Concepto y naturaleza de las prohibiciones de disponer
| Autor | José Ignacio Cano |
| Cargo del Autor | Profesor de Derecho Civil. Universidad Complutense |
1. Concepto
La primera cuestión en torno al concepto de las prohibiciones de enajenar es determinar si ellas son una institución civil y además registral o si quedan limitadas exclusivamente al ámbito del derecho hipotecario. Y la segunda cuestión es decidir si las disposiciones de la ley y el reglamento hipotecario que regulan los efectos registrales de esas limitaciones dispositivas determinan asimismo sus efectos civiles
En el caso de haber sólo prohibiciones registradas, paralelamente ocurriría que las establecidas sin el apoyo de la publicidad no constituirían prohibiciones de disponer con eficacia real, sino meras obligaciones de no disponer con eficacia meramente personal.
El problema planteado se relaciona directamente con la apariencia, que opera sólo en el derecho civil no registral y cuyas características consisten en basarse en el hecho posesorio y poder coincidir o no con la situación jurídica aparente. También se relaciona directamente con la publicidad, que es mucho más que la apariencia, pues la publicidad se apoya en los asientos del registro de la propiedad, cuyo contenido se presume de iure verdadero y exacto mientras que no sea impugnado judicialmente con éxito (art. 1, pfo 3º LH), con lo que lo publicado siempre coincide legalmente con la realidad.
Lo expuesto conduce a una pregunta clave, ¿puede haber prohibiciones de disponer, no simples obligaciones de no disponer en que la respuesta afirmativa es indiscutible, que consten sólo en un documento (público o privado) pero que no hayan sido registradas? Porque, si la respuesta fuese positiva, el adquirente contra una prohibición registrable no registrada que él conocía fuera del registro al tiempo del negocio adquisitivo, porque había leído la cláusula prohibitiva en el documento adquisitivo del transmitente (o porque éste le había informado honestamente de la existencia de la prohibición), podría ver esfumarse su adquisición dado que el acto contrario a una prohibición es ineficaz. En cambio, si la respuesta a aquella pregunta fuese negativa, de modo tal que no hubiera prohibiciones de enajenar no registradas, entonces los adquirentes por virtud del acto dispositivo prohibido sólo verbal o documentalmente podrían estar del todo seguros de la intangibilidad de su adquisición.
Estas consideraciones llevan a cuestionar si la, en su caso, mala fe del adquirente contra una prohibición registrable no registrada, puede basarse en la constancia de la prohibición, contenida en un documento o en una información verbal suministrada a dicho adquirente sobre la existencia de la prohibición en la fecha de la adquisición.
Se trata aquí de constancia, no de apariencia posesoria, puesto que se basa en un dato negativo sin posible manifestación externa, como es la prohibición de enajenar. Por lo tanto, a pesar de que la prohibición conste en un documento o sea manifestada en la declaración verbal del transmitente del derecho gravado con esa carga, tal indisponibilidad jurídica podría haberse extinguido al tiempo de la subadquisición, ¿por qué?
Porque incluso el documento, cabe pensar en un documento privado o público, da fe de su contenido en la fecha de su otorgamiento, pero no garantiza que la situación jurídica documentada no haya sido posteriormente modificada. Así, un documento de donación conteniendo una prohibición de disponer otorgado el 1 de marzo de 1990, sirve para saber que en esta fecha estaba operativa una prohibición dispositiva. Pero, si se celebra un segundo negocio transmisivo del mismo derecho, p. ej., un año más tarde, el 1 de marzo 1991, no es absolutamente seguro que la prohibición siga en pie. P. ej., podría haberse extinguido esta limitación dispositiva por mutuo disenso entre el donante y el donatario, por renuncia a ella de la persona en cuyo favor fue establecida, o por haber desaparecido su causa, todo ello antes de la segunda transmisión. O podría ser ineficaz el negocio que la estableció, en cuyo caso la prohibición no habría existido.
Además, en una prohibición de disponer estamos considerando una constancia negativa, es decir, la falta de constancia de la prohibición. Y, en cambio, la apariencia es positiva; así, el, p. ej., cultivador de una finca parece ser dueño de ella, en cuanto que la posee y ejercita actos dispositivos y también de mera administración sobre el fundo, ¿qué actos significativos de la existencia de una prohibición son imaginables?
La contestación sólo puede ser: ninguno. No hay manera de evidenciar una prohibición dispositiva por virtud de actos concluyentes, ya que la prohibición conduce legalmente a que no los haya.
Aún más, una servidumbre negativa, que es un derecho real sobre un inmueble y que recae sobre la facultad de uso del fundo, es decir, que es más consistente que una prohibición dispositiva, que es sólo una carga real negativa y que se refiere a la facultad de disposición de la propiedad, no tiene apariencia. Por ello, dicha servidumbre será constituida en sus efectos reales exclusivamente por virtud de una inscripción. De modo que sólo la publicidad registral puede atribuirle eficacia frente a terceros.
¿Cómo la prohibición de disponer tan negativa, tan sin posible apariencia al no poder manifestarse en una conducta externa, tan evanescente por referirse a una facultad de la propiedad propiamente jurídica como es la de disponer del derecho y no a un objeto material inmueble, puede hacerse valer frente a los terceros? ¿Cómo conseguir que tenga eficacia real? ¿Cómo obtener que la prohibición modifique el derecho real inmueble al que limita y no solamente la libertad de su titular pasivo? En síntesis, ¿cómo lograr que las que, acordadas en un negocio a título lucrativo, son en principio meras obligaciones negativas de no disponer al no estar todavía inscritas, lleguen a tener la eficacia erga omnes propia de las prohibiciones después de inscribirse?
Para ello no tenemos, por no existir apariencia de situaciones jurídicas negativas ni siquiera la documental que hace fe de la situación sólo en la fecha del otorgamiento del documento, más remedio que utilizar el instrumento de la publicidad registral. Es decir, la prohibición de disponer ciertamente se prepara fuera del registro en el campo del derecho civil mediante un negocio jurídico gratuito o un auto judicial que la establece como obligación de no disponer. Pero sólo se constituye después como carga real por virtud de su inscripción o de su anotación.
¿Qué razones cabe esgrimir a favor de la eficacia constitutiva...
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