La compraventa y la permuta agrarias y rústicas. Su regulación en España

 
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ÍNDICE 1. INTRODUCCIÓN………..………………………………………………….. 1.1. Concepto de contrato………………………………….………………….... 1.2. Elementos y requisitos esenciales del contrato…………………………….. 3 3 4

1.2.1. Elementos del contrato…………………………………………………… 4 1.2.2. Requisitos del contrato…………………………………………………… 5 a) El consentimiento……………………………………………………… b) El objeto……………………………………………………………….. c) La causa………………………………………………………………... 5 10 12

1.3. La eficacia e ineficacia de de los contratos………………………………… 12 1.3.1. La eficacia de los contratos………………………………………………. 12

1.3.2. La ineficacia de los contratos…………………………………………….. 14 La nulidad………………………………………………………………… La rescisión……………………………………………………………….. 1.4. La interpretación de los contratos………………………………………….. 15 17 20

  1. LOS CONTRATOS AGRARIOS……………………………………………. 22 3. LA COMPRAVENTA AGRARIA…………………………………………... 25 3.1. Concepto y clases…………………………………………………………... 25 3.2. La compraventa de fincas rústicas…………………………………………. Obligaciones del vendedor……………………………………………….. Entrega de la cosa………………………………………………… 27 30 30

    Saneamiento por evicción………………………………………… 31 Saneamiento por vicios ocultos…………………………………... 32

    Saneamiento por evicción de cargas y gravámenes………………. 33 Obligaciones del comprador……………………………………………… Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de las Explotaciones Agrarias…………………………………………………………………... Régimen de Unidades Mínimas de Cultivo……………………… 3.3. La compraventa de animales y ganado………………………...…………... 3.4. La compraventa de producciones agrarias…………………………………. 35 35 38 40 33

    El contrato de comisión…………………………………………………… 41 Formas de actuación del comisionista……………………………. a) Actuación del comisionista sin poder de representación directa. b) Actuación del comisionista con poder de representación directa Obligaciones del comisionista………….………………………… 1 42 42 42 42

    1. Ejecutar la comisión…………………………………………… b) Rendir cuentas…………………………………………………. Obligaciones del comitente……………………………………….. a) Pago de la comisión……………………………………………. b). Gastos y desembolsos efectuados por el comisionista………...

      42 43 43 43 43

    2. Derechos de retención y preferencia del comisionista…………. 43 4. LA PERMUTA………………………………………………………………. 4.1. La permuta forzosa de fincas rústicas………………..…………………….. 4.1.1. La permuta forzosa en el Decreto 118/1973……………………………... Procedimiento…………………………………………………………….. Condiciones de la finca enclavada………………………………………... Características de la parcela a entregar…………………………………… 5. BIBLIOGRAFÍA CONSULTADA………………………………………….. 6. NORMATIVA CONSULTADA…………………………………………….. 50 51 51 52 52 52 58 58

      ÍNDICE DE TABLAS Tabla 1. Clasificación de los contratos agrarios………………………………… 24

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  2. INTRODUCCIÓN.

    1.1. Concepto de contrato.

    El Diccionario de la Real Academia de la Lengua Española define contrato como:

  3. Pacto o convenio, oral o escrito, entre partes que se obligan sobre materia o cosa determinada, y a cuyo cumplimiento pueden ser compelidas. 2. Documento que recoge las condiciones de este convenio.

    El contrato es un acuerdo de voluntades, verbal o escrito, manifestado en común entre dos, o más, personas con capacidad (partes del contrato), que se obligan en virtud del mismo, regulando sus relaciones relativas a una determinada finalidad o cosa, y a cuyo cumplimiento pueden compelerse de manera recíproca, si el contrato es bilateral, o compelerse una parte a la otra, si el contrato es unilateral. Podemos decir que es un negocio jurídico bilateral cuyo efecto consiste en constituir, modificar o extinguir una relación jurídica.

    Algunos contratos exigen, para su perfección, otros hechos o actos de alcance jurídico, tales como efectuar una determinada entrega (contratos reales), o exigen ser formalizados en documento especial (contratos formales), de modo que, en esos casos especiales, no basta con la sola voluntad.

    La mayoría de los Códigos Civiles de los países cuyos ordenamientos jurídicos provienen históricamente del sistema romano-canónico y germánico contienen definiciones aproximadas del contrato. La mayoría de ellos siguen las directrices iniciadas por el Código Civil francés, heredero del Código Napoleónico, cuyo artículo 1101 establece que

    el contrato es la convención por la cual una o más personas se obligan, con otra u otras, a dar, hacer, o no hacer alguna cosa.

    El Código Civil español establece la regulación básica de los contratos en los artículos del 1254 al 1314. Así, en su artículo 1254 tenemos que:

    El contrato existe desde que una o varias personas consienten en obligarse, respecto de otra u otras, a dar alguna cosa o prestar algún servicio

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    Además, se debe tener en cuenta la siguiente regulación básica del Código Civil:

    Artículo 1255. Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público. Artículo 1256. La validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes. Artículo 1257. Los contratos sólo producen efecto entre las partes que los otorgan y sus herederos; salvo, en cuanto a éstos, el caso en que los derechos y obligaciones que proceden del contrato no sean transmisibles, o por su naturaleza, o por pacto, o por disposición de la ley. Si el contrato contuviere alguna estipulación en favor de un tercero, éste podrá exigir su cumplimiento, siempre que hubiese hecho saber su aceptación al obligado antes de que haya sido aquélla revocada. Artículo 1258. Los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, y desde entonces obligan, no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley. Artículo 1259. Ninguno puede contratar a nombre de otro sin estar por éste autorizado o sin que tenga por la ley su representación legal. El contrato celebrado a nombre de otro por quien no tenga su autorización o representación legal será nulo, a no ser que lo ratifique la persona a cuyo nombre se otorgue antes de ser revocado por la otra parte contratante. Artículo 1260. No se admitirá juramento en los contratos. Si se hiciere, se tendrá por no puesto.

    1.2. Elementos y requisitos esenciales del contrato

    1.2.1. Elementos del contrato.

    El contrato tiene todos los elementos y requisitos propios de un acto jurídico. Esto es, tiene elementos personales, elementos reales y elementos formales.

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    Elementos personales: Los sujetos del contrato pueden ser personas físicas o jurídicas con la capacidad jurídica, y de obrar, necesaria para obligarse.

    Elementos reales: Integran la denominada prestación, es decir, la cosa u objeto del contrato, por un lado, y la contraprestación, por ejemplo, dar suma de dinero, u otro acuerdo.

    Elementos formales. La forma es el conjunto de signos mediante los cuales se manifiesta el consentimiento de las partes en la celebración de un contrato. En algunos contratos es posible que se exija una forma específica de celebración. Por ejemplo, puede ser necesaria la forma escrita, la firma ante notario o ante testigos, etc.

    1.2.2. Requisitos del contrato.

    Según el artículo 1261 del Código Civil, no hay contrato sino cuando concurren los requisitos siguientes:

    -

    Consentimiento de los contratantes. Objeto cierto que sea materia del contrato. Causa de la obligación que se establezca.

    1. El consentimiento

    Es el acuerdo sobre el objeto y la causa. Es la voluntad la que, manifestada bajo el consentimiento, produce efectos en derecho. La perfección del contrato exige que el consentimiento sea prestado libremente por todas las partes intervinientes. La voluntad se exterioriza por la concurrencia sucesiva de la oferta y de la aceptación, en relación a la cosa y la causa que han de constituir el contrato. Así tenemos, artículo 1262 del Código Civil:

    El consentimiento se manifiesta por el concurso de la oferta y de la aceptación sobre la cosa y la causa que han de constituir el contrato. Hallándose en lugares distintos el que hizo la oferta y el que la aceptó, hay consentimiento desde que el oferente conoce la aceptación o desde que, habiéndosela remitido el aceptante, no pueda ignorarla sin faltar a la buena fe. El contrato, en tal caso, se presume celebrado en el lugar en que se hizo la oferta.

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    En los contratos celebrados mediante dispositivos automáticos hay consentimiento desde que se manifiesta la aceptación.

    Además, es necesario tener presente que según el artículo 1263 no pueden prestar consentimiento los menores no emancipados1 y los incapacitados.

    Artículo 162 del Código Civil y siguientes. Los padres que ostenten la patria potestad tienen la representación legal de sus hijos menores no emancipados. Se exceptúan: - Los actos relativos a derechos de la personalidad u otros que el hijo, de acuerdo con las leyes y con sus condiciones de madurez, pueda realizar por sí mismo. - Aquellos en que exista conflicto de intereses entre los padres y el hijo. - Los relativos a bienes que estén excluidos de la administración de los padres. Para celebrar contratos que obliguen al hijo a realizar prestaciones personales se requiere el previo consentimiento de éste si tuviere suficiente juicio, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 158. Artículo 163. Siempre que en algún asunto el padre y la madre tengan un interés opuesto al de sus hijos no emancipados, se nombrará a éstos un defensor que los represente en juicio y fuera de él. Se procederá también a este nombramiento cuando los padres tengan un interés opuesto al del hijo menor emancipado cuya capacidad deban completar. Si el conflicto de intereses existiera sólo con uno de los progenitores, corresponde al otro por Ley y sin necesidad de especial nombramiento representar al menor o completar su capacidad. Artículo 164. Los padres administrarán los bienes de los hijos con la misma diligencia que los suyos propios, cumpliendo las obligaciones generales de todo administrador y las especiales establecidas en la Ley Hipotecaria. Se exceptúan de la administración paterna: - Los bienes...

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