La comunitat especial per torns

Autor:Adolfo Lucas Esteve
Pàgines:343-363
 
EXTRACTO GRATUITO
DRET CIVIL CATALÀ IV | DRETS REALS
CAPÍTOL 14
LA COMUNITAT ESPECIAL PER TORNS
1. Introducció. Concepte i antecedents històrics
La comunitat per torns està regulada en el Capítol IV del Títol V del Codi civil de
Catalunya. El Títol V, com ja hem indicat en capítols precedents, regula les situacions de
comunitat, i, per tant, sistematitza la gura jurídica de la comunitat per torns juntament
a la de les normes de la propietat horitzontal, les normes reguladores de la mitgeria i, per
descomptat, les normes aplicables a la comunitat ordinària. El Codi qualica la comunitat
per torns i la comunitat per raó de mitgeria com a comunitats especials, amb la qual cosa el
legislador català sembla advertir-nos sobre les peculiars característiques d’ambdues gures
enfront de la comunitat ordinària i de la propietat horitzontal. No obstant això, com veu-
rem més endavant, la comunitat especial per torns, des del nostre punt de vista i deixant al
marge les lògiques particularitats d’aquesta gura, no es distancia tant de la conguració
jurídica de la propietat horitzontal.
El legislador espanyol va regular aquesta gura per primera vegada mitjançant la
Llei 42/1998 de 15 de juliol, que traslladava la Directiva 1994/47/CE del Parlament Euro-
peu i del Consell de 26 d’octubre de 1994. El legislador europeu, amb la nalitat de refor-
çar encara més la protecció dels consumidors, va promulgar l’any 2009 la vigent Directiva
2008/122/CE del Parlament Europeu i del Consell, del 14 de gener de 2009, que va ser
traslladada a l’ordenament jurídic espanyol per la Llei 4/2012 de 6 de juliol. Tal com indica
el preàmbul d’aquesta llei, la necessitat d’aquesta regulació és motivada pel creixement de
las relaciones económicas y jurídicas derivadas del desarrollo del turismo, que han llevado a
este sector a constituir un fenómeno universal en el que ciudadanos y operadores de todo el
mundo hoy son receptores o prestadores de servicios turísticos.
El cert és que la gura jurídica de la comunitat especial per torns no té cap tradició
històrica pel que fa a l’ordenament jurídic català. De fet, en pocs ordenaments jurídics, ja
que es tracta d’una gura de recent creació. No obstant això, trobem alguns antecedents
en dret espanyol relatius a gures similars en el marc dels drets d’aprotament de recursos
naturals: com indica GONZÁLEZ BOU, el règim jurídic de les dules propi de les Illes
Canàries i relatiu a l’explotació temporal d’aigües, les comunitats sobre pastures i cultius
d’Extremadura o els aprotaments d’aigües regulats en l’article 64.3 RH.
344 VÍCTOR RUIZ
DRET CIVIL CATALÀ IV | DRETS REALS
La comunitat especial per torns està inspirada en la gura internacional del times-
hare, que es correspon amb l’aprotament per torn de béns i serveis turístics. Segons MU-
NAT BERNAT aquesta modalitat neix dins del sector turístic internacional en la dècada
dels anys seixanta al centre d’Europa. Va arribar a Espanya en la dècada dels 80, ascen-
dint, segons dades facilitades pel Ministeri de Turisme, a 132 els complexos turístics immo-
biliaris gestionats mitjançant aquest nou règim l’any 1987.
En l’àmbit internacional aquesta gura va tenir els seus inicis en el marc de la pro-
pietat indivisa per quotes amb distribució temporal de l’ús, per la qual cosa els operadors
turístics i immobiliaris van denominar aquest règim com multipropietat. No obstant això,
actualment aquest terme ha estat radicalment apartat dels textos legals, tant en l’àmbit de
la legislació estatal com en el de la legislació autonòmica.
Efectivament, la legislació estatal ha abandonat completament el terme multipropi-
etat i ha passat a denominar aquesta gura com a aprotament per torns. El primer text
normatiu que va regular a nivell estatal l’aprotament per torns va ser la Llei 42/1998 de
15 de desembre. Va adoptar aquesta denominació rebutjant de ple la de multipropietat per
inadequada. De fet, va prohibir de forma expressa, en el seu article 8.1, la transmissió de
drets d’aprotament per torns amb la denominació multipropietat o qualsevol altra que
contingui la paraula propietat. Tanmateix, la vigent norma estatal, la Llei 4/2012, en els
seus articles 23.4, 23.6 i 28.1. Entenem que el legislador estatal pretén amb això desmarcar
la gura de l’aprotament per torns del dret de propietat per un doble motiu:
a) El primer, doctrinal, tenint en compte que la conguració legal d’aquesta gura
–plasmada tant a l’anterior Llei 42/1998 com a la vigent Llei 4/2012 de 6 de juliol– no im-
plicava necessàriament coincidència amb la forma institucional de la propietat.
b) El segon, de tipus social. Hem de tenir present que l’esperit de la vigent normativa
estatal que regula l’aprotament per torns està fortament inuenciat per l’especial protec-
ció als consumidors i usuaris. Els múltiples casos d’abusos i estafes generats mitjançant
contractes d’adhesió en l’àmbit del negoci vacacional, als inicis d’aquesta gura jurídica
a Espanya, van estimular la sensibilitat del legislador sobre aquesta qüestió. Per aquest
motiu la vigent Llei 4/2012 de 6 de juliol orienta la regulació de l’aprotament per torns
des de l’òptica de la protecció al consumidor, regulant a aquest efecte qüestions com la
publicitat, la informació precontractual, forma del contracte, pagaments, possibilitat del
desistiment, règim sancionador per a les empreses explotadores, etc. En aquest context és
lògic pensar que el legislador espanyol va ser especialment acurat en eliminar del text legal
qualsevol esment que pogués fer pensar al consumidor que adquiria un producte d’inversió
i no de mer consum.
1.1. Denició de la comunitat per torns
L’article 554-1.1 CCCat deneix la comunitat especial per torns descrivint el contin-
gut del dret que se li atribueix i estableix: «Els titulars, en la comunitat per torns, tenen el
dret de gaudir del bé sobre el qual recau, amb caràcter exclusiu, per unitats temporals discon-
tínues i periòdiques.»
En el seu apartat 2 descriu els elements bàsics que comporta aquesta gura jurídica:
a) L’existència del torn, que delimita la participació dels titulars en la comunitat.
b) La conguració d’una organització per a l’exercici dels drets i el compliment dels
deures dels titulars dels torns.

Para continuar leyendo

SOLICITA TU PRUEBA