La comunidad de bienes
| Autor | Dr. Klaus Jochen Albiez Dohrmann |
| Cargo del Autor | Catedrático de Derecho civil. Universidad de Granada |
| Páginas | 9-29 |
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Entre las comunidades de bienes está la comunidad convencional, esto es, la comunidad de bienes creada por voluntad de dos o más personas. Ello implica que dos o más personas crean una comunidad de bienes, asignando a cada uno de ellas las cuotas de cotitularidad. Esta voluntad se puede reflejar mediante un acuerdo en un documento, privado o público. En la práctica, no siempre será fácil diferenciar un contrato de comunidad de bienes de un contrato de sociedad personalista (civil o mercantil). Dado que ustedes ya han estudiado la sociedad civil en el curso pasado, puede ser de interés práctico la redacción de un contrato de comunidad de bienes. Para ello, han de tener en cuenta, al menos, algunas cláusulas como las que siguen: a) cláusula sobre la titularidad y descripción de la cosa común; b) cláusulas de reglamentación de funcionamiento de la comunidad de bienes, entre ellas cláusulas de administración y disposición de la cosa común y de las cuotas, y c) cláusulas de división.
BIBLIOGRAFÍA: MORENO DEL VALLE, Amparo, La organización de las comunidades de bienes por los propios comuneros, tirant lo blanch,
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Valencia, 1999; DE LOS RÍOS SÁNCHEZ, José Manuel, Comunidad de bienes y empresa. Un planteamiento de las relaciones entre comunidad y sociedad, Madrid, 1997; TENA PIAZUELO, Isaac, La caracterización de la sociedad civil y su diferencia con la comunidad de bienes, Tirant lo Blanch, Valencia, 1997; TRUJILLO CALZADO, Isabel, La constitución convencional de comunidades: el contrato de comunicación de bienes, JM Bosch, Barcelona, 1994.
Modelo de contrato de comunidad de bienes: GARROTE FERNÁNDEZ-DÍEZ, Ignacio, "El convenio regulador de la comunidad de bienes", Tratado de contratos, t. III, dir. Bercovitz Rodríguez-Cano, R., coords. Moraleja Imbernón, N. y Quicios Molina, S., Tirant lo Blanch, Valencia 2009, en particular, pp. 2866 ss.
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MATERIA: retracto de comuneros
SUPUESTO DE HECHO: Antonio y Francisca son propietarios por mitad de nueve fincas independientes dedicadas a una explotación agraria. Resulta que Francisca ha acumulado grandes deudas con una entidad bancaria. Debido al impago de las deudas, a la entidad bancaria sólo le queda el remedio procesal de reclamar las cantidades debidas (líquidas, vencidas y exigibles). Como la deudora no tiene dinero con que pagar la deuda, el banco embarga las nueve fincas. A la subasta pública sólo concurre la entidad bancaria, que adquiere la mitad de las nueve fincas independientes. Es en este momento cuando Antonio reacciona, y quiere adquirir la mitad de las fincas a la entidad bancaria para convertirse en el único propietario de las nueve fincas. Además, la confianza que tenía con su hermana Francisca no la tiene, obviamente, con la entidad bancaria. Es más, Antonio piensa que con el tiempo van a surgir conflictos en cuanto a la explotación agraria. En lugar de pedir la división de las fincas, por las dificultades que pueden darse, prefiere ejercitar el derecho de retracto.
CUESTIONES: 1. ¿Qué artículo del Código civil se debe aplicar para ejercitar el derecho de retracto 2. Finalidad del retracto de comuneros 3. Requisitos subjetivos y objetivos del derecho de retracto de comuneros. 4 Plazo de la acción de retracto. 5. ¿Cómo se ejercita el derecho de retracto de comuneros 6. Consecuencias jurídicas del ejercicio del derecho de retracto de comuneros.
SOLUCIÓN DEL CASO PRÁCTICO: Dice el párrafo primero del artículo 1522 CC que el copropietario de una cosa común podrá usar del retracto en caso de enajenarse a un extraño la parte de todos los demás condueños o de alguno de ellos. Es un derecho legal (vid. art. 1521 CC) que se otorga a los comuneros cuando un extraño entra en la comunidad en virtud de la adquisición por enajenación de la cuota. En el caso concreto, la entidad bancaria entra como comunero en la copropiedad de cada una de las fincas rústicas en virtud de una venta en subasta pública, que es un acto de enajenación. Por consiguiente, es viable el ejercicio
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del derecho de retracto en el caso de la venta en subasta pública de una cuota que adquiere el licitador a cambio de un precio (SSTS 1 abril 1960, 11 julio 1992, 8 junio 1995, 14 diciembre 2007, 9 mayo 2008).
Es afirmación común que la finalidad esencial del retracto de comuneros es la de limitar situaciones de indivisión. Es la jurisprudencia la que insiste en que el derecho de retracto de comuneros está orientado en el sentido de evitar, en lo posible, el fraccionamiento de la propiedad en sus porciones ideales, extinguiéndolas o reduciendo al menos el número de sus titulares (asi, STS 1965; vid. también SSTS 28 diciembre 1963, 23 julio 1991, 22 octubre 2007). Con el ejercicio del derecho de retracto, Antonio se convierte en el único propietario de las nueve fincas rústicas.
Es presupuesto del derecho de retracto de comuneros que haya una copropiedad de tipo romano, que, normalmente, ha de recaer sobre la cosa común en su totalidad, aunque también es posible que recaiga sobre una parte de una cosa. Hay que tener la condición de comunero en el momento del ejercicio del derecho de retracto. Este derecho va unido a la condición de copropietario, por lo que no se puede transmitir independientemente este derecho.
El derecho de retracto de comuneros se puede ejercitar por cualquiera de los comuneros cuando se enajena una cuota a un extraño. En primer lugar, nos debemos preguntar ¿qué se entiende por enajenación En principio, la enajenación implica cualquier adquisición a título oneroso (STS 24 enero 1986), aunque un sector entiende que sólo comprende la compraventa o la dación en pago, por referirse exclusivamente el artículo 1521 CC a estos actos de transmisión (STS 2 abril 1985). En el caso que estamos analizando, la enajenación tiene lugar mediante una subasta pública, que es una adquisición one-rosa un tanto singular, muy próxima a la venta (de ahí que la LEC se refiere a la venta en subasta pública). Por consiguiente, es perfectamente viable el ejercicio del derecho de retracto de comunero a instancia de Antonio. Cuando son varios los comuneros que quieren ejercitar el derecho de retracto, se debe estar a la regla prevista en el artículo 1552-2 CC.
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Al referirse el artículo 1522-1 CC a la enajenación de una cuota, surge la pregunta de si cabe el derecho de retracto cuando se vende la totalidad de la cosa sobre la que hay constituida una copropiedad. La respuesta debe ser claramente negativa, dado que como todos los copropietarios participan en la enajenación, no tiene sentido que uno de los copropietarios quiera hacer valer su derecho de retracto (vid. STS 11 mayo 1992).
¿Qué se entiende por extraño No se tiene la condición de extraño cuando se es parte de la comunidad. Esto significa que si uno de los comuneros vende a otro su cuota, los demás no pueden hacer valer el derecho de retracto. El término extraño significa, pues, cualquier persona ajena a la comunidad en el momento de la enajenación de la cuota. Pueden surgir problemas específicos en la comunidad hereditaria y en la sociedad de gananciales, que no se pueden abordar aquí por los problemas específicos que suscitan estas situaciones singulares de cotitularidad.
En cuanto al plazo de la acción de retracto de comuneros, se debe estar a lo dispuesto en el artículo 1524 CC y a la jurisprudencia que lo interpreta (entre otras, SSTS 30 noviembre 1967, 20 mayo 1991, 7 abril 1997, 27 junio 2000).
El comunero que ejercite la acción de retracto debe, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1518 CC, rembolsar al comprador el precio de la venta, los gastos del contrato y cualquier pago legítimo hecho por la venta, así como los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida.
Precisados los principales requisitos del derecho de retracto de comuneros, debemos tener conocimiento de las normas procesales que lo regulan. Según el artículo 249.1.7º LEC, se decidirá en el juicio ordinario el ejercicio de la acción de retracto de cualquier tipo. Por consiguiente, también se decidirá en el juicio ordinario el ejercicio de la acción de retracto ex artículo 1522 CC. Para evitar que no sea admitida la demanda, el retrayente debe cumplir al menos dos requisitos: la consignación del precio (art. 266.3º LEC) y la aportación del título de copropiedad en el que funda su acción (art. 266.3º LEC). No obstante, cabe señalar que existe controversia doctrinal y jurisprudencial sobre el deber de consignación. Sobre el particular,
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las SSTC 13 septiembre 2004 y 27 octubre 2008 y la STS 4 noviembre 2008. Con la derogación de la LEC de 1881, ha desaparecido el compromiso de no enajenar la cuota, según exigía el artículo 1618.2.
BIBLIOGRAFÍA: BELLO JANEIRO, Domingo, El retracto de comuneros y colindantes del Código civil, Aranzadi, Cizur Menor, 2009; COBACHO GÓMEZ, José Antonio, "El plazo para el ejercicio del retracto de comuneros (Comentario a la STC 54/1994, de 24 de febrero)", Derecho Privado y Constitución, nº 3, 1994, pp. 267 ss.; ESTRUCH ESTRUCH, Jesús, Venta de cuota y venta de cosa común por uno de los comuneros en la comunidad de bienes, Aranzadi, Pamplona, 1998; GÓMEZ CALERO, Juan...
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