Compraventa: carácter real o personal de una cláusula. Acceso al registro del realojamiento y retorno arrendaticio

AutorJosé Félix Merino Escartin
CargoRegistrador de la propiedad

Hechos: Se formaliza una escritura de compraventa de un inmueble a favor de Vallehermoso División Promoción S.A., con destino a la ejecución de determinada Unidad Urbanística, la cual se inscribe en el R.P. De Murcia nº 8, con excepción, entre otros extremos, del párrafo 2º de la cláusula 1ª, por carecer el mismo de trascendencia real. La cláusula, en cuestión, dice literalmente, lo siguiente:

«No obstante lo anterior, la parte vendedora se reserva todos los derechos de indemnización y realojo -en su caso- dentro de la Unidad de Ejecución que le correspondan, por las edificaciones, vallados o plantaciones y demás partidas indemnizables, que existan sobre la finca objeto de esta escritura, y que se reconozcan a la citada finca, en el Proyecto de Compensación o Reparcelación correspondiente, cuyos derechos no están comprendidos en la presente transmisión y que solamente podrá cobrar la parte vendedora».

Es decir, la compradora y propietaria del terreno, Vallehermoso, tiene derecho al aprovechamiento urbanístico que generen los terrenos afectados por el planeamiento urbanístico; mientras que los vendedores tienen, a su vez, derecho a aquellas indemnizaciones en metálico o en especie (realojo o retorno) que nazcan de las propiedades inmuebles, sitas en dicha propiedad, que no se transmiten y que siguen perteneciendo a la parte vendedora.

Y ahora se plantea, desde el punto de vista registral, la cuestión de qué naturaleza tienen estos derechos reservados, o sea si, los mismos, tienen naturaleza personal o real y por tanto si la cláusula, en cuestión, es o no inscribible en el registro de la propiedad.

Registradora: Estima que la cláusula de reserva de tales derechos es un pacto convencional y por tanto no puede ser objeto de inscripción en el registro de la propiedad.

Recurrente: Tiene la opinión contraria, o sea solicita su inscripción y para ello, se apoya en los siguientes preceptos:

• El artículo 160 del anteriormente vigente Decreto 1/2005 de 10 de junio de la Ley del Suelo de la Región de Murcia, idéntico a la norma hoy vigente que considera gastos de la urbanización a «... las indemnizaciones a propietarios y arrendatarios y demás gastos que procedan para la extinción de servidumbres y derechos de arrendamiento, la destrucción de construcciones, instalaciones y plantaciones y el cese de actividades, incluso gastos de traslado, cuando cualquiera de ellos sea incompatible con el planeamiento urbanístico o su ejecución, así como para...

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