Conceptos jurídicos

AutorDr. Mario E.Clemente Meoro
Cargo del AutorCatedrático de Derecho Civil. Universitat de València
Páginas151-162

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1. Propiedad y derechos reales limitados en cosa ajena (iura in re aliena)

Conforme al artículo 348 CC "la propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes" y "el propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla".

La propiedad es el derecho real por excelencia, el que representa la mayor amplitud de facultades, pues el propietario puede gozar y disponer del bien sobre el que recae su derecho, y también reivindicarlo. Pero existen otros derechos subjetivos que cabe calificar como reales - en cuanto tienen carácter inmediato y absoluto- y que recaen, precisamente, sobre cosas que son propiedad de otra persona (cfr. arts. 467, 524, 530 y 531 CC). Por esta razón se les conoce como derechos reales en cosa ajena (iura in re aliena); y en la medida en que tienen un contenido limitado frente al más amplio del propietario y limitan el derecho del dueño del bien sobre el que recaen, también se les conoce como derechos reales limitados o limitativos del dominio.

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2. Las doctrinas del númerus clausus y apertus

La doctrina del númerus clausus es la que mantiene que en nuestro Derecho positivo no existen más derechos reales que los tipificados por la ley, de manera que no pueden los particulares constituir derechos reales distintos de ellos. Existe, pues un número cerrado de derechos reales.

La doctrina del númerus apertus parte, evidentemente, de la posición contraria, al entender que los particulares, en ejercicio del principio de autonomía privada, pueden constituir derechos reales atípicos o innominados; por lo que existe un número abierto de derechos reales.

La Dirección General de los Registros y del Notariado se ha inclinado por la doctrina del númerus apertus, pero dentro de unos ciertos límites. Así, operan los genéricos de la autonomía privada: ley, moral y orden público (art. 1255 CC). De otra parte, ha de resultar expresa la voluntad de las partes de crear un derecho real atípico, que debe fundarse en un interés serio y legítimo que trate de cumplir una función económico social. También resulta necesaria la plena determinación del objeto sobre el que ha de recaer (cfr. arts. 9 LH y 51 RH, para su inscripción en el Registro de la Propiedad) y ciertas condiciones de publicidad. Finalmente, se considera que sólo la ley puede crear variantes o tipos de propiedad y derechos reales de garantía.

3. Clasificación y definición de los derechos reales limitados

Atendiendo a su función económico social, se clasifican los derechos reales limitados según sean de disfrute o de garantía o realización de valor.

Son derechos de disfrute los que confieren a su titular la explotación o utilización de un bien ajeno o la apropiación de sus frutos o rendimientos, como el usufructo, los derechos de uso y habitación, las servidumbres y el derecho de superficie.

Son derechos de garantía o realización de valor los que confieren a su titular la facultad de exigir la enajenación del bien sobre el que recaen para hacer efectivo un derecho de crédito. Es el caso de la prenda, la hipoteca y la anticresis.

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4. Los derechos limitados de goce: clasificación y definición sumaria

El usufructo es el derecho real que recae sobre cosa ajena y que supone las más amplias facultades de disfrute de la misma sin alterar su sustancia. A esta definición, basada en el art. 467 CC, hay que añadir su duración limitada, pues el usufructo es esencialmente temporal y normalmente vitalicio.

Conforme al art. 524.1 CC, "el uso da derecho a percibir de los frutos de la cosa ajena los que basten a las necesidades del usuario y su familia, aunque ésta aumente". En consecuencia, el derecho de uso es un derecho de disfrute de una cosa ajena limitada a las necesidades del usuario y su familia. Además, tiene carácter intransmisible (art. 525 CC) y temporal (art. 529 CC).

El derecho de habitación es el que faculta a su titular para ocupar en una casa ajena las piezas necesarias para sí y su familia (cfr. art. 524.2 CC). Al igual que el derecho de uso, es intransmisible y temporal.

El derecho real de servidumbre es un derecho real que recae sobre un inmueble ajeno y faculta a su titular para llevar a cabo una utilización limitada del mismo, como tomar agua, pasar a través de él, apoyar una construcción...). Si el titular de la servidumbre lo es por ser titular de un fundo contiguo, la servidumbre es predial; en caso contrario, la servidumbre es personal (vid. infra).

El derecho real de superficie faculta a su titular, mediante el pago de un canon, para construir o plantar en fundo ajeno y hacerse dueño de lo construido o plantado.

Finalmente, merece mención aparte la enfiteusis. El CC la regula entre los censos y establece que se da cuando una persona cede a otra el dominio útil de una finca, reservándose el dominio directo y el derecho a percibir del enfiteuta una pensión anual en reconocimiento de este mismo dominio (art. 1605). Parece pues que el Código conceptúa la enfiteusis como un derecho real en cosa ajena, que corresponde al censualista, siendo propietario el enfiteuta. Sin embargo, también cabe considerar que las facultades concedidas al censualista desbordan en buena medida las que corresponderían al titu-

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lar de un derecho real y se aproximan a las de un propietario, lo que, añadido a la terminología empleada por el legislador (aunque ésta es contradictoria), ha llevado a la consideración de que la enfiteusis es un supuesto de dominio dividido; esto es, que en la enfiteusis tanto el enfiteuta como el concedente son dueños, pues tienen facultades que se corresponden con las del propietario y que reunidas recomponen el pleno dominio. Se trataría, pues, de una división de la propiedad por razón de las facultades.

5. Límites y limitaciones del dominio

El art. 348.1 CC se refiere a la propiedad como el derecho de gozar y disponer de una cosa "sin más limitaciones que las establecidas en las leyes". Sin embargo, la doctrina y la jurisprudencia han distinguido entre límites y limitaciones. Los límites son las restricciones normales del dominio. Dicho de otra manera, el derecho de gozar y disponer tiene unos límites que determinan cuál es su contenido normal u ordinario. Por su parte, las limitaciones son reducciones del poder del propietario en casos...

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