Artículo 24. De los complejos inmobiliarios en particular antes de la ley de reforma de 6 de Abril de 1999

AutorFuentes Lojo
Cargo del AutorAbogado

ARTÍCULO 24

DE LOS COMPLEJOS INMOBILIARIOS EN PARTICULAR ANTES DE LA LEY DE REFORMA DE 6 DE ABRIL DE 1999

I DE LOS COMPLEJOS INMOBILIARIOS RESIDENCIALES
A) ORIGEN DE LOS COMPLEJOS

Cuando la Ley 49/1960 de 21 de julio de propiedad horizontal se promulgó, el legis lador no previó el desarrollo que este régimen especial había de adquirir en lo sucesivo y con tanta rapidez. Se concibió la institución en su forma más sencilla, referida a edifi caciones individuales, es decir, a casas que se dividían en plantas horizontales o verti cales y éstas, a su vez, en apartamentos. De ahí que los preceptos de dicha ley, lo que, por otra parte, viene ocurriendo también en las de todos los países extranjeros, estén concebidos atendiendo a esa forma sencilla y elemental.

En poco tiempo, sin embargo, surgieron en las grandes ciudades, y sobre todo, en las zonas turísticas: en primer término, los grandes bloques de edificaciones con escaleras independientes, pero formando una unidad en la que entran elementos comunes, como jar-dines, viales y lugares de aparcamiento o esparcimiento; en segundo lugar, los complejos o conjuntos inmobiliarios, en los que los promotores intentan agrupar, formando una sola finca, varias de aquellas edificaciones, a su vez, divididas en apartamentos, instalaciones deportivas y comerciales, jardines, construcciones para lugares de reunión, etc., rodeados todos ellos de los viales privados necesarios para servir de comunicación entre unos y otros.

Además de estos complejos o conjuntos inmobiliarios, han aparecido también las llamadas urbanizaciones privadas, cuya íntima relación con ellos es evidente, pero que por sus especiales características estudiamos en una parte independiente.

B) NORMATIVA APLICABLE

No existía en la Ley de propiedad horizontal de 21 de julio de 1960, como antes hemos dicho, precepto alguno que hiciera siquiera una referencia a los Complejos o Conjuntos inmobiliarios.

La realidad, sin embargo, se impuso. Los complejos surgen en la práctica, tanto en las grandes ciudades como en las zonas de porvenir turístico y los profesionales se afanaron en buscar fórmulas aprovechando el juego que el derecho privado les podía dar. De estas fórmulas hablaremos más adelante.

Por su parte, la jurisprudencia buscó también soluciones llegando a aplicar por analogía la normativa vigente sobre propiedad horizontal, como después veremos.

C) OBJETO DEL COMPLEJO O CONJUNTO INMOBILIARIO

Entendemos por conjunto inmobiliario el grupo de edificaciones, estén o no dividi das en apartamentos, que consta inscrita en el Registro de la propiedad como una sola finca constituyendo una sola unidad orgánica y funcional.

Formarán parte de este conjunto los viales, parques, zonas verdes, zonas comercia les y de recreo, aunque estén edificadas, y cuantos elementos y servicios comunes exis tan en ellos y sirvan a los mismos.

También se podrá considerar como conjunto inmobiliario el grupo de edificios que constituyendo un solo bloque, por tener algún elemento o servicio común, estén dota dos de escaleras independientes.

D) DIFERENCIA CON LA URBANIZACIÓN PRIVADA

Sin perjuicio de lo que diremos sobre el ámbito de estas urbanizaciones hemos de poner de manifiesto, que en una magnífica monografía sobre >, M ARTÍN B LANCO se preocupa de destacar la especial configuración de la urbanización privada para hablar de la separación necesa ria del estudio de los principios, instrumentos, normas y política de actuación de la legislación urbanística en general.

La contemplación a través del prisma público dice, puede llevar a una deformación de la naturaleza jurídica propia de la figura, desdibujada entonces por un indebido criterio intervencionista a ultranza o por una configuración municipalista absoluta.

También sería erróneo su enjuiciamiento desde la perspectiva exclusiva del derecho privado, porque si bien es cierto que, fundamentalmente, estas urbanizaciones se construyen y viven sobre un conjunto de relaciones jurídico-privadas, no puede descono cerse la esfera de actuación-administración que opera en su nacimiento y desarrollo, legal y de hecho.

Este conglomerado de actividad administrativa urbanística legitimadora y de rela ciones jurídico-privadas es lo que matiza, para M ARTÍN B LANCO , la urbanización priva da como un supuesto aislado y especial dentro de la temática legal urbanística. Pudie ra decirse, como un islote dentro de la mecánica y de los principios de la Ley del suelo. Islote no solamente en el sentido legal figurado, sino muchas veces en el físico o mate rial de su asentamiento, y en el social o comunitario de tipo de vida.

Es cierto que el Tribunal Supremo ha defendido la semejanza de la urbanización pri vada con respecto a la propiedad horizontal. En este sentido, y entre otras, la Sentencia de la Sala 1.ª de 13 de noviembre de 1985 al afirmar >. Y la de 28 de mayo de 1986 al declarar que >.

Pero ello no quiere decir que la urbanización privada tenga que confundirse con el complejo inmobiliario, tal como lo concebimos, ni, por supuesto, con la figura del dere cho de aprovechamiento por turno la llamada >. Las afirmaciones que se hacen en dichas sentencias de nuestro Tribunal como otras muchas procedentes de las audiencias son una consecuencia de la falta de una normativa específica que se ocupe de las urbanizaciones desde el punto de vista jurídico privado, lo que ha plante ado la posibilidad, mientras esta normativa no se promulgue, de aplicar los principios e incluso los preceptos de la Ley de propiedad horizontal, ya sea de forma directa, ya trasladándolos a unos estatutos, de forma que sean éstos los que se apliquen. De ahí que hayamos defendido siempre la aplicación de dicha ley a las mismas >. Y que esta tesis se haya defendido también, repetimos, por los tribunales en general, e incluso por la Dirección general de registros y del notariado en la resolución de 2 de abril de 1980 al puntualizar, después de defender la aplicabili dad de la ley de propiedad horizontal que >.

La razón íntima de la propiedad horizontal dice dicho tratadista está en el pro pio ser, en la unidad sustancial del edificio mientras que en la urbanización la unidad nace del destino, por lo que al desaparecer éste, subsistiendo el objeto material sin alte ración alguna, cesa la unidad; en cambio, en un edificio, es éste, la propia construcción, la que ha de desaparecer para que así suceda.

E) FÓRMULAS UTILIZADAS POR LA DOCTRINA

SAPENA , en orden a la regulación de los elementos comunes, partiendo de que éstos están operando como verdaderos predios sirvientes al servicio de las propiedades sin gulares, advierte que en la práctica se ofrecen los siguientes sistemas: 1) El del condominio; 2) El de la sociedad civil constituida al tiempo de regular la urbanización y por tiempo indefinido; 3) El de mantener en la propiedad del promotor la de los elementos que van a ser de uso común, siquiera con esta solución se crea una titularidad sin con tenido económico y sin rentabilidad actual o potencial; 4) La cooperativa, como una variante de la sociedad civil; 5) La combinación de las figuras en uso, como la propie dad privada, la comunidad ordinaria o la sociedad civil y la servidumbre.

Por nuestra parte, siempre creímos que el complejo inmobiliario podía constituirse aplicando por analogía la Ley 49/1960 de 21 de julio, haciendo una interpretación extensiva de la palabra > que utiliza el artículo 396 del Cc, la referencia que a las fincas urbanas y a los edificios en general hace el artículo 8 de la Ley hipotecaria en su núm. 3 e incluso en el n.º 4.º y el artículo 44 del Reglamento.

F) APLICABILIDAD DE LA L EY DE PROPIEDAD HORIZONTAL 49/1960 DE 21 DE JULIO POR LA JURISPRUDENCIA

La jurisprudencia llevó a cabo esta aplicabilidad, utilizando, entre otras, razones de analogía, en muchas Sentencias como las de 1 de junio de 1991 (recurso 1.293/89), 26 de junio de 1995 (Ar. 5.115), 5 de julio de 1996 (recurso 3.238/1992). Todas ellas de la Sala

G) NACIMIENTO DEL COMPLEJO

Para que este especial...

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