Conceptos jurídicos

AutorDra. María Dolores Mas Badía
Cargo del AutorProfesora Titular de Derecho Civil. Universitat de València
Páginas163-184

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1. Los derechos reales de garantía

Dada una relación de crédito-deuda, en ocasiones un determinado bien (o varios), perteneciente al deudor o a un tercero, queda especialmente afecto, con eficacia erga omnes, a la satisfacción del crédito. Cierto que el deudor responde del cumplimiento de sus obligaciones con todo su patrimonio (art. 1911 CC). Pero la garantía real aumenta las posibilidades de cobro, porque el bien gravado con aquélla responde aunque salga del patrimonio del deudor y porque, de existir una pluralidad de acreedores, rompe el principio de la par conditio creditorum, al otorgar determinada preferencia al acreedor que cuenta con la garantía real, para cobrarse con el valor del bien gravado, frente a los demás. Los instrumentos jurídicos que sirven a esta finalidad integran la categoría de los "derechos reales de garantía": hipoteca inmobiliaria, prenda ordinaria, hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento de la posesión (y, según autores, la anti-cresis).

Los "derechos reales de garantía", suelen denominarse también "derechos de realización de valor". Lo primero, por cuanto aseguran la satisfacción forzosa del acreedor en una obligación principal (art. 1857.1 CC). Lo segundo, porque tal satisfacción se logra mediante la atribución de un poder directo e inmediato sobre la cosa en favor del

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titular del crédito asegurado, que puede, en caso de incumplimiento de la obligación, instar su venta forzosa, por el procedimiento legal-mente establecido, para cobrarse con el precio así obtenido -arts. 1858 y 1872 CC- (ius distrahendi) y ello, con independencia del sujeto que en ese momento sea propietario o poseedor del bien (reipersecutoriedad) y con preferencia frente a otros eventuales acreedores -arts. 1922.2º, 1923.3º, 1926-II.1º y 1927.II.2ª CC- (ius praelationis). De este modo, el valor de la cosa queda afecto al pago de la deuda. Sólo el propietario (o titular del derecho real que va a ser gravado) que pueda disponer libremente del bien o que se halle legalmente autorizado para ello, puede constituir el derecho real de garantía, tanto para asegurar deudas propias como ajenas (art. 1857 CC y 138 LH), y bien lo haga por sí mismo como a través de apoderado con poder especial y bastante (art. 139 LH y 1713.II CC). Si el bien se halla sujeto a prohibición de disponer que abarque la de hipotecar o pignorar, podrá aun así ser hipotecado o pignorado cuando la obligación garantizada tenga una fecha de vencimiento posterior a la del término de la prohibición o cuando se pacte la posposición de la ejecución de la garantía hasta dicho momento.

2. Accesoriedad e indivisibilidad de los derechos reales de garantía

Los derechos reales de garantía sirven al crédito cuya satisfacción aseguran (art. 1857.1º CC). Su existencia depende de la de aquél y no pueden transmitirse desligados del mismo (véanse los arts. 1212 y 1528 CC). En esto se manifiesta su accesoriedad.

Sin embargo esta idea requiere una matización en relación con la hipoteca inmobiliaria: la cancelación de ésta en el Registro de la Propiedad, en el que se habrá inscrito con carácter constitutivo, no es automática, satisfecho el crédito, sino que requiere la práctica del correspondiente asiento de cancelación a instancia del interesado o de la autoridad judicial (véanse los arts. 76 y 82 LH y 179 RH), con la consecuencia dispuesta en el art. 144 LH. Hasta que no sea cancelada la inscripción de hipoteca, siguen funcionando los arts. 38 y 34 LH.

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La indivisibilidad es otro rasgo típico de las garantías reales; como elemento natural de aquéllas, puede quedar excluido median-te pacto. Tal y como establece el art. 1860.I CC, "la prenda y la hipoteca son indivisibles, aunque la deuda se divida entre los causahabientes del deudor o del acreedor". La prenda y la hipoteca gravan el objeto en su totalidad y aseguran la entera obligación garantizada hasta su total cumplimiento. De ahí que el pago parcial de la deuda no faculte al deudor para pedir la extinción parcial de aquéllas (art. 1860.II y III CC y 122 y 123 LH) y que la división de la cosa gravada no lleve consigo, salvo pacto en contrario, la de la garantía (arts. 123 y 125 LH). Se exceptúa de estas disposiciones el caso al que se refiere el art. 1860.IV y V CC (vid. así mismo, los arts. 119 y concordantes LH).

3. Pacto comisorio (prohibición)

El acreedor hipotecario o pignoraticio puede instar la realización del valor del bien hipotecado mediante el procedimiento legal-mente establecido (ius distrahendi). Pero no puede apropiarse o disponer del mismo para satisfacer su crédito. El pacto dirigido a concederle esta facultad, conocido como pacto comisorio, debe entenderse proscrito implícitamente por el art. 1859 CC, confirmando la solución tradicional en esta materia (el art. 1884 CC extiende la prohibición a la anticresis).

La prohibición del pacto comisorio obedece al perjuicio que podría derivar del mismo tanto para el propio deudor como para el resto de sus acreedores y que lo tiñe de carácter inmoral (art. 1255 CC). Si el acreedor se apropiara de la cosa en pago de su crédito, el deudor podría verse privado de un bien de valor quizá superior al importe de la deuda y ello por razón de una estipulación a la que quizá se habría avenido constreñido por su necesidad de crédito. Y el resto de acreedores no podría cobrarse con el remanente del valor del bien -realizado mediante su venta forzosa- tras pagar al acreedor hipotecario.

Doctrina y jurisprudencia -es rica la casuística jurisprudencial- salvan de la prohibición, entre otras, la estipulación según la cual, incumplida la obligación, el acreedor puede adquirir el bien por un precio determinado con base en criterios objetivos, al quedar enervados

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los citados perjuicios (pacto marciano). O, como señalan DÍEZ-PICAZO y GULLÓN, los convenios adoptados después del vencimiento de la deuda, consistentes en daciones en pago, transacciones, etc., sujetos, en su caso, a la posibilidad de rescisión por lesión (art. 1291.3º CC).

En ocasiones se intenta burlar la prohibición del pacto comisorio a través de la simulación de compraventas con pacto de retro o de la utilización fraudulenta del derecho de opción o de la promesa de venta, entre otros mecanismos.

4. La prenda ordinaria

La prenda ordinaria recae sobre bienes muebles (art. 1864 CC) y es consustancial a ella que se ponga el bien en posesión del acreedor o de un tercero (art. 1863 CC) -que algunos califican como depositario y otros como mero "servidor de la posesión"-. El desplazamiento posesorio impide al pignorante (que conserva la propiedad de la cosa -art. 1869 CC-) perjudicar el objeto de la garantía y publica frente a terceros la existencia de ésta. Sin embargo, es, al mismo tiempo, el principal inconveniente de la prenda ordinaria.

Aunque algún autor admite la adquisición de la prenda por usucapión o a non domino, el mecanismo constitutivo unánimemente aceptado y común en la práctica es el contrato de prenda que, de acuerdo con una antigua tradición histórica, tiene naturaleza real, de modo que se entiende perfeccionado con la entrega de la cosa (art. 1863 CC). También puede constituirse la prenda por legado. En cuanto a la promesa de constituir prenda, resulta aplicable el art. 1862 CC.

El contrato de prenda no exige para su validez una forma deter-minada, pero el art. 1865 CC señala que "(no) surtirá efecto la prenda frente a tercero si no consta por instrumento público la certeza de la fecha", de lo cual se deriva que la oponibilidad erga omnes del derecho y, por tanto su naturaleza real, exige su formalización en documento público.

La prenda debe recaer sobre cosas muebles que estén en el comer-cio y sean susceptibles de posesión (art. 1864 CC). No cabe la prenda de cosas futuras, ni la de cosa ajena (cfr. art. 1857.2º), sin perjuicio de que quizá pueda adquirirse ésta a non domino cumpliendo los requisi-

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tos del art. 464 CC. Pueden ser aseguradas con prenda toda clase de obligaciones, ya sean puras o condicionales (art. 1861 CC).

La fase de seguridad de la prenda se regula en los arts. 1866 a 1870 CC, que ordenan el derecho de retención del acreedor pignoraticio; la atribución, pese a lo anterior, de facultades de defensa del dominio a aquél; la negación de facultades de uso de la cosa al acreedor; la obligación, a cargo de éste, de cuidar diligentemente el bien; la atribución al mismo del riesgo por pérdida o deterioro; el derecho a que le sean compensados los gastos de conservación de la cosa; y la llamada "compensación anticrética".

5. Hipoteca inmobiliaria: Constitución, objeto y extensión objetiva

Para la validez de la hipoteca en cuanto derecho real, se requiere la constitución en escritura pública y la inscripción en el Registro de la Propiedad (arts. 145 LH y 1875 CC). La publicidad registral compensa la falta de desplazamiento posesorio del bien...

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