Comportamiento del sector inmobiliario residencial en España: balance y perspectivas
| Autor | Juan José Rubio Guerrero |
| Páginas | 115-121 |
Page 115
El año 2012 se ha consolidado como el año de la doble recesión que se ha sumado al proceso de caída de la actividad de los años 2009-2010. Es decir, nos hemos encontrado con una crisis en forma de W en la que la pata de subida del primer tramo ha sido muy endeble. El hundimiento de la confianza sobre el futuro del euro que se manifestó con toda su crudeza a partir del verano de 2011, amén de las consecuencias del proceso de desendeudamiento del sector privado, la consolidación fiscal y la caída de los precios de la vivienda, marchitaron los brotes verdes que se vislumbraban en el primer semestre de 2011.
En este complejo proceso de shocks macroeconómicos, el sector inmobiliario se ha visto adicionalmente afectado por cambios regulatorios y normativos de cierta trascendencia que incorporaron mayor incertidumbre sobre las decisiones de oferta y demanda de inmuebles. Primero fue el restablecimiento, a partir de 2011, de la desgravación fiscal a la compra de vivienda y, posterior-mente, el anuncio de su nueva supresión a partir de 2013. El alza del IVA a partir de 2013 también ha afectado la dinámica del sector alterando los precios relativos de compra de determinadas viviendas por cambios en los tipos impositivos. Además, otras modificaciones legislativas han alterado algunas de las
Page 116
reglas del mercado de alquiler (p.e., la reducción de la duración mínima de los contratos desde cinco a tres años).
A estos factores, hay que añadir la creación de la Sareb (sociedad de gestión de activos) en la que se acumularán, entre otros, los activos inmobiliarios fallidos vinculados a promotores en los balances de las instituciones financieras intervenidas en el devenir de la crisis financiera por la que ha transitado nuestro país. Aunque, a priori, es difícil evaluar su impacto en los precios del sector, su mera existencia ya está presionando a la baja los precios del mismo.
En definitiva, un conjunto de actuaciones, algunas de ellas incentivando una cierta recuperación de la demanda (una cierta caída de precios del sector) y, otras, frenándola (especialmente, la acentuación de la crisis de actividad y desempleo, la contracción crediticia y la desconfianza en general sobre el futuro de la economía española).
Una de las primeras preocupaciones en la dinamización del sector inmobiliario residencial es la velocidad del proceso de reabsorción del stock de vivienda nueva pendiente de venta. En este sentido y desde mediados de 2010, el rasgo fundamental que define la situación del stock de vivienda nueva pendiente de venta es su estabilidad, en valores cercanos a las 810.000 viviendas, es decir, un 3,2% del parque total de viviendas. Es cierto que, si el análisis se efectúa trimestralmente, se observan alzas y bajas alrededor de este valor, reflejando el impacto puntual de las diferentes medidas fiscales y otros factores estacionales. Pero, en tendencia, tras la fuerte subida del stock entre 2006 y 2010, a partir de mediados de ese año se ha estabilizado en valores próximos a 800.000 viviendas.
En el último año, Canarias, la Comunidad Valencia, y Madrid han aumentado su stock de vivienda nueva pendiente de venta por encima de la media española, mientras que Cataluña, Murcia, Castilla-La Mancha y Andalucía lo han reducido.
Por provincias, loa mayores excesos absolutos de vivienda nueva pendiente de venta (provincias con más de 10.000 viviendas nuevas pendientes de venta) se sitúan en el litoral mediterráneo, en un franja que va desde Gerona hasta Cádiz, junto con Madrid, Toledo, Cantabria, Bilbao, La Coruña y Zaragoza, aunque los mayores excesos relativos se concentran en Castellón, Murcia, Almeria y Toledo, debido a ser territorios donde se concentra con mayor precisión la demanda tradicional de segunda vivienda o...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba