuicio de terceros cuando se garantice con hipoteca o se dé a la falta de pago el carácter de condición resolutoria explícita. Vamos a referirnos separadamente a estos dos párrafos.Page 1675
O lo que es igual, la constancia registral de que una de las partes, el comprador, no ha cumplido integramente con su obligación (de pagar el precio). Ello supone, desde el punto de vista civil, que el vendedor puede acudir a los Tribunales de Justicia para reclamar la resolución por el artículo 1.124 del Código civil si el comprador no llegare a cumplir su obligación de pago del precio.
Por esto, la Ley Hipotecaria de 1909, en su artículo 10, decía que se haría «mención» de la forma en que se hubiere convenido el pago del precio. La generalidad de la doctrina entendía que esta mención producía efectos respecto de terceros, al combinarlo con los artículos 38-2.° de la Ley Hipotecaria («no se anularán ni rescindirán los contratos en perjuicio de terceros que haya inscrito su derecho... por no haberse pagado todo o parte del precio de la cosa vendida, si no consta en la inscripción haberse aplazado el pago») y, el 37-1.° de la misma Ley («las acciones rescisorias y resolutorias que deban su origen a causas que consten explícitamente en el Registro» pueden darse contra terceros). De esta manera se entendía por la doctrina que la mención del aplazamiento de pago implicaba la publicidad de la «causa» que originaba la acción resolutoria con la consiguiente eficacia frente a terceros.
Pero la vigente Ley Hipotecaria suprimió del artículo 10 «la mención» del aplazamiento de pago, sustituyéndola por la frase «se hará constar», y el artículo 11 de la Ley Hipotecaria declara terminantemente que la expresión del aplazamiento de pago no surtirá efectos en perjuicio de tercero, como una excepción al sistema de los efectos de la publicidad registral de las causas explícitamente registradas que pueden originar acciones de resolución, según el artículo 37 de la Ley Hipotecaria, que ha quedado subsistente. La excepción a los efectos normales de la publicidad registral se funda en razones prácticas. La simple mención del aplazamiento de pago y su constancia en el Registro de la Propiedad entiende el legislador que es una causa resolutoria que no se manifiesta muy ostensiblemente en el Registro, sino que tenía cierta nota de clandestinidad que podía pasar inadvertida en un examen de los libros regístrales.
En conclusión, la simple constancia en el Registro del aplazamiento de pago, aunque es la causa de la acción judicial derivadaPage 1676 del impago del precio, sin embargo, no producirá efectos contra terceros.
En caso de impago, sí que produce efectos frente a terceros, según el artículo 11 de la Ley Hipotecaria. Ahora bien: los efectos frente a terceros de la resolución pueden llevarse a cabo por dos caminos distintos: uno, mediante el ejercicio de la acción judicial, que establece el articulo 1.124 del Código civil, y el otro es un camino puramente registral, que es el del artículo 59 del Reglamento Hipotecario, sin necesidad de impetrar el auxilio de la autoridad judicial, y que produce la «nueva inscripción a favor del vendedor». Este último es el que nos interesa especialmente.
Para que se produzca la resolución registral se precisa que se dé a la falta de pago el carácter de condición resolutoria explícita, según el artículo 11 de la Ley Hipotecaria o que se convenga que «tenga lugar de pleno derecha la resolución del contrato», según el artículo 59 del Reglamento Hipotecario. Estos requisitos son objeto de polémica por la doctrina española y han dado lugar a varias Resoluciones de la Dirección General de los Registros, por lo que vamos a detenernos en examinar su significado.
Al combinar los artículos 1.504 del Código civil con el artículo 59 del Reglamento Hipotecario, la doctrina duda si se trata de una verdadera condición resolutoria.
Irurzun entiende que no es una verdadera condición, en el sentido de atribuir efectos automáticos por el solo hecho de la realización del evento, el impago del precio. Ello contrariaría al artículo 1.115 del Código civil (el cumplimiento de la condición depende de la exclusiva voluntad del deudor) y determinaría la nulidad de la obligación. Y, en contra del artículo 1.256 del Código civil, quedaría al arbitrio de uno de los contratantes, precisamente el deudor, el cumplimiento del contrato. Sino que por el artículo 1.504 del Código civil viene a impedir que la resolución nazca por el ciego mecanismo de la condición realizada al cumplirse el evento del impago, exigiéndose el requerimiento para que la resolución se produzca. Este requisito no es tal requerimiento, sino «notificación» (Manresa, Sanz, Irurzun), porque es paradójico requerir de pagoPage 1677 a una persona precisamente para impedirle que pague y para poder fundar en ese requerimiento una eficaz negativa de aceptación del precio; por ello concluyen que es una notificación auténtica de que el vendedor opta por la resolución del contrato. En conclusión, esta condición resolutoria se caracteriza porque el hecho del incumplimiento no es la fuente directa de la resolución, sino que ésta arranca de la declaración unilateral del vendedor que con ella ejercita el poder de resolución que le compete (Irurzun).
Manresa habla de una doble condición, puesto que «conjuntamente tiene que darse el hecho negativo de la falta de pago del comprador y el positivo del requerimiento en el vendedor». El requerimiento «es la declaración de voluntad del vendedor expresada en forma uténtica e indudable, que hace patente su propósito de optar por la resolución.
A nuestro parecer, existen dos cosas: un requerimiento y una notificación. El requerimiento lo expresa correctamente el artículo 1.504 del Código civil para acreditar el hecho negativo del incumplimiento de pago, y que es imprescindible para que entre en juego la resolución; de seguir la doctrina de Irurzun, resultaría que se podría resolver la venta por la voluntad del vendedor, sin necesidad de acreditar precisamente lo que es el supuesto de hecho de la condición resolutoria, que es el impago; bastaría la mera...
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