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Disposiciones comunes a los arrendamientos de vivienda y para usos distintos del de vivienda

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Vincent
AutorXavier O'Callaghan
Cargo del AutorMagistrado del Tribunal Supremo. Catedrático de Derecho Civil

FIANZA

El artículo 36 es una de las dos normas que integran el Título IV de la L.A.U., como disposiciones comunes. Establece la fianza, que no es el contrato de fianza que regula el Código civil, sino una modalidad de garantía del cumplimiento de las obligaciones del arrendatario y de que éste devuelva la vivienda o la edificación en buen estado. Se aplica tanto al arrendamiento de vivienda como al arrendamiento para uso distinto del de vivienda. Es norma imperativa, que se impone necesariamente tanto al arrendatario como al arrendador, sin que (por lo menos, teóricamente) puedan eludirla. Se exceptúa de este deber de prestar fianza al arrendatario de derecho público, es decir, cuando es la Administración General del Estado, o de una Comunidad Autónoma y de una entidad local, así como si es un organismo autónomo, entidad de derecho público y demás entes públicos.

Esta llamada fianza es una cantidad en metálico equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de vivienda y de dos en el de uso distinto del de vivienda. Se deposita en la Administración central (según la antigua Ley de 11 de marzo de 1949) o en la autonómica o ente público que éste designe (disposición adicional tercera de la L.A.U.; a medida que lo establezca cada Comunidad Autónoma, queda derogado en cada territorio aquella ley de 1949).

El importe de la fianza se actualiza, pero no en la duración mínima del contrato de arrendamiento de vivienda (el de uso distinto no tiene duración mínima); en cada prórroga del arrendamiento, el arrendador podrá (no es imperativo) exigir que la fianza se incremente o el arrendatario podrá exigir que disminuya, según aumente o disminuya la renta.

La fianza permanece depositada hasta la extinción del contrato de arrendamiento y será devuelta entera, si no hay que descontar ningún concepto, o el saldo, si se ha dado algún concepto que se impute al arrendatario, en el plazo de un mes; transcurrido éste, devenga el interés legal.

Las partes —arrendador y arrendatario— pueden pactar otras garantías del cumplimiento de las obligaciones del arrendatario.

FORMALIZACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

En los contratos de arrendamiento urbano rige, como en la inmensa mayoría de los contratos, el principio de libertad de forma que proclama con carácter general el artículo 1278 del Código civil. Sin embargo, en virtud del artículo 1279, en relación con el último párrafo del 1280, las partes pueden compelerse recíprocamente a formalizar el...

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