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Compraventa con hipoteca conexa

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Vincent
AutorPedro Ávila Navarro.
CargoNotario.
Páginas143-146

La R. 07.07.98 contempla un caso de compra con hipoteca formalizadas por la madre en representación legal de sus hijos menores; el precio se paga con un cheque con el que se perfecciona el préstamo hipotecario posterior; la hipoteca se pacta sin autorización judicial. La Dirección reitera la doctrina de las RR. 13.05 y 04.11.68, en el sentido de que «cuando el negocio concluido entre en la categoría de los negocios complejos de naturaleza unitaria porque en los elementos heterogéneos que lo constituyen hay una íntima soldadura al aparecer fundidas en una síntesis las diversas declaraciones emitidas que confluyen en un único negocio que es el resultado de las variadas causas que en él concurren, no puede escindirse en los dos negocios que lo formen y aplicar a cada uno las normas propias del contrato tipo, sino que, por el contrario, la causa compleja que le sirve de base ha absorbido a las concurrentes y determina la primacía de uno ellos, que en el presente caso es la compraventa». Y concluye que «atendiendo al espíritu y finalidad de la norma del art. 166 Ce, resulta injustificada su aplicación al supuesto en el que, al ingresar ya gravado el bien inmueble en el patrimonio de los menores, no se realiza un acto independiente de gravamen que comprometa o arriesgue sus patrimonios preexistentes».

La resolución es importante desde el punto de vista de la técnica notarial: Los rigurosos requisitos de capacidad, poder dispositivo y poder de representación que exige la hipoteca como acto de riguroso dominio pueden flexibilizarse cuando no se trata de un acto aislado, sino de una hipoteca conectada a un acto adquisitivo, como medio de allegar dinero con el que pagar la adquisición.

Pero su doctrina no es nueva: La Dirección la sostuvo en relación a una compra realizada por el marido, con carácter ganancial, con constitución de hipoteca en garantía de parte del precio aplazado; pero lo mismo puede entenderse en el caso de actuación de los padres como representantes de los hijos, del tutor, de menor emancipado.

En efecto, la R. 13.05.68 admitió que «puede el marido, en un mismo acto, por sí solo, comprar un bien inmueble sobre el que, en garantía del pago de parte del precio, aplazado, se constituye una hipoteca»; no cuestiona que el marido necesite el consentimiento de la esposa para hipotecar; pero dice que «las dudas surgen respecto del caso planteado en que, por haberse constituido el gravamen al mismo tiempo que la adquisición del inmueble...

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