La protección de los compradores de viviendas en construcción en la Ley 4/2003, de 29 de julio, de vivienda de Galicia

AutorAna Díaz Martínez
CargoProfesora Titular de Derecho Civil Universidad de Santiago de Compostela
Páginas46-77

LA PROTECCIÓN DE LOS COMPRADORES DE VIVIENDAS EN CONSTRUCCIÓN EN LA LEY 4/2003, DE 29 DE JULIO, DE VIVIENDA DE GALICIA (1)

ANA DÍAZ MARTÍNEZ

Profesora Titular de Derecho Civil Universidad de Santiago de Compostela

  1. LA LEY 4/2003, DE VIVIENDA DE GALICIA, EN EL MARCO DE LA LEGISLACIÓN ESTATAL Y AUTONÓMICA DE PROTECCIÓN A LOS ADQUIRENTES Y ARRENDATARIOS DE VIVIENDAS

    El proceso de edificación en general y la compraventa de viviendas, en particular, constituyen, sin duda, por su importancia económica —ya en las grandes cifras que muestran la actividad del conjunto de los sectores productivos de un país, ya en las mucho más modestas de las economías familiares— objeto de atención por parte de cualquier legislador. Sin embargo, éste ha parecido siempre estar mucho más preocupado por la regulación sectorial de los aspectos administrativos, fundamentalmente urbanísticos, de la construcción de viviendas, y los concernientes a la seguridad y la calidad de las mismas que por afrontar globalmente la protección de los adquirentes de lo que en numerosas ocasiones es un objeto jurídico futuro o en formación, pues no es necesario resaltar la extraordinaria frecuencia que en el tráfico presenta la venta de viviendas sobre plano o en estadios muy embrionarios de construcción, con los riesgos adicionales que ello conlleva (2).

    En este sentido, y sin perjuicio de que siempre fuese aplicable la normativa del Código Civil atinente a los contratos utilizados como instrumento jurídico en la construcción —los preceptos generales sobre compraventa y permuta y la parca regulación del contrato de obra—, es necesaria la penetración a nivel legislativo de la poderosa corriente de protección de los consumidores para que, contemplando muy acertadamente como tal al adquirente de viviendas empiecen a aparecer normas que de forma específica se ocupen de tutelar a quienes compran una vivienda, ya sea sobre plano, en construcción o terminada (3), poniendo el acento inicialmente sobre uno de los aspectos que hoy continúa siendo más esencial, el de la información veraz, completa y objetiva sobre las características materiales y las condiciones jurídicas de las viviendas ofrecidas en el mercado.

    En efecto, la preocupación por garantizar los derechos que como consumidor de un bien de primera necesidad debían reconocerse al comprador de una vivienda, ya apuntada con algunas previsiones que al respecto contiene la propia Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios de 1984 (4), se plasma pronto en el ámbito estatal en la aprobación del Decreto 515/1989, de 21 de abril, de protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y el arrendamiento de viviendas, y en el autonómico en la de la Ley 24/1991, de 29 de noviembre, de la vivienda, de Cataluña. Justo es reconocer, sin embargo, que uno de los riesgos fundamentales que afrontaban los adquirentes de viviendas en construcción, la entrega de cantidades anticipadas al constructor, había sido ya años atrás objeto de regulación por parte de la hoy «renacida» Ley de 27 de julio de 1968 (5). Más recientemente, el legislador estatal ha afrontado la tan necesaria regulación conjunta del proceso de edificación, si bien enfocado de forma funde la protección del adquirente frente a los defectos constructivos, en la Ley 36/1999, de 5 de noviembre, de ordenación de la edificación, que define las obligaciones y responsabilidades de los intervinientes en ella (6).

    Por lo demás, pueden fácilmente adivinarse con un somero conocimiento del sistema de reparto competencial entre el Estado y las Comunidades Autónomas que la Constitución de 1978 diseña y los Estatutos completan, las razones que han impulsado a algunas de aquéllas a legislar en materia de vivienda sólo sobre los aspectos de fomento del suelo y políticas de protección pública de las mismas, medidas éstas complementadas casi necesariamente por el correspondiente régimen sancionador. Efectivamente, como ha destacado el propio Tribunal Constitucional en varias ocasiones, no es fácil deslindar la distribución de competencias en materia de defensa de los consumidores y usuarios entre el Estado y las Comunidades Autónomas, pues las normas que responden a tal finalidad presentan un carácter pluridisciplinar, siendo así que la competencia de una Comunidad en materia de protección del consumidor puede colisionar con competencias exclusivas del Estado, en particular, por lo que en este momento nos interesa, con la que el artículo 149.1.8.º le atribuye en materia de «legislación civil» y, en todo caso, en lo referido al establecimiento de las «bases de las obligaciones contractuales» (7).

    Cierto es que la regulación sustantiva de los derechos de los adquirentes de viviendas y de las correlativas obligaciones que se imponen a los promotores y constructores en algunas legislaciones autonómicas y en particular en la Ley gallega que va a ser objeto de comentario no deja de suscitar dudas sobre la competencia normativa en la materia, habida cuenta de la profunda sustancia civil que ello contiene. Sin embargo, téngase en cuenta que el propio Tribunal Constitucional ha considerado ya algunos preceptos relativos a la información a proporcionar en el proceso de adquisición de una vivienda como ejercicio de la competencia normativa en materia de protección de consumidores.

    En efecto, en la Sentencia 15/1989, de 26 de enero, con ocasión del recurso de inconstitucionalidad presentado por los Gobiernos catalán, vasco y gallego contra ciertos artículos de la estatal L.G.D.C.U. de 1984 el Tribunal Constitucional ha puesto de relieve, en relación con el artículo 13.2.º último inciso de este mencionado texto legal, que «la obligación que se establece de suministrar al comprador de una vivienda una documentación suscrita por el vendedor en la que constarán una serie de datos sobre la misma, evidentemente, no puede reconducirse a la materia de urbanismo y vivienda, pero tampoco cabe caracterizarla, tal como pretende el Abogado del Estado, como una condición general de la contratación. El precepto que significativamente no se enmarca en el Capítulo Tercero, relativo a la protección de los intereses económicos y sociales, sino en el Capítulo Cuarto sobre el Derecho a la información es más bien resultado del ejercicio de la competencia legislativa sobre “defensa del consumidor y del usuario”, siendo éste el título a considerar. Consecuentemente, la validez de la previsión y, por tanto, su constitucionalidad no impide que su ámbito de aplicación y eficacia sea limitado, en función de que las Comunidades Autónomas hayan asumido estatutariamente esa competencia» (8).

    Como, en efecto, así lo hizo Galicia en los artículos 27.3.º y 30.I.4.º del Estatuto y el objeto básico del Título I de la Ley 4/2003 no es sino proteger como consumidores a los adquirentes y arrendatarios de vivienda, en particular precisando con detalle, acaso reglamentista en algunas ocasiones (9), el contenido de la información que han de recibir y las consecuencias de la falta de ella, actúa dentro de sus competencias regulando estos extremos. A mi juicio, interpretar esta materia en otro sentido implica dejar desprovista de contenido la competencia de las Comunidades Autónomas que estatutariamente hayan asumido la de «defensa de los consumidores y usuarios» en el concreto ámbito de la vivienda. En efecto, las políticas de protección pública de la vivienda y fomento del suelo que todas las Comunidades realizan se encajan en la competencia específica en materia de «vivienda», por lo que si en desarrollo de la de defensa del consumidor no pueden dictarse normas que regulen el acceso a una vivienda libre, con especial atención a las fases de publicidad, oferta de venta, información en el momento de la perfección del contrato y entrega al adquirente de cierta documentación quizá habría que concluir que las Comunidades autónomas carecen en absoluto de la misma por lo que al concreto bien de la vivienda se refiere, resultado deductivo que entiendo profundamente desacertado (10).

    En esta línea expuesta, han legislado con cierta profundidad en materia de protección de los adquirentes de viviendas no sujetas a regímenes de protección pública tan sólo las Comunidades Autónomas de Cataluña —ésta pionera en la materia con su Ley 24/1991, de 29 de noviembre—, Madrid (11), Extremadura (12) y, recientemente, Galicia (13), siendo, por el contrario, innumerables las normas autonómicas de fomento de la vivienda, financiación de actuaciones protegibles y medidas para la calidad de la edificación, contemplada ésta a menudo desde la exclusiva óptica de las condiciones materiales de la obra. En todo caso son las de las mencionadas Comunidades las que contienen normas con efectos directos sobre el funcionamiento del mercado inmobiliario de viviendas libres, visto como relaciones entre los promotores y constructores y los interesados en la adquisición de una vivienda o los adquirentes finales de ésta (como una relación de consumo), con una incidencia real sobre aquél susceptible de valoración muy diversa.

    En efecto, la opción legislativa, seguida ahora por la Comunidad Autónoma de Galicia, de fundar la protección del adquirente de viviendas como consumidor en el aumento de las exigencias de información en la fase previa a la formalización de los contratos de compraventa, desde el mismo momento en que se hace publicidad de una promoción inmobiliaria a través de cualquier medio de difusión, y el incremento de la documentación necesaria en los procesos de venta de una vivienda presenta indudables ventajas y algunos inconvenientes prácticos, a mi modo de ver superados ampliamente por aquéllas.

    Sin duda puede pensarse que algunos de los requisitos que contienen las leyes autonómicas que comentamos, sobre todo la catalana y la gallega, pueden precipitar una disminución de la agilidad en el tráfico inmobiliario (14) e implicar mayores costes en el proceso que, en definitiva, terminen...

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