Compraventa 'para persona por designar'. Título y modo
| Autor | José Félix Merino Escartin |
| Cargo | Registrador de la propiedad |
Hechos: Se otorga una escritura de elevación a público de documento privado de una compraventa pactada entre A y B, con una cláusula que faculta al comprador a designar otra persona C en cuyo favor se otorgará la escritura de compraventa. En ejecución de esa cláusula se otorga la escritura de compraventa de A a C directamente compareciendo las tres partes A, B y C.
El registrador deniega la inscripción pues considera que la transmisión en favor de C con un solo contrato no cumple con la teoría del título y el modo, y que no es posible un sistema abstracto de transmisión.
El notario recurre y alega que el registrador no ha tenido en cuenta el principio de autonomía de la voluntad, que se cumple la teoría del título y el modo, y que la cláusula de designación del comprador es una cláusula admitida por nuestra jurisprudencia del Tribunal Supremo, por lo que esa sustitución opera con efectos retroactivos "ex tunc", es decir desde el principio.
La DGRN revoca la calificación señalando que la cláusula mencionada es conocida en la doctrina como "para persona por designar" uno de cuyos ejemplos en nuestro derecho es la cesión de remate a favor de tercero en las subastas. En virtud de esta cláusula el comprador está indeterminado hasta el momento de la compra; en el presente caso se ha designado ya el comprador y la compraventa cumple también con los requisitos legales del título y el modo.
COMENTARIO: Si consideramos que la cláusula para persona por designar es en realidad una autorización anticipada del vendedor al comprador para la cesión de un contrato ya perfeccionado, de la posición contractual del comprador, (como ocurre con la cesión del derecho de remate en una subasta) tiene razón el registrador, pero no porque falte el título y el modo en la compraventa, sino porque no se expresa la causa de esa cesión, y si ha sido onerosa o gratuita, requisito por otra parte imprescindible para emitir el juicio de capacidad por el notario y calificar la validez de la cesión por el registrador.
Es decir, en este caso ha habido una primera fase en documento privado en la que se ha perfeccionado un contrato de compraventa entre A y B, pues el comprador ha pagado el precio, pero no ha consumado la adquisición porque no se ha entregado la posesión que queda pospuesta al momento de otorgamiento de la escritura pública.
En una segunda fase el comprador B, en uso de su derecho en dicha cláusula cede el contrato, su posición contractual, a C, lo que se expresa en la escritura, aunque no se explicita la causa de esa cesión, es decir si fue gratuita, o si fue onerosa y por tanto tampoco se justifica el pago de los correspondientes impuestos por la cesión, pues no olvidemos que detrás de toda teoría jurídica gravita el fisco, tanto ITP/ISD como IRPF/IS (sociedades) y la adecuada contabilización del movimiento dinerario, si se trata de un empresario o sociedad.
En un tercer momento se consuma la compraventa entre el vendedor A y el comprador C (en virtud de la cesión del contrato) en escritura pública, momento en que se transmite la propiedad.
El problema, según entiendo, no está ni en la primera fase, ni en la tercera (hay título y modo), sino en la segunda...
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