Compraventa de piso o local
| Autor | Joaquim Martí Martí |
| Cargo del Autor | Abogado y profesor colaborador de la Cátedra de Derecho Civil, Universidad de Barcelona |
| Páginas | 5-20 |
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En la escritura de transmisión del piso o local el vendedor deberá acompañar certificación de no tener deudas con la Comunidad. Este instrumento, que fue instaurado con éxito por la LPH de 1.999, sigue estando incluido en la regulación del Código Civil de Catalunya.
Tanto es así, que el apartado 5 amplía los requisitos del certificado, que podrá ser expedido por el Administrador, si éste es un profesional, sin que sea preciso el visto bueno del Presidente de la Comunidad. Según este artículo, deberá consignarse en el certificado la mención de no tener deudas con la Comunidad y la mención de los gastos ordinarios aprobados pero pendientes de girar.
A nuestro entender el legislador padece un "lapsus" cuando menciona gastos "ordinarios" y debe referirse a "extraor-
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dinarios". Es decir, lo que hasta ahora preocupaba a los compradores no era sólo que el piso o local estuvieren al corriente de pago de las cuotas mensuales o trimestrales sino que además deseaban saber si existían derramas ya aprobadas y pendientes de girar. Las derramas para la rehabilitación de fachadas se habían convertido en especial motivo de preocupación. Tanto es así que el comprador exigía las actas de los últimos años para comprobar que no se había aprobado una actuación extraordinaria, la cual se girara una vez hubiese adquirido el piso o local.
A nuestro entender, a ello es a lo que se debe referir el apartado 5 cuanto incluye los gastos aprobados y pendientes de girar. Es decir, el certificado no sólo se referirá al pasado y a que no existe deuda anterior a la fecha de su emisión, sino que además deberá incluir los acontecimientos económicos futuros ya conocidos. Así, si en la siguiente anualidad se va a acometer una obra estructural o de reforma que ya ha sido aprobada pero que no se ha repartido o girado a la espera de su presupuesto definitivo, ello deberá ser mencionado en el certificado. En caso contrario, el comprador puede considerar que se ha producido la omisión de un elemento trascendental en la transmisión del piso o local y reclamarlo al vendedor.
En el certificado se indicará que el piso o local está al corriente de pago. Si no lo está, esa deuda deberá consignarse notarialmente en el momento de otorgar escritura. Si el comprador adquiere el piso o local sin el certificado o sin obligar a consignar la deuda por parte del vendedor, el
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primero se obliga a pagar a la comunidad el importe de la deuda.
La inexactitud de esos datos no libera del pago al comprador del piso o local. En definitiva, el error del Administrador o Secretario no libera del pago de las cuotas adeudadas al adquirente1-2.
Así pues, las consecuencias de la emisión por parte del Secretario-Administrador de un Certificado erróneo no son ni la liberación del pago de esas cuotas que por error no se indicaron en el Certificado, ni que ese error deba recaer en la responsabilidad del Administrador y asumir él el pago de esas cuotas.
El primer párrafo del apartado 5 establece que los pisos o locales responden frente a la comunidad por los gastos ordinarios y extraordinarios que el piso adeudaba correspondientes a la anualidad natural en la que se ha adquirido el piso o local y la inmediatamente anterior. Ello se traduce en que si se adquiere en el primer trimestre del año, el comprador se subroga en la deuda de ese trimestre y en la del año anterior, mientras que si lo adquiere en el último trimestre del año se subrogará en la deuda de ese año natural completo y el año anterior.
No obstante, si el comprador no obliga a aportar certificado al vendedor, y no le obliga a consignar notarialmente la deuda, a pesar de pagarle el total precio por la compra ¿debe quedar exonerado de las deudas anteriores a la anualidad?.
Compartimos la limitación que se refiere a la anualidad anterior a la compra en aquellos casos que el piso o local
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se adquiera en pública subasta por deudas. El comprador puede tener un "beneficio de inventario" en esos casos y la Comunidad puede resultar perjudicada por no poder cobrar de ningún propietario (vendedor o comprador) el importe de alguna cuota mensual o trimestral. Pero no compartimos que la Comunidad pueda resultar perjudicada en ese sentido si el comprador no solicita certificado y no obliga al vendedor a consignar notarialmente el importe de la deuda y que esta sea superior a dos anualidades. Entendemos que, en este supuesto, si alguien debe resultar perjudicado de los tres intervinientes (vendedor-comprador-comunidad) debería ser el comprador pero no la Comunidad.
Este no es el sentir de la jurisprudencia actual3, que establece que la obligación de pago recae en el propietario en los meses en los que se generó la deuda, si bien el comprador, como obligación personal, asume la deuda con el límite de la anualidad anterior, en base a la trascendencia registral de las cargas. Entiende la jurisprudencia que si en el Registro de la Propiedad no consta inscrita deuda alguna, la entidad está libre de cargas. Otra cosa es que al propietario comprador, que tuvo la oportunidad de preguntar al vendedor por la deuda, se le pueda exigir la anualidad de la transmisión y la anterior.
Quizás sea, pues, una petición al Tribunal Superior de Justicia de Catalunya el parecer del anterior párrafo. A favor de nuestra petición, está la argumentación que la LPH siempre ha entendido que el comprador, cuando se ve demandado por la Comunidad para hacer frente a las deudas contraídas de la entidad, aunque se vea obligado al pago de las cuotas
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anteriores a su adquisición, puede ejercitar las acciones de saneamiento o por la carga no aparente, contra el obligado que no hizo constar en la transmisión tal circunstancia.
Entonces, si el comprador tiene la acción de repetición reconocida ¿Por qué no incluir la obligación de pago de la totalidad de la deuda existente de la entidad y que por su propia voluntad omitió hacer consignar al vendedor?.
Finalmente, una vez adquirido el piso o local, el nuevo propietario deberá designar un domicilio para notificaciones que le vinculará frente a la comunidad, la cual podrá notificar en ese domicilio los acuerdos y Actas que vayan a vincularle. (apartado 37). En la regulación de la LPH 1.999 la obligación de notificación de la transmisión era del vendedor, y su ausencia de notificación le obligaba a seguir haciendo frente a las cuotas comunitarias. Ahora la obligación de notificación es del comprador, desapareciendo los efectos negativos para el vendedor.
La adquisición de una o varias entidades posibilita la agrupación, agregación, segregación y división con la consiguiente modificación aritmética de las cuotas, "si los estatutos lo permiten" (apartado 10.2).
Volvemos a encontrarnos con una...
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