Conclusiones
| Autor | Daniel Montoro Ferreira |
| Páginas | 402-411 |
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a)De la Introducción
Las modificaciones subjetivas de los contratos de arrendamientos sobre vivienda protegida, se materializan por vía de hecho, por disposición legal y/o resolución judicial en forma de novaciones subjetivas. En cuanto al arrendador, se manifiestan por ejemplo, en la venta de promociones de vivienda social, que realiza la sociedad municipal correspondiente para coadyuvar a sanear sus cuentas. Respecto al arrendatario, se manifiesta en el incremento de los litigios dimanante de procesos de desahucios arrendaticios, como avalan los informes del Consejo General del Poder Judicial.
El mercado inmobiliario ha cambiado en los últimos años, liderando las ventas la banca, tras la crisis del sector, propiciando aumentos significativos de las novaciones subjetivas en arrendamientos de viviendas protegidas como se infiere del mayor número de desahucios.
La EMVS es una sociedad mercantil, cien por ciento capital municipal, que se ocupa de la política de vivienda del Ayuntamiento de Madrid.
Si acomodamos los registros de demandantes con la promoción directa de viviendas protegidas por las Administraciones públicas, a través o no de empresas públicas con forma jurídico-privada, única alternativa a la huida de los promotores privados a la vivienda libre en periodos económicos en alza, las políticas de vivienda obtendrían mejores resultados sociales.
b) Del Capítulo Primero
Los planes de vivienda suponen un conjunto de medidas de apoyo a los ciudadanos con la finalidad de facilitarles una solución de vivienda. Las viviendas protegidas están sometidas a un régimen legal de protección; en régimen de arrendamiento suponen limitación a la renta, cesión y determinados requisitos en el adjudicatario.
La vivienda con protección pública es la categoría específica de vivienda protegida en la CAM.
Resulta evidente la escasa eficacia de las medidas legales para evitar el fraude en relación con la vivienda protegida.
La extinción del condominio es una operación jurídica de partición y no de transmisión de dominio.
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c) Del Capítulo Segundo
Tradicionalmente se distingue la novación propia o extintiva de la impropia o modificativa. De forma subjetiva, la novación se produce en la persona del acreedor y con mayores dificultades en la del deudor. Así, la expromisión es la asunción de la deuda ajena por un tercero, en virtud de un acuerdo sinalagmático entre acreedor y tercero que asume dicha deuda y sin intervención del primigenio deudor, matiz que la diferencia de la delegación; también hay que mencionar la cesión de créditos.
Por la cesión del arrendamiento, el arrendatario transmite a un tercero su posición jurídica, pero si es la ley la que ordena y/o permite la sustitución, se habla entonces de subrogación. Además, hay que entender la cesión como contrato y la subrogación como acto.
La LAU para vivienda de protección oficial remite a sus normas particulares, como para el derecho de cesión y subrogación y en la CAM es infracción muy grave la cesión del uso, pero en la legislación común, el arrendador tiene acción contra el subarrendatario, quebrando el principio de relatividad de los contratos y generando una suerte de novación subjetiva.
El subarriendo se diferencia de la cesión, genuina modificación subjetiva en la locación de vivienda, en que supone un nuevo contrato de arrendamiento entre el arrendatario y un tercero, pero subordinado del anterior.
El art.1.567 de la antigua ley de enjuiciamiento civil del año 1881 establecía como requisito procesal para recurrir la consignación de las rentas, pero “en todo caso, el abono de dichos importes no se entenderá novación contractual”. En mi opinión tiene un claro alcance sustantivo, a la par que preventivo. Los pagos que se hagan de rentas futuras y/o devengadas durante la sustanciación de los recursos procesales en un proceso de desahucio arrendaticio, no deben entenderse como novación contractual, cautela necesaria so pena de prejuzgar el fondo del asunto tangencialmente por mor del pago o consignación de las rentas por parte de quien disfruta del inmueble objeto de locación.
d) Del Capítulo Tercero
El arrendamiento urbano existía en el Derecho romano, pasó a las Partidas, y ya en el siglo XVIII aparecen muestras de novación subjetiva mortis causa en contratos de arrendamiento.
El TRLAU, muy tuitivo para el inquilino y con duración casi indefinida de los arrendamientos, dio paso al denominado “Decreto Boyer” que propugnaba la libertad de pacto en la duración y rentas; configurándose la LAU como una solución intermedia, poniendo límite en sus disposiciones transitorias al número de subrogaciones posibles y para los contratos nuevos limitando su duración.
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También para las viviendas de protección oficial remite a sus específicas normas en importantes aspectos.
Respecto al límite de la enervación fijado en el art. 22.4 LEC, soy partidario que lo es objetivamente respecto del contrato, pues creo que es la interpretación más justa ante un derecho que entiendo de segunda oportunidad, en vez de entender que lo es intuitu personae del arrendatario, con independencia de las novaciones subjetivas que se produzcan del lado del arrendatario, ya sea por subrogación, cesión, etc.
La situación de quien ocupa una vivienda sin contraprestación y sin fijación de plazo o uso concreto (lo que descarta el arrendamiento y el comodato) por su titular para ser utilizada por el cesionario y su familia, es la propia de un precario.
El número 2 del apartado 1 del artículo 250 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento civil es el cauce procesal para el concepto estricto o restringido del artículo 1.750 del Código Civil, esto es, solo para cuando la posesión haya sido concedida al precario por el dueño.
Resulta difícil negar al subarrendatario la intervención en el proceso de desahucio aunque solo sea como coadyuvante del inquilino.
El préstamo de una cosa para su normal disfrute no puede equipararse a que exista un uso determinado específicamente pactado o que resulte de la costumbre, pues desaparecería la referencia temporal y todos los comodatos devendrían en indefinidos a voluntad del prestatario mientras la cosa prestada le resultase útil (la vivienda para habitarla).
La inadecuación de procedimiento generadora de indefensión al...
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