La compraventa de viviendas de protección oficial

Autor:Mª Dolores Mas Badía
Cargo del Autor:Profesora Titular de Derecho civil. Universitat de València
Páginas:119-181
 
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I El derecho a una vivienda digna y adecuada. Mercado, intervención pública y vivienda protegida

Un derecho que goza del máximo reconocimiento a nivel interno e internacional: el de todas las personas a una vivienda digna. Un dato extraído de la realidad: su debilidad material, que se deja sentir en el día a día entre los ciudadanos con economías más precarias. Una coyuntura, marcada por el signo de una profunda crisis económica y financiera. Y un instrumento, entre otros posibles, al servicio de la consecución de la efectividad real de aquel derecho: la política de viviendas de protección pública, en sentido amplio. Estos son los ingredientes con los que se componen las reflexiones que siguen.

El art. 47 CE, alojado dentro de los “Principios rectores de la política social y económica” (Capítulo III del Título I – “De los derechos y deberes fundamentales”) proclama que “(t)odos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada”. Añade que “(l)os poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación”. Por último, señala que “(l)a comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos”.

La lectura de esta norma probablemente suscitará actitudes escépticas: ¿Qué pensar ante la conminación a los poderes públicos para regular la utilización del suelo con el fin de evitar nada más y nada menos que la especulación? ¿Cómo casa esto con la llamada burbuja inmobiliaria, el auge de la construcción, los precios disparados de las viviendas en los años, quizá décadas, previos a la crisis económica y financiera actual? Vivienda y construcción aparecen vinculadas con frecuencia más al negocio que a la satisfacción ordenada de una necesidad básica inescindible de la dignidad del ser humano.

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Sin embargo, todas las declaraciones de derechos humanos y las constituciones modernas subrayan este último aspecto.

El art. 25 de la Declaración de Derechos Humanos de 10 de diciembre de 1948 reconoce el de toda persona a un nivel de vida que le asegure, entre otras cosas, la vivienda. En igual sentido se manii esta el art. 11 del Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales de 1966.

En la versión original de la Carta Social Europea de 18 de octubre de 1961 el derecho a la vivienda no se reconocía de modo autónomo, sino en conexión con el derecho de la familia a su adecuada protección social, jurídica y económica (art.
16). La Carta fue revisada el 3 de mayo de 1996; a partir de entonces, se incorpora la garantía expresa del “derecho a la vivienda” a favor de toda persona. Este derecho se desarrolla en el nuevo art. 31, según el cual, para garantizar su ejercicio efectivo, los Estados i rmantes se comprometen a adoptar medidas destinadas a favorecer el acceso a una vivienda de nivel sui ciente; a prevenir y paliar la situación de carencia de hogar, con vistas a eliminar progresivamente dicha situación; y a hacer asequible el precio de las viviendas a las personas que no dispongan de recursos sui cientes.

Por su parte, el art. 34.3 de la Carta de los Derechos fundamentales de la Unión Europea, “con el i n de combatir la exclusión social y la pobreza”, reconoce y respeta el derecho a una “ayuda de vivienda a todos aquéllos que no dispongan de recursos sui cientes, según las modalidades establecidas por el Derecho comunitario y las legislaciones y prácticas nacionales”. El art. 34 se inscribe dentro del Capítulo IV, rubricado “Solidaridad”, criterio en cuyo marco se impulsan los derechos sociales, y se dedica, de modo genérico, a la “Seguridad social y ayuda social”. La ayuda de vivienda es una de las modalidades de esta última. El objetivo, expresamente dei nido, de evitar la exclusión social; el requisito exigido para dei nir el ámbito subjetivo de protección – carecer de recursos sui cientes –; y la ubicación sistemática de la referencia a la ayuda de vivienda, dejan claro que se trata de garantizar unos mínimos vitales. Ahora bien, dado que las competencias tanto en protección social como en vivienda corresponden a los Estados miembros, la ei cacia práctica del derecho reconocido en las Cartas Europeas dependerá de las políticas que estos desarrollen y las leyes que formulen al servicio de aquéllas1.

Las normas que acabamos de citar tienen un fundamento común: la dignidad del ser humano y la necesaria consecución de unas condiciones de vida adecuadas para su desarrollo. En una coyuntura caracterizada por la escasez de la vivienda enmarcada un

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contexto socio-económico de libre economía de mercado, el conflicto está servido, pues no será difícil que se den maniobras especulativas y que el precio o la renta de la vivienda alcancen niveles que menoscaben la accesibilidad de cualquier persona, en especial, de aquéllas que cuentan con economías más modestas, a este bien de primera necesidad.

En España, la declaración de principios del art. 472, primer inciso CE, inter-pretado de acuerdo con la Declaración de los Derechos Humanos y los tratados y acuerdos internacionales sobre la materia ratificados por España (art. 10 CE) exige que se adopten políticas de vivienda y se desarrollen normas jurídicas adecuadas para no quedar vacía de contenido (vid. art. 53.3 CE) o, si se prefiere, sin eficacia operativa. Esta necesidad es más urgente, si cabe, en épocas de crisis económica como la que vivimos en la actualidad, en la que se combina un doble factor negativo: el menor poder adquisitivo de los ciudadanos, junto con la dificultad de obtener financiación para la adquisición de la vivienda. Con ellos coexiste una tercera circunstancia, de marcado carácter coyuntural, a tener en cuenta, hoy por hoy, a la hora de diseñar las políticas de vivienda en España: la existencia de una importante bolsa de viviendas acabadas o en construcción y no vendidas, que el mercado actual es incapaz de absorber. Todo ello es fruto de lo que ha venido en denominarse la “burbuja inmobiliaria” y el estallido de aquélla a partir de 2007-2008.

La transcendencia de la coyuntura económica actual fue puesta de relieve por el Real Decreto 1066/2008, de 12 de diciembre, por el que se regula el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012. En su exposición de motivos puede leerse: “La política de viviendas en España a i nales de 2008 está marcada por dos grandes frentes de atención; por un lado, por las todavía graves dii cultades de acceso a la vivienda de una parte muy importante de la población, como resultado del largo período de alzas de precios de la vivienda (1996-2007) muy por encima de la inl ación y, en consecuencia, por encima de la evolución de los salarios y, por otro lado, por un severo escenario económico y i nanciero, una de cuyas manifestaciones más evidentes está siendo la retroacción tanto de la demanda como de la oferta de viviendas.”

Como razones del incremento sostenido de los precios, que se produjo, al menos, durante la década anterior a la crisis, se han apuntado, entre otros, la escasez de suelo edii cable, los benei cios i scales para la adquisición de vivienda, la sobreconcesión de crédito al margen del riesgo real, los bajos tipos de interés, la especulación, la recalii cación de suelo, el aumento de la demanda impulsado, entre otros factores, por la inmigración o las facilidades crediticias, etc.

El citado decreto señala: “Por el lado de la oferta el Plan se hace eco, tras un largo período en el que los volúmenes de producción de viviendas han estado muy por encima de las estrictas necesidades de alojamiento de la población, que hoy se

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produce un doble fenómeno: de acumulación de viviendas ya acabadas o en curso de construcción con dii cultades de comercialización por retraimiento de la demanda, y el freno drástico de la nueva producción de viviendas”.

Uno de los mecanismos utilizados al servicio del acceso por los sectores económicamente más desfavorecidos a una vivienda digna, ha sido tradicionalmente la política de vivienda protegida o de...

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