Compraventa. Revocación de poder

Páginas113-117

Resumen: El procedimiento registral se basa en la necesidad de titulación auténtica conforme al artículo 3 LH; por ello, una mera instancia o comunicación escrita adolece de falta de forma adecuada para provocar la práctica de asiento registral alguno y no puede servir de amparo a la denegación de la inscripción solicitada

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura de compraventa en la que concurren las siguientes circunstancias, de las que merece destacarse especialmente la secuencia temporal de lo sucedido: (i) El 12 de junio de 2018 se otorga escritura de compraventa en la que interviene el vendedor por medio de apoderado, a quien había concedido poder el 4 de junio del mismo año. Esta escritura se presenta en el Registro de la propiedad el 19 de septiembre del mismo año. (ii) El poder concedido fue revocado por el vendedor el 6 de junio, es decir, antes de otorgarse la escritura de compraventa. La revocación fue notificada notarialmente en el domicilio del apoderado el siguiente día 7 de junio, entendiéndose la diligencia con la madre del apoderado. (iii) Una vez presentada la escritura de compraventa tiene entrada en el Registro, el día 25 de septiembre, un escrito o “comunicación” acompañado de la revocación y del acta notarial para hacer constar la revocación producida.

Registrador: Deniega la inscripción por entender que el apoderado conocía la revocación a la vista del acta notarial, lo que determina que no sea aplicable el artículo 1738 CC a la luz de la moderna doctrina jurisprudencial, que lo interpreta en el sentido de exigir para su aplicación que el apoderado actúe de buena fe, lo que no sucede en este caso a la vista de lo sucedido.

Recurrente: Se opone a la calificación alegando el principio de prioridad registral (art. 17 de la Ley Hipotecaria) y también alega el artículo 32 de la misma Ley Hipotecaria.

Resolución: Estima el recurso y revoca la calificación pero por razones distintas a las alegadas por el recurrente.

Doctrina: La Resolución comienza centrando el problema planteado, pues el posible conflicto entre una escritura de compraventa otorgada por un apoderado y la escritura de revocación del poder otorgada antes de la venta no es un conflicto de prioridad relativa a dos títulos traslativos del dominio inscribibles, sino un conflicto que atañe a la legitimación de uno de los otorgantes y a la validez del acto dispositivo realizado por un apoderado que utiliza un poder previamente revocado.

Sin embargo, el problema se plantea en los términos vistos porque tiene entrada en el Registro una comunicación de la revocación que queda en una situación indeterminada pero que fundamenta la calificación registral, lo que lleva al Centro directivo a resolver las siguientes cuestiones:

I INDEFINICIÓN DE LA SOLICITUD PRIVADA PRESENTADA:

“En primer término (…), según se afirma en la nota recurrida, «ha tenido entrada» en el Registro...

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