La condición resolutoria expresa como garantía de los derechos del cedente del solar

AutorAna López Frías
Cargo del AutorProfesora titular de Derecho Civil

En una operación como la que constituye objeto de este trabajo, en la que una de las partes suele realizar la prestación que le incumbe mucho antes de que la otra lleve a cabo la suya, es particularmente necesario (o, al menos, conveniente) asegurar de alguna forma el cumplimiento de la obligación que queda aplazada cuando se celebra el contrato. En concreto (ya hemos tenido ocasión de comprobarlo), sucede que el propietario de la finca transmite la totalidad o una cuota de la misma, o bien el derecho de vuelo o el derecho de superficie a cambio de ciertos pisos o locales que sólo podrá recibir materialmente tras un (a menudo) largo proceso de construcción.(1) Por ello, como dice BLASCO GASCO,(2) «la cuestión es determinar cómo puede garantizar el permutante-cedente el cumplimiento de las obligaciones asumidas por el permutante-cesionario».

La autonomía de la voluntad juega aquí un papel importante, en el sentido de que las partes pueden articular muy diversas medidas de aseguramiento. Entre ellas se encuentra la condición resolutoria expresa, garantía en la que nos vamos a detener seguidamente por ser la que más se utiliza para asegurar el cumplimiento de las obligaciones del constructor, y por constituir un mecanismo que incide en la vertiente jurídico-real de la operación que nos ocupa.(3)

Y es que con frecuencia se incluye en el contrato de cesión de solar por pisos, en cualquiera de sus modalidades, una cláusula por la que dicho contrato se entenderá resuelto en caso de que, transcurrido un determinado plazo, la obra no haya sido terminada o los pisos no hayan sido entregados al cedente. Con lo que, en principio (y sin perjuicio de lo que luego veremos), el incumplimiento del constructor supone el retorno del solar enajenado al patrimonio de su antiguo dueño.(4)

La admisibilidad de esta garantía está fuera de toda duda. Pero su plena operatividad (y, en particular, su eficacia frente a terceros) está supeditada a que se inscriba en el Registro, porque sólo entonces podrá hacerse valer frente a cualquier adquirente de algún derecho sobre la finca (comprador, acreedor embargante, titular de un derecho real limitado, etc.).

La legislación hipotecaria contempla expresamente la inscripción de la condición resolutoria en relación a la compraventa y en lo atinente a la obligación de pago del precio (artículo 11 de la Ley). Sin embargo, la Dirección General de los Registros y del Notariado la admite asimismo respecto de otros contratos, distintos de la compraventa, que generen obligaciones recíprocas.(5) Y entre esos contratos, obviamente, se encuentra la permuta de solar por pisos.(6) También acepta la Dirección General la posibilidad de posponer la condición...

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