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Conclusiones

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Vincent
AutorÁngel Serrano de Nicolás
Cargo del AutorNotario

Primera.- La vigente Ley de Propiedad Horizontal sólo puede interpretarse previa definición del edificio y de las entidades en que se divide. Ambos son unidad real susceptible de relaciones jurídicas autónomas lo que no sucede con los elementos sean privativos o comunes. El nacimiento de la entidad no supone la desaparición del edificio, ni física, ni arquitectónica, ni jurídica, ni registralmente, pues la cuota se refiere al edificio, no a los elementos comunes. De su ubicación o no en el edificio depende que se puedan considerar tales elementos comunes, las fincas vinculadas ob rem no son elemento común, sino mera pertenencia del edificio.

El edificio, como unidad real que es, tan pronto se sujeta al régimen de propiedad horizontal lo es en su totalidad. No cabe, de acuerdo con la Ley de Propiedad Horizontal, que una parte esté en propiedad horizontal y otra en propiedad ordinaria, pues sobre los elementos comunes recaería un doble régimen jurídico, lo que no está previsto, además de ser incompatible por no atender a idénticos principios.

El edificio desde que está proyectado puede someterse al régimen de propiedad horizontal, y tan pronto existe éste régimen existen los elementos comunes. Por ser éstos sólo parte integrante, no elementos accesorios, de la entidad, es sobre ésta sobre la que recae la propiedad horizontal y el derecho de propiedad separada. No puede recaer sobre el elemento privativo por ser como el elemento común meramente una parte del objeto, no cosa autónoma.

Segunda.- Sólo cabe distinguir dos clases de elementos comunes, los esenciales y los no esenciales. La clasificación debe atender no sólo a la naturaleza intrínseca del elemento sino también a las exigencias legales, derivadas de que el edificio, de acuerdo con el destino específico o general, pueda ser funcional.

Nada impide que si el elemento presta el uso que le es exigible, para la existencia del edificio y el específico destino del mismo, pueda, además, prestar otros usos de forma exclusiva a favor de un copropietario, subordinado a que su naturaleza lo permita y la ley no lo prohiba.

No caben los elementos comunes de propiedad exclusiva (salvo en los supuestos de subcomunidad, que será propiedad exclusiva parcial, y aquí por integrarse ésta en un elemento privativo).

Tercera.- El suelo y el vuelo son elementos comunes esenciales, tanto en el caso de que el edificio se constituya en el ejercicio del derecho de superficie (pues aquí habrá concurrencia de...

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