Inscripción de condición resolutoria en garantía de precio aplazado

Autor:Francisco Javier Gómez Galligo
Cargo:Doctor en Derecho. Registrador de la Propiedad
Páginas:2463-2494
RESUMEN

I. Concepto y efectos.-II. Eficacia real del aplazamiento del precio.-III. Requisitos de la resolución por impagos: 1. Requerimiento o intimación al paco. 2. Allanamiento del deudor. 3. Consignación. 4. Inexistencia de terceros tenedores.-IV. Inscripción de la condición resolutoria-V. Posposición de condición resolutoria a hipoteca futura.-VI. Efectos de la resolución respecto de cargas... (ver resumen completo)

 
ÍNDICE
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I Concepto y efectos

En la compraventa la obligación principal del deudor es la de pagar el precio -como obligación correlativa a la del vendedor de entregar la cosa vendida-, hasta el punto de que cosa y precio constituyen propiamente la causa onerosa del contrato de compraventa (arts. 1.274 y 1.445 CC), sin la cual el contrato seria otro distinto (donación, arrendamiento, permuta, etc.).

Tal prestación pecuniaria en que el pago del precio consiste debe satisfacerse, salvo pacto, en el momento de la entrega por el vendedor de la cosa en armonía con el carácter sinalagmático de las obligaciones derivadas del contrato, de conformidad con el artículo 1.500 CC. Pero el mismo artículo prevé la posibilidad de que se pacte un aplazamiento al pago del precio, en cuyo caso surge para el comprador una obligación añadida -y distinta del pago del precio- como es la de pagar los intereses, siempre que Page 2463 así se prevea expresamente o la cosa vendida produzca fruto o renta (art. 1.501 CC). Tratándose de inmuebles y aunque a efectos fiscales se presuma tal producción de renta (art. 34 LIRPF 6-6-1991), no surgirá la obligación de pagar intereses sino cuando probadamente produzcan fruto o renta o cuando así se pacte expresamente.

En principio, dicho aplazamiento del precio en el contrato de compraventa tiene meros efectos personales como resulta de los artículos 1.124 y 1.504 CC.

El artículo 1.124 CC establece en su primer párrafo que la facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las reciprocas para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe.

Pues bien, el contrato de compraventa es contrato oneroso -la causa de compraventa es para cada contratante la prestación del otro (artículo 1.274 CC)- y negocio jurídico sinalagmático por naturaleza en cuanto generador de obligaciones recíprocamente condicionadas -entrega de cosa determinada a cambio de precio cierto (art. 1.445 CC)-.

Por eso es plenamente aplicable la facultad resolutoria reconocida en el artículo 1.124 CC para el caso de incumplimiento de la obligación del comprador de pagar el precio aplazado.

El artículo 1.504 CC (del cual la STS de 30 abril 1991 considera como mera especialidad de la regla general del art. 1.124 CC) reitera la facultad de resolver el negocio que incumbe al vendedor por falta de cumplimiento de la obligación del comprador de pagar el precio, si bien atribuye efectos más radicales cuando tal posibilidad se prevé de una manera expresa, al establecer: En la venta de bienes inmuebles, aun cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aun después de expirado el término, ínterin que no sea requerido judicialmente o por acta notarial. Hecho el requerimiento, el Juez no podrá concederle nuevo término.

Posteriormente veremos la forma de operar de esta condición resolutoria expresa a estudiar el artículo 59 RH tal como ha sido interpretado por la jurisprudencia.

No obstante, debe hacerse notar cómo la resolución tiene lugar aun cuando se hubiera estipulado... la resolución del contrato, lo cual significa a contrario sensu que también en caso de que nada se hubiera pactado expresamente tendrá lugar la resolución (si bien carecerá de plena eficacia real como veremos posteriormente). Es decir, dentro del ámbito del artículo 1.504 caben todas las compraventas de inmuebles con precio aplazado -se haya pactado o no expresamente la condición resolutoria, con los particulares efectos que en este caso tiene frente a terceros inscritos-.

Se trata por tanto de una aplicación concreta de la facultad de resolver Page 2464 las obligaciones contenidas en las obligaciones recíprocas, que en el caso de la compraventa de inmuebles tiene un régimen especial, en la medida que, por un lado, es más benigno (para el deudor, al permitirle pagar ínterin no sea requerido, y la vendedor, al permitirle su ejercicio extrajudicial), pero, por otro lado, es más riguroso (en cuanto que hecho el requerimiento no puede el Juez conceder nuevo término, no está autorizado a señalar plazo a diferencia de la regla general del art. 1.124, párr. 3.").

Supone, por tanto, el reconocimiento legal de la posibilidad de ejercicio extrajudicial y automático de la facultad de resolución en caso de compraventa de inmuebles con precio aplazado para el caso de incumplimiento por el comprador de su obligación de pagar el precio aplazado, esto es, se trata de un supuesto de autotutela del vendedor.

En cualquier caso, la facultad de resolver no entraña una propia condición en la medida que la eficacia de la obligación no depende de un suceso futuro o incierto ni de un suceso pasado que los interesados ignoren (art. 1.113 CC), sino que depende de la voluntad del deudor de cumplir su obligación de pagar el precio aplazado.

De ahí que la doctrina, a veces, la denomine simplemente cláusula o facultad resolutoria. La RDGRN de 30 de mayo de 1980 la califica de mera facultad de resolución contenida en el contrato de compraventa (para negar su carácter de derecho real, aunque, como veremos, gane eficacia erga omnes por la inscripción).

El que utilice la denominación de condición resolutoria implícita, más que a su carácter de propia condición se debe a sus efectos resolutorios, ya que a tenor de lo dispuesto en el párrafo 2.; del citado artículo 1.124 CC: El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y el abono de intereses en ambos casos.

Es decir, caso de optar por la resolución, la cláusula resolutoria tiene los mismos efectos que una verdadera condición resolutoria en el sentido de que los interesados deberán restituirse lo que hubieran percibido (art. 1.123 CC).

Díez-Picazo 1 al estudiar la relación jurídico-real condicionada, se plantea como dudosa la eficacia retroactiva o ex tunc del cumplimiento de las condiciones sobre derechos reales. Entiende que las condiciones más que al derecho real en sí afectan a la relación obligatoria de la que derivan, de manera que aun cuando la situación de pendencia atribuye ciertos derechos (v.gr., acción conservativa de derechos) e incluso deberes (deber de custodia, no oposición al cumplimiento de la condición, etc.), ello se debe a que Page 2465 ya puede hablarse de relación jurídica, aunque ésta todavía no sea jurídico-real, sino simplemente obligatoria.

Y admite que una vez cumplida la condición suspensiva sus efectos se retrotraigan a la fecha de celebración del negocio (art. 1.120 CC) dada la posibilidad de acceso al Registro. Y sin embargo, considera discutible tal retroactividad cuando se trata de condición resolutoria basándose en los artículos 513, párrafo 2.;, y 546, párrafo 4.;, CC, de los cuales se puede extraer la conclusión no sólo de la plena admisibilidad de este tipo de condiciones, sino también la de que, por lo menos en la duda, la condición resolutoria es un evento que marca el fin de la relación con efectos ex nunc y sólo para adelante y no, en cambio, ex tunc o hacia atrás.

Sin embargo, podría matizarse que:

  1. El mismo argumento que utiliza para afirmar la retroactividad de la condición suspensiva y, consiguientemente, de la plena aplicación del artículo 1.120 CC, esto es, el argumento de la inscribibilidad, es también aplicable a la condición resolutoria (art. 11 LH).

  2. Los artículos 513.2.; y 546.4.; CC lo único que confirman es la posibilidad de pactar la extinción del usufructo o de la servidumbre en caso de cumplimiento de la condición resolutoria prevista en el título constitutivo, lo cual, ciertamente, no tiene efectos retroactivos. Pero ello no es óbice para afirmar en todo caso la no retroactividad (tampoco él lo hace, pues deja un margen a la duda), ya que tal retroactividad sí tiene lugar si la condición se configura como afectante a la relación obligatoria generadora del derecho real.

Así ocurre con la compraventa con precio aplazado garantizado con condición resolutoria; en ella no es que se pacte que el derecho de dominio se extinguirá en caso de falta de pago del precio aplazado, sino que se pacta -o a falta de pacto lo prevé la Ley para todo supuesto de obligaciones recíprocas, como son las generadas por la compraventa- que en caso de falta de pago del precio aplazado quedará resuelto el contrato mismo que generó tal derecho de propiedad.

Que la resolución del artículo 1.124 CC es de carácter retroactivo o ex tune, con la consecuencia de reintegro para contratante en las cosas y valor de las prestaciones que aportaron por razón del contrato, es afirmado por la jurisprudencia (SSTS de 14 noviembre 1962, 21 noviembre 1963, 23 febrero 1964 y 16 octubre 1967).

Lo confirma recientemente la STS de 31 de mayo de 1985, que establece -al regular los efectos de la falta de pago del precio aplazado en la compraventa de un buque- lo siguiente:

La resolución del contrato sinalagmático por incumplimiento tiende a Page 2466 cancelar desde un principio los efectos de lo convenido, colocando a los intervinientes en la misma situación en que se hallarían si el pacto no se hubiera celebrado, efecto que opera ex tune y que lleva consigo la obligación de restituir cada parte lo que haya recibido de la otra por razón del vínculo obligacional, lo que significa que la relación se extingue como si nunca hubiera tenido existencia, sin perjuicio, claro es, de...

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