El concepto de evicción en el código civil

Autor:María Teresa Martínez Martínez
Cargo del Autor:Profesora titular de Derecho Mercantil, Universidad Complutense de Madrid
Páginas:41-138
RESUMEN

1. El saneamiento por evicción en la compraventa en el Código civil español - 1.1. Revisión de los requisitos - a) Privación al comprador de todo o parte de la cosa comprada - 1. Origen y fundamento del saneamiento por evicción en la compraventa en el Código civil. Fase de evicción y fase de saneamiento - 2. Privación necesaria en el Código civil para que tenga lugar la evicción - 3. La acción de eminente evicción: el artículo 1502 del Código civil - b) Privación por sentencia firme - 1. No están incluidos los supuestos de mera perturbación de hecho aunque acaben con sentencia firme - 2. Ejercicio de acció... (ver resumen completo)

 
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1. El saneamiento por evicción en la compraventa en el código civil español
1.1. Revisión de los requisitos

La acción de saneamiento por evicción en la compraventa en el Código civil se regula en los artículos 1474.1.º y 1475 y siguientes.

De lo dispuesto en los preceptos indicados, hay que entender que para que el vendedor esté obligado al saneamiento por evicción en la compraventa deben darse los siguientes requisitos:

  1. Privación al comprador de todo o parte de la cosa comprada (artículo 1475, párrafo primero);

  2. Privación por sentencia firme (artículo 1475, párrafo primero y artículo 1480);

  3. Que la evicción se produzca como consecuencia de un derecho anterior a la compra (artículo 1475, párrafo primero);

  4. Notificación al vendedor de la demanda de evicción a instancia del comprador (artículos 1481 y 1482)1.

La doctrina suele indicar además, que es necesario que la acción de evicción se ejercite dentro de plazo2, es decir, que la acción para reclamar el saneamiento por evicción no haya prescrito.

Puede añadirse que será también preciso que el comprador no haya renunciado al saneamiento por evicción.

Dicha renuncia podrá hacerla el comprador con conocimiento de los riesgos que asume y sometiéndose a sus consecuencias. En este supuesto, el contrato de com-

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praventa se convierte en aleatorio. Si no hay tal sometimiento a dicho riesgo, el vendedor sólo debe entregar el precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de la evicción. Ambos supuestos están previstos en el artículo 1477.

Conforme a lo dispuesto en el artículo 1476, es nulo el pacto que exime total-mente al vendedor de responder de la evicción siempre que éste tenga mala fe.

a) Privación al comprador de todo o parte de la cosa comprada
1. Origen y fundamento del saneamiento por evicción en la compraventa en el código civil Fase de evicción y fase de saneamiento

Para que tenga lugar el saneamiento por evicción, ha de ser privado el comprador total o parcialmente del bien adquirido como consecuencia de vencimiento en juicio. El Diccionario de la Lengua de la Real Academia Española define con notable precisión técnica los términos; en la primera acepción de «evicción» dice que es la pérdida de un derecho por sentencia firme y en virtud de derecho anterior ajeno.

En la segunda, al definir «prestar la evicción» dice que es: cumplir el vendedor su obligación de defender la cosa vendida, o de sanearla cuando es ineficaz su defensa 3. Esta segunda acepción evoca los dos momentos o fases que cabe encontrar en la obligación de saneamiento por evicción. En la primera fase de la garantía por evicción, el vendedor debe ayudar al comprador a defender la cosa vendida mientras se le está inquietando por un tercero. En muchos derechos extranjeros, casi siempre este «inquietar» incluye tanto la perturbación mediante procedimiento judicial como extrajudicial. En la segunda fase se habrá producido la evicción del comprador de forma inexorable, o sea, la pérdida de la cosa adquirida por sentencia firme, con efecto de cosa juzgada material y a consecuencia del ejercicio de una acción real; en esta fase, no queda más remedio que sanear por evicción.

La primera de estas dos etapas no está claramente perfilada en el Código civil español. La segunda, sí.

No obstante, estas dos etapas a que alude el Diccionario de la RAE recuerda algunas frases de ciertos preceptos, como las que se encuentran en el tenor del artículo 1069 del Código civil: hecha la partición, los coherederos estarán recíprocamente obligados a la evicción y saneamiento de los bienes adjudicados; o en el del artículo 345 del Código de Comercio: en toda venta mercantil el vendedor quedará obli-

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gado a la evicción y saneamiento en favor del comprador, salvo pacto en contrario. También, en algunos formularios notariales de compraventa de bienes inmuebles en los que se dice que el vendedor habrá de estar a la evicción y saneamiento o al saneamiento y evicción, sin más precisiones4.

Pero estas dos fases, como obligaciones legales o garantías mínimas que el vendedor debe prestar al comprador no son exactamente las que permite deducir la regulación del saneamiento por evicción en el Código civil, pues acoge un sistema bastante fiel a la evolución de las acciones que tenía el comprador en el contrato de compraventa en Derecho romano.

El estudio histórico de CALONGE muestra cómo el origen del saneamiento por evicción está unido al origen de la compraventa y al de las cláusulas pactadas por las partes para completar la protección del comprador; en un principio, aunque no es cuestión pacífica en la doctrina, parece que la «actio auctoritatis» típica de la «mancipatio» canalizó, mediante los pactos de las partes, la obligación del vendedor de abonar el doble del precio al comprador en el hipotético supuesto de que fuese privado del bien adquirido5.

Más adelante se produjo una evolución en la que se desenvolvieron dicha «stipulatio duplae» y otra estipulación, como señala ORDUÑA MORENO, concurrente, pero no idéntica: la «stipulatio habere licere», con origen más antiguo que la «stipulatio duplae» y cuyo contenido hacía referencia a una responsabilidad objetivizada en la medida del interés del comprador en tener la cosa o en el valor que la cosa tenía para éste. El autor señala que para algunos, esta acción sólo garantizaba al comprador contra los ataques jurídicos que pudieran provenir del vendedor y de sus herederos, mientras que para otros autores, se extendía, con carácter general, contra cualquier ataque de un tercero6.

Según argumentó SARGENTI, tanto la «satisdatio secundum mancipium» como la «stipulatio habere licere» representaron dos momentos y dos modos de soluciones prácticas para asegurar el pleno goce de hecho y la plena disponibilidad jurídica objeto de la mancipatio y de la compraventa consensual respectivamente al comprador,

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y que, aunque no coinciden exactamente con la evicción, pretenden resolver el mismo problema: resarcir al comprador por la perturbación en el goce del derecho de propiedad7.

Como explica ORDUÑA, ambas estipulaciones fueron evolucionando, especial-mente, en cuanto al contenido mínimo de la responsabilidad que imponían al vendedor. La cuantía de la responsabilidad por evicción en la «stipulatio duplae» viene establecida de forma cierta en el doble del precio de la cosa, sin embargo, en la «stipulatio habere licere» (típica de la compraventa consensual, según SARGENTI), dada la naturaleza de su fórmula correspondiente a una «stipulatio incerti» obedece a un criterio variable: el id quod interest; con este criterio se posibilita una indemnización tanto de daño ocasionado por la pérdida, como de la ganancia dejada de obtener.

Estas acciones evolucionaron y se llegó a una situación en la que la «actio empti» era eficaz directamente para que el comprador pudiera...

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