La comunitat especial per raó de mitgeria
| Autor | Adolfo Lucas Esteve |
| Páginas | 339-346 |
Page 339
La comunitat especial per raó de mitgeria està regulada en Capítol V del Títol V del Codi civil de Catalunya. Tenint en compte que el legislador considera la mitgeria com una forma de comunitat, la situa en seu del Títol V que regula les situacions de comunitat. Per tant, al costat de la comunitat per torns, la propietat horitzontal i la comunitat ordinària.
Com ja hem indicat amb anterioritat, el Codi civil de Catalunya qualifica la comunitat per raó de mitgeria i la comunitat per torns com a comunitats especials, amb la qual cosa el legislador català vol ressaltar la peculiaritat de cadascuna enfront de les comunitats tradicionals, això és, la comunitat ordinària i la propietat horitzontal. Com és evident, a tenor de la seva ubicació sistemàtica en el Codi, el legislador català configura la mitgeria com una forma especial de comunitat, contràriament al que es disposa en el Codi civil espanyol en el qual es regula com a servitud.
Aquesta comunitat especial, com veurem, té la peculiaritat d’originar-se entre dos o més propietaris de finques, que necessàriament han de ser confrontants, i que comparteixen un element mitger. Aquest element mitger pot tenir la funció de sustentació de les edificacions privades que s’hi recolzin a sobre o bé pot tenir una funció de tancament. A més, com veurem, l’element mitger pot ser vertical (paret) o horitzontal (sòl).
La Llei 13/90, de 9 de juliol, de l’acció negatòria, immissions, servituds i relacions de veïnatge, regulava la mitgeria i la definia, segons DE LAMA, com el règim jurídic de l’element situat entre dues finques veïnes la funció del qual és actuar com a element sustentador de les construccions que s’hi facin al costat (mitgeria de càrrega) i com a element de divisió i tancament (mitgeria de tancament). S’ha de destacar en primer lloc que la definició fa referència únicament a les parets mitgeres, per la qual cosa l’establiment d’aquest règim només s’adiu sebre aquest tipus d’element constructiu. I en segon lloc, que aquesta regulació se situava en el marc de les relacions de veïnatge i no de comunitat. Doncs bé, amb l’entrada en vigor del Codi civil de Catalunya, les dues principals novetats que ens tro-
Page 340
bem en la configuració jurídica de la mitgeria, i que la diferencien de l’anterior, són d’una banda, que en el vigent Codi la mitgeria s’estén també al sòl, com a element sustentador i com a element de divisió de construccions a diferents nivells en alçada o en subsòl, i de l’altra, que queda configurada com una forma especial de comunitat, enquadrada per tant en el Títol V relatiu a les situacions de comunitat.
Així, el Capítol V s’estructura en tres seccions: a) la primera conté el concepte de mitgeria així com les disposicions generals relatives al seu règim jurídic, b) en la segona es regulen les especificitats de la mitgeria de carrega, i c) en la tercera es regula la mitgeria de tanca.
La secció primera fa referència a la mitgeria en general i està conformada per un únic article, el 555-1 CCCat, que estableix:
• Que és paret mitgera la que s’aixeca en el límit i en el sòl de dues o més finques amb la finalitat de servir d’element sustentador de les edificacions que s’hi construeixin o de servir de tanca o separació.
• Que és sòl mitger l’estructura horitzontal que té la finalitat de servir d’element sustentador i de divisió de construccions a diferents nivells en alçada o en el subsòl.
• Que l’existència d’una paret mitgera o d’un sòl mitger comporta una situació de comunitat entre els propietaris de les dues finques confrontants que es regula per pacte i, supletòriament, per les normes d’aquest capítol.
Com podem apreciar el concepte de mitgeria, en la seva regulació actual, afecta dos elements substancialment diferents des d’un punt de vista constructiu: la paret i el sòl.
El sòl com a element mitger és, com diem, una novetat que el legislador introdueix en l’ordenament civil català. De fet, en el codi civil espanyol no hi ha cap referència a la consideració del sòl com a eventual element mitger.
L’apartat 1 d’aquest article ens defineix la paret mitgera en la seva doble dimensió, això és, com a paret de càrrega o com a paret de tancament. Ens indica els principals elements definitoris:
-
S’aixeca sobre el límit de dues o més finques. Aquesta condició limítrofa és justament la que genera en els titulars de les finques la necessitat de compartir aquest element. Òbviament no cal pensar en una relació de mitgeria entre finques no contigües.
-
Doble finalitat, segons es tracti de paret de càrrega o paret de tancament. En el primer supòsit actua com a element sustentador i en el segon com a tancament o separació entre finques.
L’apartat 2 es refereix al sòl mitger com l’estructura horitzontal la finalitat de la qual és sustentar i alhora dividir construccions a diferents nivells. En aquest cas és evident que el sòl actuarà alhora com a element divisor i sustentador, ja que si no hi ha cap edificació en el nivell superior no hi ha règim de comunitat. És a dir, hi ha comunitat quan el titular del dret de vol sigui diferent del propietari de la finca situada en el nivell inferior, i decideixi construir.
En l’apartat 3 es preveu el règim legal que s’ha d’aplicar a la paret mitgera de càrrega, de tancament i al sol mitger. El legislador dóna llibertat perquè les parts regulin lliurement la seva situació de comunitat, si bé disposa que, a falta de pacte, el règim supletori sigui el previst en aquest capítol.
Quant a la seva naturalesa jurídica, en dret tradicional català s’ha considerat majoritàriament la mitgeria com una forma de comunitat peculiar. Es tracta d’una forma de comunitat amb trets propis que evidencien la seva diferenciació amb la comunitat ordinària,
Page 341
raó per la qual el legislador català la situa amb bon criteri dins del Títol V destinat a les situacions de comunitat i la defineix com una comunitat especial.
Hi ha dos corrents doctrinals que la consideren com una comunitat pro indivís, d’una banda, i com a comunitat pro divís, per una altra. En el primer grup, els diferents autors consideren que els comuners són titulars de parts alíquotes de la totalitat de l’element mitger, mentre que contribueixen de forma proporcional a l’ús que en facin, excepte pacte en contra (article 555-5.1). El segon corrent doctrinal considera que els copropietaris són titulars de la meitat de l’element mitger, això és, de la porció constructiva compresa entre el límit de la finca privada i la meitat del seu gruix.
...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba