La comunidad de propietarios en la esfera procesal pasiva

AutorMaría del Carmen González Carrasco
Cargo del AutorDoctora en Derecho
  1. LA LEGITIMACIÓN PASIVA DE LA COMUNIDAD EN LOS ASUNTOS QUE LA AFECTEN COMO MECANISMO DE PROTECCIÓN DE TERCEROS

    En cuanto a la legitimación pasiva, el TS viene negando asimismo la necesidad de litisconsorcio pasivo entre los copropietarios, por entender que el Presidente interviene como demandado en su calidad de órgano del ente comunitario (SSTS de 27 de noviembre de 1984, 27 de marzo y 8 de mayo de 1989).

    Con ello, el Tribunal se separa de su doctrina en materia de representación, que determina que cuando se ejercitan acciones que nacen de la celebración de contratos celebrados por la parte adversa por medio de representante, se vulnera la doctrina sobre litisconsorcio pasivo necesario si, demandado el representante, no se demanda también el representado(626).

    Por el contrario, en materia de propiedad horizontal el legislador ha buscado preferentemente propiciar la posibilidad de demandar a la colectividad en la persona del Presidente, buscando así el interés de terceros. En efecto, es la legitimación pasiva la que aconseja con mayor intensidad la unificación del grupo. No cabe restricción en la legitimación pasiva por las consecuencias perjudiciales que podrían derivarse frente a terceros(627).

    Así, en la esfera procesal pasiva no se plantea el problema del significado previo de la falta de autorización de la Junta(628) para comparecer en juicio, ya que el ámbito de la capacidad procesal del Presidente viene impuesto directamente por la Ley(629).

    Los problemas quedan centrados única y exclusivamente en la legitimación ad causam de la comunidad para comparecer en juicio cuando sea demandada por un asunto que afecta a la comunidad, independientemente de que lo sea por un condueño o por un tercero.

    El hecho de que los titulares en régimen de propiedad horizontal lo sean de un derecho compuesto del cual también son objeto los elementos comunes, no puede ser razón suficiente para afirmar que toda demanda que afecte a éstos permanece ajena al ámbito de representación del Presidente(630). Ello supondría dejar reducido el ámbito de legitimación pasiva de la comunidad a las demandas que tienen por objeto asuntos de administración interna, con el consiguiente olvido de que la Ley ha creado una representación necesaria en cuanto a la esfera comunitaria a fin de solucionar los problemas de legitimación que se venían produciendo con anterioridad a la entrada en vigor de la LPH(631). La comunidad ha de estar pasivamente legitimada para defenderse de las acciones dirigidas a reclamar su responsabilidad contractual -contraída en el ámbito de la administración y conservación de los elementos y servicios comunes-, y extracontractual -por daños producidos por dichos elementos y servicios a propietarios y terceros, así como para defender los estados posesorios de los bienes de los propietarios configurados como elementos comunes, y el resultado de la sentencia afectará a los propietarios con independencia de las garantías que hayan de adoptarse a fin de hacer efectivas las condenas que eventualmente pudieran afectarles.

    Ahora bien; en primer lugar, la posibilidad de que la comunidad sea demandada a través de su Presidente ha de ser matizada con la delimitación del ámbito de legitimación en que la comunidad de propietarios puede defender validamente la posición de los comuneros, por tratarse de un asunto que «afecta a la comunidad», lo que nos obliga a estudiar qué asuntos quedan fuera del ámbito comunitario para conformar el ámbito privativo de los propietarios. Por otra parte, pese a la circunstancia de que el objeto de la demanda afecte a la comunidad, es posible que afecte además, de forma inescindible, a los propietarios en su esfera privativa, con lo que habrá que estar a las exigencias del litisconsorcio pasivo necesario tal y como el mismo ha sido delineado por la jurisprudencia del Tribunal Supremo.

  2. DETERMINACIÓN DEL ÁMBITO DE LEGITIMACIÓN EN LA ESFERA PROCESAL PASIVA: CASUÍSTICA

    Los problemas derivados de la ampliación de la esfera jurídica en que la comunidad se considera legitimada se agravan cuando el Presidente ocupa el lugar de demandado en el proceso como cabeza visible de la comunidad. En estos casos, cuando el órgano jurisdiccional no advierte la falta de legitimación derivada del carácter extracomunitario del asunto, (o no admite la excepción que, de forma impropia, oponga el Presidente demandado con base en el artículo 533.4.° de la LEC), no existe sólo el peligro de dictar una resolución meramente procesal, sino que se puede llegar a vulnerar el derecho constitucional a la tutela judicial efectiva, y se puede generar indefensión a los propietarios que no tuvieron oportunidad de comparecer en su propia defensa, para evitar ser condenados sin ser oídos.

    El alcance constitucional del problema se plantea en la STC de 19 de octubre de 1989 173/1989, (recurso de amparo n.° 1326/1987), en el que los recurrentes en amparo solicitaban del TC que se pronunciara acerca de la posible indefensión y denegación de la tutela judicial efectiva que, según los mismos, les había sido ocasionada con motivo de la ejecución de sus bienes privativos como resultas de la condena a la comunidad de propietarios que derivó de un juicio en el que compareció el Presidente como representante de la misma, cuando, según ellos, se trataba de un asunto extracomunitario, y la demanda debería haberse dirigido contra los condueños de forma individualizada.

    El actor aduce la violación del artículo 24.1 y 2 CE. Considera, en cuanto al apartado primero, la violación del derecho a la tutela judicial efectiva, ya que la acción ejecutiva debió dirigirse contra todos y cada uno de los miembros que componen la comunidad de propietarios. Al no hacerse así se les impidió ejercitar de modo directo la defensa de sus intereses, «puesto que no puede mantenerse que la representación que ostenta el Presidente a tenor del artículo 12 LPH, lo sea con el carácter de estar legitimado pasivamente para representar en juicio a todos los comuneros». Por ello entiende que la resolución de la Audiencia, al mantener lo actuado sin entrar a considerar el «perjuicio particular atribuido», ha infringido el artículo 24 CE.

    También afirma el demandante de amparo que se ha menoscabado el derecho de defensa, ya que al impedirse su citación se le ha impedido conocer «de manera clara y directa» que la acción ejercitada se dirigía contra él, y de comparecer de forma individual en el acto del juicio, para oponer cuantas excepciones convinieran a su derecho, sin que pueda oponerse a lo expuesto la representación que el artículo 12 LPH concede al Presidente de la comunidad, «que no comprende a los comuneros que la componen».

    La inexistencia de una doctrina firme en el propio Tribunal Supremo acerca de los problemas planteados por la relación Presidente-elementos comunes-elementos privativos hace especialmente delicada, en opinión del TC, una interferencia del mismo en la materia, ya de por sí propia de la jurisdicción ordinaria. Esto sólo sería posible en el caso de que apareciera de modo claro, paladino, una vulneración de un derecho fundamental, porque la resolución acordad por los jueces «a quo» incidiera en ella. Ciertamente, la vulneración de los derechos constitucionales citados en el caso concreto no estaba lo suficientemente clara como para que el TC entrara de lleno en un asunto tan fuertemente impregnado de consecuencias provocadas por la ambigüedad de la legalidad ordinaria(632).

    Pero el problema de las garantías constitucionales que subyace en la Sentencia, dejando aparte las circunstancias concretas del caso, es lo suficientemente expresivo de la importancia que adquiere una correcta fijación del ámbito en que el Presidente puede y debe comparecer en juicio como representante de la comunidad sin entrometerse en la esfera privativa de cada uno de los propietarios.

    2.1. Los asuntos ajenos a la comunidad

    La comunidad no está legitimada pasivamente en los casos en que la demanda se dirija frente a derechos comprendidos en la esfera privativa de los individuos que conforman la comunidad. Esta afirmación excluye del ámbito de legitimación los asuntos que afectan al elemento privativo del propietario en régimen de propiedad horizontal pero, como tuvimos ocasión de comprobar a través de la delimitación de la esfera corporativa que llevamos a cabo en el Capítulo II, abarca un ámbito de exclusiones que supera ampliamente a aquéllos:

    La comunidad en régimen de propiedad horizontal, en cabeza de su Presidente, no está legitimada pasivamente en el proceso por el que se interesa la responsabilidad de los miembros de la comunidad de propietarios existente con anterioridad para la construcción del edificio(633).

    Tampoco lo está para el proceso en que se dirige una acción petitoria contra un elemento de los que integran el edificio si el mismo no es un elemento común(634), sino un elemento procomunal o un anejo en proindivisión, ya que sobre los mismos existe una comunidad ordinaria de los propietarios del edificio, aunque sujeta a un régimen especial(635).

    En caso de destrucción del edificio, la demanda por la que se insta la declaración de que el coste de reconstrucción excede del 50 por ciento del valor de la finca(636), así como la división del solar -que por razones urbanísticas tenderá a ser la económica prevista en el artículo 404 Cc.-, ha de dirigirse frente a los propietarios y no frente a la comunidad(637).

    2.2. Situaciones litisconsorciales entre la comunidad y los propietarios afectados

    Pueden darse situaciones que exijan litisconsorcio-pasivo necesario entre la comunidad y los propietarios afectados de modo privativo. En estos casos no se trata de que el asunto no afecte a la comunidad, sino de que el contradictorio no está bien integrado por afectar, a su vez, a los intereses privativos de los condueños sobre su espacio privativo o sus derechos inherentes a la cualidad de miembro.

    2.2.1. La demanda afecta a la comunidad y a uno o varios de sus miembros en...

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