Caso 5º: Comprobación del cumplimiento de un contrato de ejecución de obras: Grado de terminación de obras. Valoración de obras pendientes. Control de tiempos

AutorAntonio E. Húmero Martín
Cargo del AutorDr. Arquitecto. Profesor Titular, Universidad Politécnica de Madrid
Páginas247-270

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1. Informe

INFORME Y DICTAMEN

I Objeto de la Inspección

Se me requiere por XYZ para que dictamine sobre los siguientes extremos:

1) Descripción de la situación actual de las viviendas 1 a 30, reflejando el grado de terminación de las mismas.

2) Coste de ejecución material de las obras pendientes hasta la total terminación de las mismas, tanto de las viviendas 1 a 30 (con sus garajes) como de la urbanización de la U.E. 1 (beneficio industrial, incluido impuestos...) Con inclusión de otros gastos necesarios (al menos un porcentaje estimado a añadir) hasta la entrega, escrituración, e inscripción en el Registro de la Propiedad y totalmente acabadas (certificación final de obras, escritura de obra nueva, etc...)

3) Descripción de otras viviendas de la U.E. 1 afectadas por la línea de Alta tensión Soterrada (grado de terminación) haciéndose constar, si es posible el estado actual y el existente en julio (terminadas).

4) Hacer constar la lentitud de la marcha de las obras, estableciendo una comparativa entre los meses de julio y septiembre, si es que tal lentitud ha existido.

5) Que tan sólo 2 de las 30 viviendas comprendidas entre la 1 y la 30 de la U.E. 1 estaban afectadas por la línea de Alta Tensión, por lo que, en cualquier caso, 28 de las viviendas podrían haber estado terminadas mucho antes de marzo de 2004.

II Inspección

La 1ª visita se efectuó el día 29 de julio de 2004, acompañado de Dña. X, en representación de Y, para proceder a una toma pormenorizada de datos y reportaje fotográfico.

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La 2ª visita se efectuó el día 14 de septiembre, acompañado de Dña. X, en representación de Y, para proceder, con el mismo objetivo que el primer día, a una toma enumerada de datos y reportaje fotográfico y obtener diversos documentos relacionados con la ejecución de las viviendas unifamiliares adosadas, completando de esta forma la información necesaria para emitir el presente dictamen.

III Consideraciones Generales

a) De índole legal. (Exponemos en el presente apartado, en primer lugar, la documentación aportada por el cliente, resaltando los puntos más importantes relacionados con el presente trabajo y, en segundo lugar, la legislación más importante afecta; que han servido para la mejor comprensión y elaboración del presente dictamen)

a).1 DOCUMENTACION APORTADA

  1. Estudio de detalle de la U.E. visado por el Colegio de Arquitectos de Castilla-La Mancha. Delegación de T. el 09/10/98.

    Arquitecto: D. J.

    En el apartado denominado «SERVICIOS EXISTENTES Y SERVIDUMBRES», se manifiesta que:

    Existe una línea eléctrica de media tensión, así como, una columna para sujetar el tendido eléctrico que en su momento habrá que suplementar, desviar o enterrar según las directrices que marque el Excmo. Ayuntamiento y apruebe la compañía propietaria de la línea IBERDROLA

    .

    De igual forma en los planos nos 2, 3 y 5 denominados respectivamente ALIMITES DE LA U.E. xx", «TOPOGRAFICO» y «AFECCIONES Y SERVICIOS EXISTENTES», aparece dibujada la línea aérea de alta tensión.

  2. Convenio Urbanístico Excmo. Ayuntamiento de T. - D. Z de fecha 12/01/98.

  3. Escritura de compra-venta de fecha 13/07/00. CDE y D. Y.

    En donde se manifiesta que:

    Las viviendas unifamiliares con sus garajes respectivos que entregará la Parte Compradora serán todas de la primera etapa del desarrollo de la U.E. xx. Dichas viviendas estarán ubicadas de forma continua dentro de esa primera etapa y que se define en este acto, mediante plano que se adjunta al presente como anexo nº 8

    .

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    También en el Anexo nº IX, denominado «HITOS DEL PLANNING DE OBRA» se especifica lo siguiente:

  4. Inicio de las obras de construcción: 12 meses a partir de la fecha de firma de escritura.

  5. Inicio de la construcción de las viviendas y garajes: 18 meses a partir de la fecha de la firma de la escritura.

  6. Cubrición de aguas: 24 meses a partir de la fecha de la firma de la escritura.

  7. Terminación de las obras de urbanización donde se ubican las viviendas y garajes objeto de este contrato: 30 meses contados a partir de la firma de la escritura.

    Por tanto, según la fecha en que se firmó la escritura, queda el planning de la siguiente manera:

  8. Inicio de las obras de construcción: 13/07/01.

  9. Inicio de la construcción de las viviendas y garajes: 13/01/02.

  10. Cubrición de aguas: 13/07/02.

  11. Terminación de las obras de urbanización donde se ubican las viviendas y garajes objeto de este contrato: 13/01/03.

  12. Informe urbanístico del Excmo. Ayuntamiento de T., de fecha 27/ 09/00, en el cual en el punto 8 se recoge que:

    Se observa la existencia de tendidos aéreos eléctricos, los cuales no se entierran. Deberán cumplir lo indicado en el artículo 5.3.5.- de las NNSS. El Ayuntamiento resolverá

    .

  13. Escrito de Y dirigido a Iberdrola Distribución Eléctrica, S.A., de fecha 21/02/01, que recoge en el punto III, lo siguiente:

    «Que dicho suelo se encuentra afectado en sentido Norte-Sur por una línea aérea de energía eléctrica propiedad de IBERDROLA. (Dicha línea se refleja en rojo en el documento nº 2).

    De igual forma en el punto IV también se especifica cuales son las viviendas afectadas:

    Que según se desprende del plano adjunto nº 2, las viviendas unifamiliares que se van a construir y que se verán afectadas por la línea son las números 25, 26, 91 y 110

    .

  14. Escrito de Y dirigido a la Confederación Hidrográfica del Tajo (Ministerio de Medio Ambiente), de fecha 21/02/01, solicitando informe.

  15. Proyecto de urbanización de la U.E. 15 visado por el Colegio de Arquitectos de Castilla-La Mancha. Delegación de T. el 29/03/01. Arquitecto: D. H.

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    En el cual también se reseña la línea aérea de alta tensión, en el apartado 2.6., denominado «Usos e infraestructuras existentes»:

    Tan sólo habría que reseñar una línea aérea de 45/66 KV de electricidad que atraviesa la Unidad de Ejecución

    .

    De igual forma en los planos nos 2 y 14, denominados respectivamente «LIMITES Y TOPOGRAFICO» y «LINEA AEREA», aparece en el primero dibujada la ubicación de dicha línea de alta tensión y en el segundo la denominada línea aérea desviada.

  16. Acta notarial, de fecha 05/06/01, en la cual se refleja lo siguiente:

    ...que comparezca en el paraje, próximo al X, que configura la U.E. nº 20 (...) y compruebe que el estado de las obras, y en desarrollo de las mismas en dicha Unidad de Ejecución, y de cuya observación se concluya que no existe indicio de obra de construcción alguna en las manzanas Z1, Z2, según plano adjunto que incorporo a esta matriz, para que forme parte integrante de la misma; hallándose por el contrario, el resto de las manzanas en diferentes grados de construcción de viviendas, con excepción de las destinadas a zona verde (...).

    Desprendiéndose asimismo de la observación de los carteles publicitarios obrantes en la UE-xx, que se ha procedido a la venta de 120 viviendas de las 150 que componen la totalidad de las viviendas a desarrollar según el proyecto de la promotora.

    Asimismo me requiere a mi el Notario, para que compruebe la influencia y trayectoria de la línea eléctrica que atraviesa la UE-xx en el vértice Nordeste, de la mencionada UE-, y tras su comprobación in situ así como las fotos que se incorporan, se desprende que dicha influencia y trayectoria afecta a un número limitado de viviendas, en la manzana Z2, (en este caso en la manzana 22, afectaría a un número aproximado de 2 viviendas, y de la manzana V, a un número de seis viviendas)

    .

  17. Acta notarial, de fecha 05/06/01, en la cual se refleja lo siguiente:

    ... que comparezca en el paraje, próximo al X, que configura la U.E. nº 20, y compruebe que no existe signo alguno de actividad de obra, bien de urbanización o de edificación, ni movimiento de tierras alguno.

    Asimismo, compruebe y constate la ausencia total de maquinaria de obra

    .

  18. Certificado del secretario del Excmo. Ayuntamiento de T., de fecha 11/04/02, manifestando que en sesión ordinaria celebrada por la Comisión de Gobierno del Ayuntamiento se adoptó, entre otros, el siguiente acuerdo:

    (...) A la vista del informe emitido por el Sr. Arquitecto Técnico Municipal, D. XH, desfavorable en cuanto el condicionado al desvío pre-

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    visto de la Línea de Alta Tensión que discurre por el término municipal de T. y en concreto en la zona de afección de la Unidad de Ejecución nº xx...

    .

  19. Escrito de D. Y, en representación de XYZ dirigida al Excmo. Sr. Alcalde de T., con fecha 24/04/02, en donde manifiesta entre otros:

    (...) Estando mi representada actualmente desarrollando dicha U.E., y habiendo adquirido compromisos con terceros sujetos a un plazo, interesa de ese Excmo. Ayuntamiento, manifieste a la Consejería de Industria y Trabajo de T., su consentimiento con el desvío de la línea de 45 KV mencionada, (a fin de que IBERDROLA pueda considerar autorizado tal desvío) toda vez que XYZ se compromete a tener ejecutado el soterramiento de la mencionada línea, en la parte que le corresponde, al finalizar las obras de urbanización de la U.E...

    .

  20. «PROYECTO DE SOTERRAMIENTO DE LA AT 45KV S/C DESDE APOYO Nº 9763 AL Nº 9772 EN TERMINO MUNICIPAL DE T.» de la mercantil XYZ a Iberdrola Distribución Eléctrica, S.A.U., visado, por el Colegio Oficial de Ingenieros Técnicos Industriales de la Delegación de T., con fecha 20/05/02.

  21. Acta notarial, de fecha 14/06/02, en la cual se requiere al notario a fin de que:

    11 Justifique y exprese la razón, motivo o causa del retraso en el INICIO de la construcción de las 30 viviendas unifamiliares con sus respectivos garajes que debían configurar la Primera Etapa de la promoción de viviendas en la U.E. xx, y que según información comercial y publicitaria TODAS las viviendas y garajes de EFG se encuentran ya vendidas, e incluso prevista su entrega en enero de 2003, lo que está originando a mis mandantes perjuicios económicos aún no cuantificados pero de alta...

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