Conclusiones finales del estudio

AutorVictor Gonzalez De Buitrago Diaz

A lo largo de estas páginas ha quedado patente la importancia que se concede a la relación existente entre el valor inicial de compra del suelo y el coste de ejecución material de la construcción, en torno a la cual gira la teoría expuesta. Por tanto el estudio de los pasos a seguir para la aplicación genérica de esta última ha de partir de la consideración y análisis de los procedimientos que, en la practica, permitan la determinación del coeficiente R = S / C.

Para las Viviendas de Protección Oficial (V.P.O.) limitando «a priori» el porcentaje que respecto al valor de la construcción, puede alcanzar el correspondiente al suelo el problema está resuelto, pero una imposición legal de ese tipo (con la que desde luego se frenaría la especulación del suelo) aplicada con carácter general, no es posible dentro de una economía de libre mercado.

Habría, por consiguiente, que determinar «a posteriori» dicho coeficiente para los distintos usos al nivel que en cada caso se necesite (de Distrito, barrio, zona, vía o tramo) como se ha hecho en los estudios de valoración de mercado desarrollados en Capítulos anteriores procediendo de la misma forma para establecer los valores del resto de los parámetros que han de conocerse para la utilización de las formulaciones contenidas en el texto.

Las cuestiones antes planteadas, así como la forma de evitar la perdida de actualidad de los resultados obtenidos, serán objeto de estudio en los dos apartados de este Capítulo final:

15.1. APLICACIÓN DEL PROCEDIMIENTO

15.2. MANTENIMIENTO Y ACTUALIZACIÓN

15.1. Aplicación del procedimiento

Con el fin de estudiar la forma de conseguir tal objetivo, para cada uso y zona, analizaremos la relación existente entre:

- Los coeficientes KS y KC de la ecuación genérica:

V = S x (1 + KS) + C (1 + KC) = [(S / C) x (1 + KS) + (1 + KC)] x C

donde KS = 1 - (1 + GS / S) x (1 + G) x (1 + B)

KC =1 - (1 + GC / C) x (1 + G) x (1 + B)

definiéndose y expresándose GS / S, GC / C, G y B como se especifica en el apartado 1.1:

- El coste C de ejecución material de la construcción.

- El precio inicial de compra del suelo S.

- El precio V del bien o producto inmobiliario dentro del mercado.

Los valores de KS y KC serían los correspondientes a la categoría de la promoción de acuerdo con el contenido de los apartados 1.2 y 1.3.

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